Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[adadim]

Και ποια είναι αυτή η μεγάλη τράπεζα ?

[GRTOPO]

Αν μιλάμε για διήμερο σεμινάριο πρέπει να είναι η Εθνική.

Το είχα κάνει το 2001....

Τότε η αμοιβή για κάθε εκτίμηση (διαμερίσματα συνήθως) ήταν 23.000 ΔΡΧ +ΦΠΑ.

Θεώρησα μετά από κάποιες εκτιμήσεις ότι το τρέξιμο και η δουλειά ΔΕΝ άξιζε τον κόπο να συνεχίσω.

Πόσο μάλλον με 59€ σήμερα...... δηλαδή λιγότερο κι από 20.000ΔΡΧ. προ 10ετίας!!!!

Και φυσικά τα σπίτια που εκτιμούσα τότε ήταν της τάξης των 45.000.000~60.000.000 εκατ ΔΡΧ .... κι όχι των 400.000~500.000€!!!!

Προφανώς οι τράπεζες ψάχνουν για Μαλ/κες.

Ας μη τους κάνουμε το χατήρι!! Μηχανικούς έχουν με αντιμισθία ... ας τους βάλουν να κάνουν αυτοί τις εκτιμήσεις. Κι αν δεν έχουν .... ας προσλάβουν!

[kostassid]

Συμφωνώ με GRTOPO, αλλά το όνομα της Τράπεζας δεν θέλω να το πω καθώς τη θάβω. Αν πάντως ψάξετε στο νήμα λένε τα χειρότερα γι'αυτή.

Το αστείο είναι ότι είχα δώσει email για να μου στείλουν τα χαρτιά της σύμβασης τα οποία όμως αρνήθηκα να συμπληρώσω και πλέον δεν είμαι συνεργάτης. Όμως δεν έχουν βγάλει την ηλεκτρονική μου διεύθυνση από την ομαδική αλληλογραφία προς μηχανικούς που συνεργάζονται και μου έρχονται διάφορα κατά καιρούς.

Το τελευταίο αφορούσε τον μειωμένο όγκο αιτήσεων προς έλεγχο και τη λήξη κάποιων συνεργασιών...φυσικά με σκοπό να πάνε στα 4-5 ονόματα του χώρου τα οποία ανέφερα στο παραπάνω post μου.

Για γέλια και για κλάματα η κατάσταση.

Στο σεμινάριο που είχα κάνει τότε είχα δει τον #3 μηχανικό εργοταξίου κατασκευής τμήματος Αττικής οδού όπου εργαζόμουν το 2002-3,

άνεργος πλέον... ελεύθερος επαγγελματίας εννοώ, αυτός με είχε ωθήσει να δώσω κατατακτήριες.

[Didonis]

Συνάδελφοι την κατασκευαστική αξία ενός προς εκτίμηση κτιρίου πως την υπολογίζετε?

Βάζετε τις σημερινές κατασκευαστικές τιμές/m2 αυτούσιες ή τις απομειώνετε κιόλας με συντελεστές απομείωσης λόγω παλαιότητας.

 

Θα με ενδιέφερε αν έχει κάποιος να ανεβάσει ή να μου αποστείλει τίποτα σημειώσεις που να αναλύουν τον τρόπο υπολογισμού και γιατί πρέπει να γίνεται απομείωση αυτής.

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά.

 

Η κατασκευαστική αξία ενός ακινήτου την υπολογίζουν κατά κανόνα οι τράπεζες με συντελεστές απομείωσης ανά χρόνο.

Ξεκινά με -10%

 

Αν χρησιμοποιείς το μαθηματικό μοντέλο επονομαζόμενο ως «τριώνυμο» το έχει ως επιλογή.

 

Φυσικά όλα τα μαθηματικά μοντέλα αφορούν γενικές καταστάσεις και όχι τα πάντα.

Αν ήταν όλα με βάση τα μαθηματικά "μοντέλα" τότε ο Παρθενώνας λόγο παλαιότητας θα είχε μηδέν κατασκευαστική αξία. (τρελό φυσικά και δεν ισχύει)

 

Αν χρειάζεσαι πραγματικό υπολογισμό κατασκευαστικής αξίας κάνεις τα παρακάτω.

 

Παίρνεις σαν κατασκευαστική αξία την γνωστή μέση κατασκευαστική αξία ανά τετραγωνικό, ανά χρήση και περιοχή, που πρέπει να γνωρίζεις ως μηχανικός. (όποιος δεν τα γνωρίζει αυτά και δεν ενημερώνεται δεν μπορεί να κάνει εκτιμήσεις σωστές)

 

Οπότε έχουμε παράδειγμα

100τ.μ. διαμέρισμα Χ 1000ευρω τμ (ενδεικτική η τιμή φυσικά)

30τ.μ. στεγασμένο χώρο παρκιν Χ 400 ευρώ τμ

Οπότε έχουμε

100,000 το διαμέρισμα κατασκευαστικό κόστος αν φτιαχνόταν σήμερα

12000 το στεγασμένο γκαράζ αν φτιαχνόταν σήμερα

σύνολο 112,000 ευρώ

 

Ας υποθέσουμε τώρα ότι είναι 20 ετών

 

Κάνουμε αναγωγές κόστους ανά εργασία με βάση τα ποσοστά αναγωγής που έχουμε ανάλογα με την χρήση

Πχ, 6% εκσκαφές 18% σκυροδετήσεις 6% τούβλα Χ% σοβάδες, ηλεκτρικά υδραυλικά πατώματα κλπ

Με βάση την αυτοψία που έχουμε κάνει έχουμε σημειώσει ότι πχ τα υδραυλικά θέλουν κατα70% αλλαγή, τα ηλεκτρολογικά, 40% τα τούβλα συνήθως τίποτα τα μπετα και εκσκαφές πάλι τίποτα κλπ.

 

Κοστολογούμε την διαφορά αποκατάστασης με βάση αυτό πόσο θα στοίχιζε να γίνει μια πολύ καλή ανακαίνιση με τις νέες τιμές και βγαίνει ας πούμε ένα κόστος 30.000 ευρώ

 

Για αυτό έβαλα και διαμέρισμα και γκαράζ στην εκτίμηση για να δούμε ότι είναι διαφορετικά τα ποσοστά αναγωγής των εργασιών όπως και διαφορετικά τα ποσοστά φθορών άρα και αποκατάστασης.

 

Τότε τελική κατασκευαστική αξία την ήμερα που αξιολογήθηκε το ακίνητο θα είναι η τιμή 112,000 ευρώ – 30.000ευρω (το κόστος μιας καλής ανακαίνισης σαν νέο).

Σ αυτό κι ανάλογο με την κρίση ως μηχανικού, έχει ένα +- 10 ανάλογα με το ακίνητο και τις κατασκευαστικές ιδιαιτερότητες του.

 

Θα θελα να πω όμως ότι είναι πιο σωστό ακόμα ο κατασκευαστικός υπολογισμός να γίνεται με βάση των όγκο και όχι την επιφάνεια.

 

Θα φέρω ένα προφανές παράδειγμα. Κατάστημα 100 τμ με ύψος 3,5 μέτρα δεν έχει την ίδια τιμή μονάδος ανά τετραγωνικό με κατάστημα 100τ.μ. με ύψος 6μ.

Οπότε αν οι κατασκευαστές στην περιοχή δίνουν μέσο κατασκευαστικό κόστος 1000 ευρώ το τμ, καλό είναι να το μετατρέψουμε σε 300 ευρώ ανά κ.μ. με βάση το μεσοσταθμικό ύψος ανά χρήση.

 

Σημαντικό επίσης στις κάθετες συνιδιοκτησίες να συνεκτιμηθεί στο κόστος κατασκευής και η συμμετοχή που έχουν και τα υπόλοιπα δομικά στοιχεία της πολυκατοικίας.

 

Παράδειγμα το κόστος ενός διαμερίσματος δεν είναι μόνο τα 100τμ επιφάνειας που καταλαβαίνει αλλά και η θεμελίωση του κτιρίου, κοινόχρηστοι χώροι, κλιμακοστάσια, περιβάλλον χώρος κλπ.

 

Από την εμπειρία αρκεί στα κμ του διαμερίσματος να συνμετρηθούν και τα κμ που του αναλογούν από την συνιδιοκτησία (έτοιμη πράξη είναι και τα αναφέρουν και τα συμβόλαια) και πολλαπλασιάζεις αυτόν τον όγκο με την τιμή ανά όγκο για βγάζεις τις αναγωγές.

 

Κρατάς το τελικό νούμερο αυτό, το τσεκάρεις αν γενικά συμπίπτει και με το «τριώνυμο» και αν όχι ψάχνεσαι (κατεβάζεις και καντίλια) αν ναι τελείωσες και πας για καφέ....

 

Συγγνώμη που έγραψα πολλά αλλά είναι τα βασικά αυτά. Ας πούμε η καλημέρα για μια εκτίμηση

[vasia99155]

Ξέρει κανεις που μπορω να βρω πρότυπο διακήρυξης για εκτιμηση ακινητης περιουσιας???

[Didonis]

...πρότυπο διακήρυξης για εκτιμηση ακινητης περιουσιας???

 

τι εννοείς με το διακήρυξη?

 

 

υ.γ.

Και δεδομένα ότι πρότυπο δεν υπάρχει.

[ilias]

Δεν υπάρχει κάποιο πρότυπο έγγραφο που συμπληρώνεις, αφού κάθε Τράπεζα έχει το δικό της.

[vasia99155]

Otan lew diakirixi, den ennow kapoio protypo.Apla an kapoy yparxei anakoinosi pou kalei anoixta etaireies na dosoyn prosfora gia tin ektimisi enow megaloy xartofylakiou. Apo tin diakirixi tha boresw na dw poia kritiria vazei kapoios kai ti zita apo toys pithanoys endiaferomenous.

 

Τα greeklish απαγορεύονται, οπότε διορθώστε το μήνυμά σας. Αν δεν μπορείτε να τα αποφύγετε, διαβάστε τι μπορείτε να κάνετε ΕΔΩΠαρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής

Ευχαριστώ, ilias

[Didonis]

Η φαντασία για την ερμηνεία το τι θέλει να πει κάποιος λέγοντας άλλα αντί άλλων έχει τα όρια της αγαπητή.

Ειλικρινά όμως και τώρα δεν βγαίνει άκρη, ειδικά με τα λατινικά γράμματα που είναι απαγορευμένα κι από τους κανόνες αυτού του φόρουμ.

 

Ενημερωτικά δε, για την όποια σωστή εκτίμηση ακινήτου, είναι αναγκαία προϋπόθεση η σαφήνεια της περιγραφής, πριν την αξιολόγηση.

[ilias]

Σε εκτίμηση διαμερίσματος π.χ. 180 m2 το οποίο λόγω συστάσεως οριζοντίου έχει m2 επί του οικοπέδου π.χ. 20 m2, συνήθως το εκτιμούμε με (τιμή/m2)x180 m2, δηλαδή ενσωματώνουμε την τιμή του αναλογούντος οικοπέδου μέσα στην τιμή/m2.

Συμφωνούμε?

 

Τώρα.....

Σε εκτίμηση μονοκατοικίας επίσης 180 m2 η οποία βρίσκεται εντός οικοπέδου π.χ. 350 m2 πως θα κινούσασταν?

Θα τιμολογούσατε τα 180 m2 και το οικόπεδο ανεξάρτητα???

Έχει λογική η ανεξάρτητη εκτίμηση του οικοπέδου σε μονοκατοικία?

Θεωρείστε ότι τόσο το διαμέρισμα όσο και η μονοκατοικία είναι επί της ιδίας οδού (στην ίδια περιοχή δηλαδή), είναι και τα δύο καινούργια και καινούργιο το διαμέρισμα πωλείται 2500 ευρώ/m2.

 

Παρακαλώ τα φώτα σας!