Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[nalex]

Ηθελα τη γνώμη σας για μερικά θέματα. Κατ'αρχήν υπάρχει κάποιος σύλλογος των μηχανικών που κάνουν εκτιμήσεις; Θα ήταν ίσως καλό να οργανωθούμε. Δεύτερον : τι γνώμη έχετε για τις αμοιβές των εκτιμήσεων όπως έχουν σήμερα; εγω δουλεύω με Εθνική και μου φαίνεται ότι το ποσό δεν πληρώνει την εργασία που βάζει κανείς (μετακινήσεις + δουλειά γραφείου + ευθύνη κλπ). Τρίτον: Με τις αντικειμενικές τι γίνεται; τώρα η εθνική θέλει να τις υπολογίζουμε κ αυτές κ κανείς δεν φαίνεται να ξέρει πως να το κάνει αυτό. Υπάρχει κάποιο πρόγραμμα σχετικό; μπορούμε να ζητήσουμε κάπως να υπάρχει μια εξτρα αμοιβή γι'αυτό; απλές σκέψεις...

[tpanag]

Ηθελα τη γνώμη σας για μερικά θέματα. Κατ'αρχήν υπάρχει κάποιος σύλλογος των μηχανικών που κάνουν εκτιμήσεις; Θα ήταν ίσως καλό να οργανωθούμε. Δεύτερον : τι γνώμη έχετε για τις αμοιβές των εκτιμήσεων όπως έχουν σήμερα; εγω δουλεύω με Εθνική και μου φαίνεται ότι το ποσό δεν πληρώνει την εργασία που βάζει κανείς (μετακινήσεις + δουλειά γραφείου + ευθύνη κλπ). Τρίτον: Με τις αντικειμενικές τι γίνεται; τώρα η εθνική θέλει να τις υπολογίζουμε κ αυτές κ κανείς δεν φαίνεται να ξέρει πως να το κάνει αυτό. Υπάρχει κάποιο πρόγραμμα σχετικό; μπορούμε να ζητήσουμε κάπως να υπάρχει μια εξτρα αμοιβή γι'αυτό; απλές σκέψεις...

 

Υπάρχει το ΕΛ.Ι.Ε. http://www.elie.gr/web/index.php .

Οι αμοιβές για εκτιμήσεις τραπεζών παρέμειναν από όσο βλέπω σταθερές τα τελευταία χρόνια (ενώ τα επιτόκια τραβάνε την ανηφόρα). Άκρη δεν θα βγάλουμε εύκολα βέβαια. "Προσχώρηση σε σύμβαση" αποκαλείται αν δεν κάνω λάθος αυτό που έχουμε, δεν είναι διαπραγμετεύσιμη η αμοιβή. Εγώ αυτό που κάνω, παρά το ότι υπάρχει σοβαρή πτώση στις αναθέσεις, είναι να επιλέγω τις εκτιμήσεις κατά το δυνατόν. "Δώστε τη σε κανέναν άλλον" τους έχω πει στις "ασύμφορες" περιπτώσεις (από κάποια εμπειρία που έχω πλέον, μπορώ με 1-2 ερωτήσεις να καταλάβω ποιές είναι τέτοιες). Με απλά λόγια, ίσα να κρατάω το "κονέ" διατηρώ τη σύμβαση και δεν τους χαιρετάω οριστικά.

Ειδικά τα 35 ευρώ που δίνει η ΑΤΕ τουλάχιστον, για τους ελέγχους προόδου, είναι πλέον, εξοργιστικά χαμηλό ποσό (και εκεί είναι και ο μεγάλος εκνευρισμός με τους πελάτες να πιέζουν και ο κίνδυνος να εκτεθείς). Κατά τα άλλα στις απλές εκτιμήσεις (μια και έξω για αποπερατωμένα), δε θεωρώ ότι υπάρχει σοβαρή ευθύνη. "Τότε, είχε τόσο, τώρα έχει τόσο, γιατί εκεί έφτασε η αγορά" και καθαρίσες.

Για τις αντικειμενικές, μπορείς να αγοράσεις κάποια εφαρμογή ή να εγγραφείς σε κάποια συνδρομητική Online. ΕΓώ π.χ. χρησιμοποιώ από την πρώτη μέρα το http://www.e-axies.gr . Ε εντάξει αυτό θεωρώ ότι είναι αυτονόητο ότι πρέπει να το τηρούμε. Δεν είναι και τόσο δύσκολο στο κάτω κάτω.

[nalex]

ευχαριστώ για τις πληροφορίες. Το ΕΛ.Ι.Ε αξίζει τον κόπο; που μπορεί να φανεί χρήσιμο; μπορεί να χρησιμοποιηθεί ίσως για κάποιου είδους πίεση σε σχέση με το ΤΕΕ για να αυξηθουν οι αμοιβες;

[metropolis]

καλημέρα,

μου ζητήθηκε πρόσφατα να κάνω μια εκτίμηση από ένα πελάτη για οικόπεδο με υπόλοιπο δόμησης προκειμένου να συγκρίνει με το ποσό που ζητάει ο πωλητής. Μήπως κάποιος μπορεί να μου δώσει μια κατέυθυνση, από που προκύπτει δηλαδή η εμπορική αξία του "αέρα"?

Υποθέτω οτι άλλιως για παράδειγμα υπολογίζεται ο καθ' ύψος "αέρας" αν μπορώ να το πώ έτσι, και αλλίως το δικαίωμα δόμησης καθ'επέκταση...

[tpanag]

καλημέρα,

μου ζητήθηκε πρόσφατα να κάνω μια εκτίμηση από ένα πελάτη για οικόπεδο με υπόλοιπο δόμησης προκειμένου να συγκρίνει με το ποσό που ζητάει ο πωλητής. Μήπως κάποιος μπορεί να μου δώσει μια κατέυθυνση, από που προκύπτει δηλαδή η εμπορική αξία του "αέρα"?

Υποθέτω οτι άλλιως για παράδειγμα υπολογίζεται ο καθ' ύψος "αέρας" αν μπορώ να το πώ έτσι, και αλλίως το δικαίωμα δόμησης καθ'επέκταση...

 

Το ίδιο πράγμα είναι. Ελπίζω να μην μπερδεύεσαι με το "δικαίωμα υψούν" (απλά δεσμευμένο ποσοστό στη σύσταση) σε περιπτώσεις που έχει εξαντληθεί μάλιστα ο Σ.Δ. Δεν έχει απολύτως καμία αξία.

Στην περίπτωση τώρα που υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, αυτό που θα έκανα εγώ, θα ήταν να υπολογίσω κόστος κατασκευής για το υποτιθέμενο επιπλέον κτίριο, να εκτιμήσω την πιθανή εμπορική άξία αυτού και αφαιρώντας το πρώτο νούμερο από το δεύτερο, να βγάλω το ζητούμενο.

[metropolis]

ακριβώς έτσι σκεφτόμουν να το υπολογίσω και εγώ...αλλά ήθελα και μια γνώμη από κάποιον παλαιότερο!

σε ευχαριστώ πολύ tapanag!!!

[BAS]

Στην περίπτωση τώρα που υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, αυτό που θα έκανα εγώ, θα ήταν να υπολογίσω κόστος κατασκευής για το υποτιθέμενο επιπλέον κτίριο, να εκτιμήσω την πιθανή εμπορική άξία αυτού και αφαιρώντας το πρώτο νούμερο από το δεύτερο, να βγάλω το ζητούμενο.

Συγνώμη αλλά αυτό είναι λάθος . Ο αέρας εφ' όσον υπάρχει υπόλοιπό ΣΔ , ορίζεται απλά σαν αξία οικοπέδου στην περιοχή . Ο τρόπος που λές είναι λανθασμένος στο ότι στην εμπορική αξία δεν υπολογίζεις το εμπορικό όφελος του κατασκευαστή , που κυμαίνεται από 10-30 % του συνολικού κόστους γής και κατασκευής . Ετσι ο αέρας υπολογίζεται αρχικά σαν οικόπεδο , αλλά άλλη αξία έχει αν μπορεί να δομηθεί κατ' επέκταση και άλλη σαν καθ' ύψος . Στην δεύτερη περίπτωση είναι πολύ μικρότερη γιατί πρέπει να λάβεις υπ' όψη σου , την έλλειψη δυνατότητας υπογείου η pilotis γιά θέσεις στάθμευσης , τις αντιδράσεις , αντιρήσεις των ήδη κατοίκων , το υψηλότερο κόστος κατασκευής , τις στατικές δυσκολίες λόγω των νέων αντισεισμικών και την ενόχληση - αποζημίωση των σημερινών χρηστών του υπάρχοντος κτιρίου . Υπάρχει περίπτωση ο συνδυασμός των ανωτέρω η και ειδικές νεώτερες πολεοδομικές διατάξεις ακόμα και υπάρχουσες αυθαιρεσίες , ουσιαστικά να καθιστούν αδύνατη την κατασκευή της προσθήκης , με ότι σημαίνει αυτό γιά την αξία της .

[tpanag]

Συγνώμη αλλά αυτό είναι λάθος . Ο αέρας εφ' όσον υπάρχει υπόλοιπό ΣΔ , ορίζεται απλά σαν αξία οικοπέδου στην περιοχή . Ο τρόπος που λές είναι λανθασμένος στο ότι στην εμπορική αξία δεν υπολογίζεις το εμπορικό όφελος του κατασκευαστή , που κυμαίνεται από 10-30 % του συνολικού κόστους γής και κατασκευής . Ετσι ο αέρας υπολογίζεται αρχικά σαν οικόπεδο , αλλά άλλη αξία έχει αν μπορεί να δομηθεί κατ' επέκταση και άλλη σαν καθ' ύψος . Στην δεύτερη περίπτωση είναι πολύ μικρότερη γιατί πρέπει να λάβεις υπ' όψη σου , την έλλειψη δυνατότητας υπογείου η pilotis γιά θέσεις στάθμευσης , τις αντιδράσεις , αντιρήσεις των ήδη κατοίκων , το υψηλότερο κόστος κατασκευής , τις στατικές δυσκολίες λόγω των νέων αντισεισμικών και την ενόχληση - αποζημίωση των σημερινών χρηστών του υπάρχοντος κτιρίου . Υπάρχει περίπτωση ο συνδυασμός των ανωτέρω η και ειδικές νεώτερες πολεοδομικές διατάξεις ακόμα και υπάρχουσες αυθαιρεσίες , ουσιαστικά να καθιστούν αδύνατη την κατασκευή της προσθήκης , με ότι σημαίνει αυτό γιά την αξία της .

 

Τι αξία θα μπορούσε να υπολογίσεις για π.χ. 25 τ.μ. οικοπέδου σε 300 τ.μ.; Να κάνεις τον πολλαπλασιασμό μια εκτίμησης της ανά τ.μ. αξίας οικοπέδου της περιοχής Χ25; Αυτό είναι μεγαλύτερο λάθος κατά τη γνώμη μου. Δεν είναι καν εκμεταλλεύσιμα τα (αόριστα αυτά) 25 τ.μ. Θα συμφωνήσω ότι προκύπτει άλλη αξία κτίσματος από καθ'ύψος ή κατ'επέκτασιν δόμηση, αλλά αυτό υποθέτω υπάρχει σαν δεδομένο (το τι από τα δύο θα συμβεί τελικά) και θα το λάβει υπόψη του και η μεθοδολογία υπολογισμού είναι ίδια. Όσο για το εμπορικό όφελος του κατασκευαστή, μα αυτό το υπολογίζει και το συμπεριλαμβάνει στην τελική εμπορική αξία!

[BAS]

Δεν νομίζω ότι λες κάτι διαφορετικό από μένα στο θέμα των 25 τμ . Στο θέμα των αξιών λέω ότι με κόστος κατασκευής 1200 και αξία δομήσιμου τετραγωνικου οικοπέδου 1500 , το κόστος είναι 2700 και η εμπορική αξία τουλάχιστον 3300 . Με τον δικό σου συλλογισμό , βγαίνει αξία γης 3300-1200 = 2100 που είναι πολύ μεγαλύτερη από την πραγματική των 1500 .

[tpanag]

Δεν νομίζω ότι λες κάτι διαφορετικό από μένα στο θέμα των 25 τμ . Στο θέμα των αξιών λέω ότι με κόστος κατασκευής 1200 και αξία δομήσιμου τετραγωνικου οικοπέδου 1500 , το κόστος είναι 2700 και η εμπορική αξία τουλάχιστον 3300 . Με τον δικό σου συλλογισμό , βγαίνει αξία γης 3300-1200 = 2100 που είναι πολύ μεγαλύτερη από την πραγματική των 1500 .

 

Αν αφαιρέσεις λοιπόν εμπορική αξία (συμπεριλαμβανομένου του εμπορικού κέρδους), μείον κόστος κατασκευής, δε σου μένει η αξία του αναλογούντως οικοπέδου (αυτό το "1500 ευρώ") + την υπεραξία λόγω της δυνατότητας δόμησης; Νομίζω ότι στην περίπτωση μη εξάντλησης του Σ.Δ. αυτό αγοράζει ο αγοραστής ουσιαστικά (τα αναλογούντα τ.μ. του οικοπέδου + την αξία που θα προκύψει από την περαιτέρω αξιοποίηση τους).

 

Υ.Γ. Και ξαναδιαβάζοντας άλλη μια φορά το ποστ σου κατανοώ καλύτερα την άποψη σου. Διαφωνώ όμως. Δε μπορεί να κοστολογούμε τον "αέρα" σαν απλό πολλαπλασιασμό των αναλογούντων τ.μ. οικοπέδουΧ"τιμή οικοπέδου/τ.μ.". Παίζει ρόλο το τι "φτιάχνεις" σε αυτό το ποσοστό οικοπέδου. Τελικά μάλλον το ίδιο πράγμα λέμε με διαφορετικά λόγια΄.