Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[dimpan1983]

Στην ΑΤΕ που κάνω εκτιμήσεις, τους ενδιαφέρει η αξία του ακινήτου στην κατάσταση που βρίσκεται τώρα και μετά την αποπεράτωση και βάσει αυτών υπολογίζουν το ποσό του δανείου. Αν και δεν μου έχει τύχει ποτέ ανάλογη περίπτωση, θεωρώ ότι πρέπει να κάνεις την εκτίμησή σου θεωρώντας το ισόγειο αποπερατωμένο και τον όροφο στη φάση αποπεράτωσης του σκελετού από Ο/Σ. Αν δώσεις μια εμπορική αξία για όλο το κτίριο αποπερατωμένο και ο πελάτης πάρει το ανάλογο δάνειο, σε περίπτωση πλειστηριασμού θα είσαι εκτεθιμένη. Μπορείς πάντα να ρωτήσεις τον υπάλληλο που έχει χρεωθεί την υπόθεση, δεν νομίζω να σε παρεξηγήσει.

[ilias]

Παιδιά όταν σας ζητάνε κατασκευαστική αξία πως την προσδιορίζετε?

Και φυσικά δε μιλάω για καινούρια ή σχετικά καινούρια κατασκευή όπου εκεί τα πράγματα είναι λίγο πολύ γνωστά, αλλά για παλαιές κατασκευές π.χ. 30 ετίας.

 

Η κατασκευαστική αξία ποια φιλοσοφία ακολουθεί?

Δηλαδή σε ένα μία μονοκατοικία 30 ετών με ποιο σκεπτικό πρέπει να κινηθεί κάποιος?

[fotinoula]

στην εθνικη αντιμετωπίζεται η μονοκατοικία σαν καινούρια και επειτα απαξιώνεται κατα 30 έτη.υπάρχει συκεκριμένος τύπος.Ουσιαστικά δηλαδη υπολογίζεις το κοστος για μια αντιστοιχη σημερινη μονοκατοικία και έπειτα πολλαπλασιαζεις το αποτελεσμα με τον συντελεστη της απαξίωσης και προκύπτει η αξία του κτιρίου.

 

ναι αλλά το ακίνητο υποθηκεύεται ολόκληρο και στον προυπολογισμο που μου εχουν δώσει το αναφερε κανονικα σαν διοροφη μονοκατοικια.απλα απο την τραπεζα μου ζήτησαν να γράψω σε κάποιο σημειο οτι ο ιδιοκτητης αιτειται δάνειο μονο για την κατασκευη του ισογειου.πραγματικα δεν ξέρω τελικά ποια ειναι η σωστοτερη μεθοδος.

[tpanag]

Εφόσον δεν υπάρχει σύσταση οριζοντίου, θέλουν-δε θέλουν θα υποθηκευτεί όλο το ακίνητο. Μέχρι (και αν) γίνει σύσταση οριζόντιας, οπότε και ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει να περιοριστεί το βάρος σε μία μόνο οριζόντια. Εγώ (που επίσης κάνω εκτιμήσεις για την ΑΤΕ), όπως ήδη ειπώθηκε υπολογίζω μια αξία στο στάδιο που το βλέπω και άλλη μια τελικά όταν θα έχει ολοκληρωθεί (θεωρητική καθαρά και είναι και το δύσκολο μέρος της ιστορίας αυτό). Στα ενδιάμεσα βέβαια κάνω και εκτιμήσεις προόδου εργασιών ώστε να γίνεται η εκταμίευση. Υποθέτω ότι και στην ΕΤΕ κάτι αντίστοιχο κάνουν.

[fotinoula]

τελικα το ζήτημα ξεκαθαρίστηκε υστερα απο τηλεφωνημα στα κεντρικα της εθνικής.το κτίριο θα εκτιμηθει ως περατωμένο άσχετα αν ο δανειολήπτης ζητα δάνειο μονο για τον ενα όροφο.απλα σε κάποιο σημειο ως υποσημειωση πρεπει να το αναφερω.

[ilias]

Yπάρχει συκεκριμένος τύπος.

Είναι εύκολο να τον παραθέσει κάποιος παιδιά?

[fotinoula]

ο τύπος ειναι ο εξής¨:ΣΚ*(1-α)^t*σ η Ε αντι για σ.

οπου Σκ το συνολικο κόστος της κατοικιας οπως το εχετε υπολογίσει.

α=ποσοστο μέσης ανα έτος παλαίωσης του κτιρίου

t=ηλικια κτιριου(το t παρεπιπτοντως ειναι εκθετης απλα εγω δεν μπορουσα να το βάλω εδω)

σ=συντελεστης ειδικων συνθηκων (συνηθως ειναι 1)

Ε=κτιριακη ετοιμότητα(για ημιτελη κτιρια)

Οσο αφορα το α για κτιρια κατοικιας ειναι 3%ανα ετος

γραφεια-καταστηματα 2% ανα ετος

αποθηκες-βιοτεχνικοι χωροι-εργοστασια 1.5%

ξενοδοχεια=2.5%

Εχω σε εντυπη μορφη φυλλαδιο με πληροφοριες σχετικα με τα παραπανω θα το σκαναρω και θα το ανεβασω αργοτερα.

[ilias]

fotinoula σ΄ευχαριστώ πάρα πολύ!

 

Το ΣΚ είναι ουσιαστικά η εμπορική αξία?

Και με η βοήθεια αυτής καταλήγεις στην κατασκευαστική?

 

Αν μπορέσεις να ανεβάσεις υλικό θα σου ήμουν υπόχρεος!

[tpanag]

Μία συμβουλή επί του θέματος. Μην εμπιστεύεστε τυφλά τα νούμερα που βγάζουν οι τύποι. Οι συντελεστές τους συνήθως εμπεριέχουν όπως έγραψες το "σύνηθες". αλλά η αγορά των ακινήτων απέχει πλέον πάρα πολύ από τις "συνήθεις" συνθήκες. Μόνο ενδεικτικά. Η εμπειρία και τα συγκριτικά στοιχεία είναι αναντικατάστατα στην εκτιμητική.

[fotinoula]

λοιπόν για να ειμαι πιο επεξηγηματικη ο τύπος αυτός εμπεριεχεται στην μέθοδο κόστους που χρησιμοποιειται για την εκτιμηση αυτοτελών ιδιοκτησιων.Η μέθοδος αυτη συνοπτικά ειναι οτι υπολογιζεις το οικόπεδο ως κενο,μετα υπολογίζεις το συνολικο κόστος για την ανέγερση καινούριου κτιρίου όμοιου με το εκτιμώμενο (οταν υπάρχει κτίριο μέσα σε αυτο)αλλιώς το κτίριο ως περατωμένο αυτο το πολλαπλασιαζεις με τα παραπανω (σε περιπτωση υπ΄΄αρχοντος κτιριου πάντα) και τέλος βρισκεις την υπεραξία του ακινητου οταν δομηθει.ετσι αξια ακινητου=αξια γης+αξια κτιριου +υπεραξία αυτο ειναι η αγοραια αξία του ακινητου ως ολοκληρωμένο.

Συνάδελφε συμφωνω οτι υπαρχουν πολλοι παραγοντες και αλλωστε αυτο Δηλωνουν τα σ και Ε.και φυσικα παντα δεν ξεχναμε τα συγκριτικα στοιχεια.Στην εθνικη μας ζητανε πλέον 2 τουλαχιστον μεθόδους όπότε αναποφευκτα δεν γλυτώνουμε απο την μεθοδολογια αυτη.

 

 

ουσιαστικα οταν πολλαπλασιαζ το Σκ με τουσ συντελεστες αυτους (μονο και μονο οταν συντεχει λογος δηλαδη παλαιοτητα ,φθορες,κακο δίκτυο κλπ) απομειωνω ουσιαστικα την αξια του λογω αυτων.Σε συγκρεκριμενη περιπτωση που εχω τωρα που αφορα ανεγερση καινουριας μονοκατοικιας βρισκω το ΣΚ που ειναι το εμβαδον Χ κοστος κατασκευης Χεργολαβικο οφελος και μετα προθετω την υπεραξια και την αξια γης.αυτα...ελπίζω να ήμουν πιο κατανοητη και να βοηθησα λιγάκι

 

 

θα ανεβασω συντομα υλικο απο σεμιναρια που εχω παρακολουθησει απλα πρεπει να τα σκαναρω πρωτα ετσι ωστε να τα περασω.αλλα θα γίνει πολυ συντομα