Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[armin]

ευχαριστω πολυ για τις πληροφοριες

 

γνωριζει καποιος αν γινονται καποια σεμιναρια σχετικα με τις εκτιμησεις;και αν ναι απο ποιο φορεα;

[Aggelosss1978]

Έχω κάποια ζητήματα σε σχέση με την εκτίμηση νεοανεγειρόμενης οικοδομής. Ο μηχανικός του δανειολήπτη δίνει στην τράπεζα έναν προϋπολογισμό του έργου όπου με βάση αυτόν καθορίζεται το ύψος του δανείου. Πώς μπορούμε όμως να ξέρουμε αν αυτός προκύπτει από αναλυτικό προϋπολογισμό που έχει στηριχτεί στη μελέτη της κατασκευής;(Ρητορική ερώτηση, γιατί φαντάζομαι ότι πρώτα παίρνει το δάνειο κάποιος κι έπειτα ο μηχανικός του, κάνει την μελέτη και τις επιμετρήσεις) Με αποτέλεσμα οι ποσότητες και οι δαπάνες που μας καλεί η τράπεζα στη συνέχεια να εγκρίνουμε να είναι φουσκωμένες σε σχέση με τις πραγματικές.

 

-Τι κάνετε για να είστε σίγουροι ότι οι ποσότητες που εγκρίνεται δεν ελλοχεύουν κινδύνους;

-Προχωράτε σε αναλυτικές επιμετρήσεις;

-Θα ήθελα επίσης να κάνω κάποιες τοποθετήσεις και στον τρόπο υπολογισμού της εμπορικής αξίας του ακινήτου, για να συζητήσουμε κάποιους προβληματισμούς που έχω.

 

Ελπίζω να μη κούρασα

[BAS]

Προφανώς οι προμετρήσεις , είναι φουσκωμένες , όπως και η εκτίμηση της εμπορικής αξίας που θέλει η τράπεζα να κάνεις εσύ να είναι 20 % κάτω από την πραγματική γιά να εξασφαλιστεί περισσότερο .

 

Στην ουσία πρόκειται γιά ένα διάλογο κωφών , που ο καθένας προστατεύει τα συμφέροντα του .

 

Η πραγματική εμπορική αξία δεν είναι εύκολη να την αποτιμήσεις .

[Merita]

Έχω κάποια ζητήματα σε σχέση με την εκτίμηση νεοανεγειρόμενης οικοδομής. Ο μηχανικός του δανειολήπτη δίνει στην τράπεζα έναν προϋπολογισμό του έργου όπου με βάση αυτόν καθορίζεται το ύψος του δανείου. Πώς μπορούμε όμως να ξέρουμε αν αυτός προκύπτει από αναλυτικό προϋπολογισμό που έχει στηριχτεί στη μελέτη της κατασκευής;(Ρητορική ερώτηση, γιατί φαντάζομαι ότι πρώτα παίρνει το δάνειο κάποιος κι έπειτα ο μηχανικός του, κάνει την μελέτη και τις επιμετρήσεις) Με αποτέλεσμα οι ποσότητες και οι δαπάνες που μας καλεί η τράπεζα στη συνέχεια να εγκρίνουμε να είναι φουσκωμένες σε σχέση με τις πραγματικές.

 

-Τι κάνετε για να είστε σίγουροι ότι οι ποσότητες που εγκρίνεται δεν ελλοχεύουν κινδύνους;

-Προχωράτε σε αναλυτικές επιμετρήσεις;

-Θα ήθελα επίσης να κάνω κάποιες τοποθετήσεις και στον τρόπο υπολογισμού της εμπορικής αξίας του ακινήτου, για να συζητήσουμε κάποιους προβληματισμούς που έχω.

 

Ελπίζω να μη κούρασα

 

 

δεν γίνεται να προχωρήσεις σε πραγματικές επιμετρήσεις διότι δεν δύνασαι ναγνωρίζεις τι υλικά θα αποφασιστεί να μπουν. Μπορεί να θέλει ο δανειολήπτης να βάλει χρυσά κουφώματα. Άρα αάλογα με τν περιοχή που είσαι θα υπολογίσεις ένα μέσο κόστος κατασκευής να τ.μ. και θα το ανάγεις στην υπό κατασκευή οικοδομή. Ουσιαστικά θα κάνεις έναν έλεγχο ρεαλιστικότητας του προϋπολογισμού που σου δίνεται και θα πες οτι είανι εύλογος ή είναι υπρβολκός για νορμαλ κατασκευή κτλ. Θα ξαναγίνει εκτίμηση αργότερα για πιστοποίηση εργασιών και αν προκύψει οτι το κόστοε κατασκευης είναι πολύ μεαλύτερο από αυτό που αρχικά είχε υπολογιστεί τότε άλλάζεις την εκτίμηση.

[diam75]

Για να σε βοηθήσω, υπάρχουν τέσσερις ουσιαστικές μέθοδοι εκτίμησης.

Η μέθοδος προεξόφλησης των ταμιακών ροών

Η μέθοδος της αντικατάστασης

Η μέθοδος της αντιπαροχής.

Η συκριτική μέθοδος

Υπάρχουν και αλλές αλλά αυτές είναι οι βασικές.

Υπολογιζείς και με τις τέσσερις την αξία του ακινήτου και κατόπιν παίρνεις

τον μεσοσταθμικό μέσο όρο.

Η παραπάνω διαδικάσια είναι η επιστημονική και αμείβεται αδρά.

Για σένα όμως που επιθυμείς να κάνεις μια γρήγορη εκτίμηση και να πάρεις ένα <<χαρτζηλίκη>> κάνε το εξής.

Δες για μια ιδια κατοίκα στην ιδία περίοχη ποσο πάνε τα ενοίκια.

Τότε (Αξια=Εισροές ενοικίου ένος έτους/Συντελεστή προεξόφλησης).

Λάβε Συντελεστή προεξόφλησης 5% μέχρι και 8% και πάρε το Μ.Ο.

Η αξία που προκύπτει είναι μια χονδροειδή εκτίμηση της υφισταμένης για την παρούσα χρονική στιγμή που κάνεις την εκτίμηση.

Εύχομαι να σε βοήθησα.

[Merita]

Αγαπητέ συνάδελφε diam,

 

Εκτιμώ πολύ τη διάθεσή σου να με βοηθήσεις, ωστόσο επειδή είμαι διπλοματούχος εκτιμητής ακινήτων με διεθνή αναγνώριση θα μου επιτρέψεις να σου πω οτι η απάντησή σου έχει σοβαρές ελλείψεις.

 

1. Δεν υπάρχουν 4, αλλά 5 μέθοδοι εκτίμησης. Ούτε 4, ούτε και άλλες...

Συγκεκριμένα είναι η Συγκριτική Μέθοδος, η υπολειμματική μέθοδος, η μέθοδος των αποπληθορισμένων χρηματορροών, η μέθοδος του κόστους αντικάτάστασης και η μέθοδος του κεφαλαιοποιημένου εισοδήματος. Η μέθοδος της αντιπαροχής είναι μέθοδος που δύναται να χρησιμοποιηθεί μόνο στην Ελλάδα, ωστόσο είναι μία παραλλαγή της υπολειμματικής αν και υπάρχει συγκεκριμένος μαθηματικός τύπος για τον υπολογισμό της αξίας μέσω αυτής της μεθόδου.

 

 

2.Δεν υπολογίζεις την αξία του ακινήτου με όλες τις μεθόδους για τον πολύ απλό λόγο ότι δεν είναι όλες κατάλληλες για όλους τους τύπους ακινήτων. Γι αυτό υπάρχουν 4! Συνήθως η συγκριτική σε συνδυασμό με ακόμη μία είναι ικανές να υπολογίσουν την εμπορική αξία του ακινήτου.

 

3. Όχι ,δεν ισχύει οτι ο μέσος όρος των αξιών που προκύπτουν από όλες τις μεθόδους είναι η εμπορική. Αν κρίνει ο εκτιμητής, υπάρχει περίπτωση να είναι ποσοστό βαρυτητας ή και καθόλου, ανάλογα με το τύπο του ακινήτου, αν είναι μισθωμένο, με τι είδους μίσθωση, κτλ.

 

4."Εισροές ακινήτου / Σ. προεξόφλησης" = ?? > Έχει μπερδέψει μεθόδους και συντελεστές. Αυτό είναι εξαιρετικά απλοική μορφή DCF! Μάλλον θέλεις να πες Αξία ακινήτου = Ετήσιο Μίσθωμα / Συντελεστή απόδοσης.

 

Ο Σ. απόδοσης κυμαίνεται σε συγκεκριμένα επίπεδα ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, το είδος, την μίσθωση, το χρόνο την κατάσταση, την προβολή, αλλά κυρίως την οικονομική κατάσταση της εποχής.

 

Ο Σ.προεξόφλησης είναι άλλο πράγμα, και για να χρησιμοποιηθεί πρέπει να συνδυάσεις και άλλουσ συντελεστές, πληθωρισμό, αναπροσαρμογ'η μισθώματος κτλ.

 

Σημειώνω οι τα παραπάνω τα γράφω, με καλή διάθεση, όχι διδακτική, αλλά συμβουλευτική, καθώς θεωρώ απαράδεκτο να εκφράζονται λανθασμένες συμβουλές και γνώμες στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων, καθώς "παίζουμε" με περιουσίες άλλων ανθρώπων.

Άρα θα μου επιτρέψετε να πω οτι δεν υπάρχει χονδροειδής εκτίμηση που κάνουμε για τράπεζα΄, ούτε την κάνουμε για χαρτζηλίκι αν δεν την κάνουμε σωστά!! Κάποιοι άνθρωποι πέρνουν δάνεια, αγοράζουν και πουλάνε με αυτές τις εκτιμήσεις.

 

Η εκτίμηση πρέπει να γίνεται σωστά πάντα άσχετα με το πόσο την πληρωνόμαστε ή για ποιόν είναι!!

 

Ας είμαστε λοιπόν 100% σίγουροι για τις γνώμες που εκφράζουμε γύρω από το θέμα γιατί διαφορετικά επηρεάζουμε συναδέλφους σε λάθος κατεύθυνση.

 

Ευχαριστώ

[BAS]

Αν θέλεις απάντησε μου στις ερωτήσεις :

 

Πως γίνεται κάποιος εκτιμητής ακινήτων ?

Υπάρχουν εξειδικευμένες σπουδές και που γίνονται ?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[Merita]

Βεβαίως.

 

Στην Ελλάδα δεν υπάρχει πανεπηστιμιακό πτυχίο εκτιμητή, ωστόσο το μάθημα της εκτίμησης διδάσκεται χονδρικά σε κάποιοα μεταπτυχιακά προγράμματα , νομίζω της ΑΣΟΕΕ. Τουλάχιστον έτσι ήταν τα πράγματα προ 5 ετών που έψαχνα εγώ και είμαι σίγουρη ότι ακόμη έτσι είναι.

 

Το συγκεκριμένο πανεπιστημιακό δίπλωμα, υπάρχει στο Λονδίνο. Μιλάω για μεταπτυχιακό τμήμα εκτίμησης ακινήτων (Property Valuation & Law) και όχι real estate που περιλαμβάνει μαθήματα εκτίμησης. Συνεπώς το σπoυδάζεις είτε ως πτυχίο, είτε ως μεταπτυχιακό στο εξωτερικό. Αφού κάνεις το μεταπτυχιακό, εκπαιδέυεσαι δύο χόνια σε εκτιμήσεις και εν συνεχεία δίνεις πάλι εξετάσεις με διπλωματική εργασία, ωστε να πάρεις την άδεια άσκησης διεθνώς αναγνωρισμένη και η γνώμη σου - ως εκτιμητή - να "μετράει" παντού.

 

Προφανώς από τη στιγμή που δεν υπάρχει τέτοιο πτυχίο στην Ελλάδα, ωστόσο υπάρχει η ανάγκη αυτής της επιστήμης (ή τέχνης), υπάρχουν πολλοί επιστήμονες, οι οποίοι ενώ δεν το έχουν σπουδάσει, έχουν την εμπειρία την οποία όμως έχουν εμπλουτίσει με διάβασμα, σεμινάρια κτλ..

 

Είναι σαφές οτι από τη στιγμή που το Ελληνικό κράτος δεν έχει θεσμοθετήσει αυτό το επάγγελμα, κανείς που το ασκεί δεν είναι παράνομος..απλώς είναι πολύ πιθανό να μην είναι επαρκώς καταρτισμένος..με αποτέλεσμα προβλήματα σε εκτιμήσεις τραπεζών, δικαστηρίων, διαπραγματεύσεων κτλ..

 

Ελπίζω να απάντησα στο ερώτημά σου.

 

Ευχαριστώ

[parist43]

κάποια βιβλιογραφία με το αντικείμενο της εκτίμησης ακινητων?

[TheoTDM900]

υπάρχουν όμως το ΕΛΙΕ και το ΣΕΚΕ.