Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

Ακόμη και αν ο μισθωτής δώσει στοιχεία εσόδων, εξόδων και πάλι θα πρέπει να βρεθούν στοιχεία από άλλα αντίστοιχα μισθωμένα καταστήματα για να κρίνεις το αγοραίο μίσθωμα. Στην αρχή μίλησες για νοικιασμένο κατάστημα. Τις πληρότητες (υποθέτω εννοείς το κατάλυμα) που αναφέρεις, σε τι θα τις χρησιμοποιήσεις;

drc για έλεγχο δεν θα σου βγει. Τι να ελέγχθεί με την drc, αφού για παράδειγμα μπορεί να έχεις σε έναν άκρως εμπορικό δρόμο μιας πόλης, ένα κατάστημα παλαιότητας 60 ετών και να ενοικιάζεται σε πολύ υψηλό ενοίκιο, βγάζοντας πολύ μεγάλη αγοραία αξία, ενώ αν υπολογίσεις γη και κτίσμα (λόγω και μεγάλης απαξίωσης) να απέχουν πάνω από 40% οι δυο αξίες βάσει συγκριτικών και drc.

Μια σκέψη θα είναι να εκτιμηθεί με την παραδοχή καταστήματος που δεν είναι σε λειτουργία (όπως ανέφερε οι Δήμοι ενοικιάζουν τις περισσότερες φορές με υπομίσθωση και σε κάποιες ειδικές περιπτώσεις στην μισθωτική σύμβαση υπάρχουν άλλοι όροι που δεν είναι συνηθισμένοι, όπως πχ η υποχρέωση επισκευής από τον μισθωτή) με τεχνική της άμεσης κεφαλαιοποίησης και συγκριτικά ενοικίων καταστημάτων από γύρω χωριά. Λογικά κάποιο μεγάλο χωριό θα υπάρχει στην περιοχή που θα έχει για παράδειγμα ένα-δυο παντοπωλεία, κρεοπωλείο, καφενεία κλπ. Βεβαίως η εμπειρία μας λέει ότι το 99% των καταστημάτων σε χωριά είναι ιδιόκτητα, οπότε και δυσκολεύεται πολύ ή κτήση πληροφόρησης για μισθώματα.

 

[annats]

το κτίριο είναι ξενώνας (α΄ όροφος και β΄) και κατάστημα - καφενείο στο ισόγειο. Για αυτό λέω για πληρότητες κτλ. (δεν ξέρω αν θα τα χρησιμοποιήσω) για να υπολογίσω την αγοραία αξία του ξενώνα..

Τα περισσότερα νοικιασμένα παρόμοια ακίνητα (καφενείο- ξενώνας) είναι κυρίως ιδιοκτησίας του Δήμου και νοικιασμένα κατόπιν δημοπρασίας, οπότε ίσως δεν πρέπει να τα χρησιμοποιήσω; 

 

 

[Pavlos33]

Τελικά δεν κατάλαβα. Η εκτίμηση αφορά τους ξενώνες δηλαδή τουριστική εγκατάσταση ή μόνο το κατάστημα;

 

[annats]

και τα δύο. Το κτίσμα νοικιάζεται ολόκληρο..

Ξενώνας - καφενείο (υποθέτω στο καφενείο λειτουργει και η αίθουσα πρωινού) -δεν εχω κάνει αυτοψία ακόμη

 

 

Edited Μάιος 13 , 2020 by annats

[Pavlos33]

Αν υποθέσουμε ότι είχαμε ένα μικρό ξενοδοχείο και αυτό είχε ένα καφέ-μπαρ στο ισόγειο και έστω ότι το καφέ το δούλευε κάποιος τρίτος -μισθωτής με εκμισθωτή το ξενοδοχείο, θα βάζαμε το μίσθωμα στα επιπλέον έσοδα. Αν το καφέ το δούλευε το ξενοδοχείο θα βάζαμε επιπλέον έσοδα από την κατανάλωση στο μπαρ-εστιατόριο. Αν μπορείς να βρεις ακόμη 2-3 ξενώνες παρόμοιας δυναμικότητας και να έχεις μια πληροφόρηση για μισθώματα δωματίων, πληρότητες και τα επιπλέον έσοδα μπορείς να βρεις αγοραία αξία και μετά με κάποια απόδοση να σου βγει η μισθωτική αξία (για ένα έτος).΄βεβαίως εδώ θα πρέπει να κάνεις χρήση της παραδοχής περί αβεβαιότητας λόγω covid 19 για τιμές-πληρότητες-πληθωρισμούς κλπ, προ έναρξης πανδημίας, δηλαδή προ μήνα Μαρτίου 2020, καθώς κανείς δεν γνωρίζει πως θα εξελιχθεί η τουριστική κίνηση το 2020 και πως θα διαμορφωθούν οι επιμέρους δείκτες (πληθωρισμός, αποδόσεις κλπ).

Αν τώρα υπάρχει πληροφόρηση για μισθώσεις ξενώνων και θεωρείς ότι αυτή η πληροφόρηση είναι επαρκής (πχ βλέπεις να ενοικιάζονται 1-2 ξενώνες σε κάθε χωριό) θα μπορούσες να χρησιμοποιήσεις ως δεύτερη μέθοδο με συντελεστή βαρύτητας. Αν εκμισθωτής δεν ήταν ο Δήμος αλλά ιδιώτης τότε θα έλεγα ότι η τεχνικής της άμεσης κεφαλαιοποίησης θα ήταν η πρώτη με την μεγαλύτερη βαρύτητα μέθοδος, λόγω του ότι όπως προανέφερα οι Δήμοι υπομισθώνουν συνήθως τέτοια ακίνητα βάζοντας ταυτόχρονα ειδικές ρήτρες στα μισθωτήρια αλλά και δίνουν μεγάλο χρονικό ορίζοντα μίσθωσης, όροι που δεν θεωρούνται συνήθεις για τέτοιες μισθώσεις και εμείς εκτιμάμε με παροδοχή ότι η μίσθωση διέπεται από συνήθεις όρους ανάλογους για την εξεταζόμενη μίσθωση.

[annats]

@Pavlos33

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

 

[Giallou]

Συνάδελφοι καλησπέρα,

Δούλευα σε πιστοποιημένο εκτιμητή κατά REV στο παρελθόν ωστόσο τώρα πελάτης θέλει να του συντάξω εγώ έκθεση εκτίμησης ασκεπούς γηπέδου. Μίλησα με ΣΕΚΕ μου είπαν καταρχήν οτί μπορώ να συντάξω έκθεση εκτίμησης και ας μην είμαι πιστοποιημένος (δεν έχω συμπληρώσει ακόμη 2 έτη με τιμολόγια εκτίμησης όπως θέλει το ΣΕΚΕ και για αυτό δεν έδωσα εξετάσεις πιστοποίησης).  

Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής: 

1) Στην έκθεση εκτίμησης βάζω κάποιο αριθμό πρωτοκόλλου? Αν ναι αυτόν τον αριθμό πρέπει να το περάσω σε κάποιο σύστημα?

2) Υπάρχει κάποιο πρότυπο εντολής ανάθεσης? Επίσης μέσα στην εντολή ανάθεσης με βάσει τις σημειώσεις που έχει το ΣΕΚΕ πρέπει να αναφέρεται το Α.Μ. Πιστοποίησης. Εγώ που δεν είμαι πιστοποιημένος? Απλά δεν βάζω? Επίσης αυτήν την εντολή ανάθεσης την κάνω κάτι εγώ μετά? Την ανεβάζω σε κάποιο σύστημα?

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων. 

[apoul]

Αφού δεν είσαι πιστοποιημένος δεν απαιτείται τίποτα από τα 2. 

Είτε σκοπεύεις να πιστοποιηθείς είτε όχι θα μπορούσες να αρχίσεις βέβαια να τα εφαρμόζεις από μόνος σου (πρωτόκολλο - εντολή ανάθεσης). 

Δε τα ανεβάζεις πουθενά, τα κρατάς στο αρχείο σου σε περίπτωση που σου ζητηθούν μελλοντικά. (για όσα κάνεις από τη μέρα της πιστοποίησης και μετά)

Στον σύλλογο δεν υπάρχει πρότυπο εντολής ανάθεσης, μπορείς να δεις στα πρότυπα του 2016 τι πρέπει να περιέχει. Νομίζω και στο εγχειρίδιο που υπάρχει στο εκπαιδευτικό υλικό αναφέρει κάποια πράγματα. 

[Giallou]

Ναι έχω βρει κάποια πράγματα για την εντολή ανάθεσης και στον οδηγό (τι πρέπει να περιέχει κτλ) απλά έλεγα αν υπήρχε κάποια φόρμα για να δω και την μορφή. 

Σε ευχαριστώ πολύ για την απάντηση!

Edited Ιούνιος 16 , 2021 by Pavlos33