Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ted78]

Ταύτιση τίτλων χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα, που να φαίνεται και η θέση του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο, Π-Ο-Τ-Ε μην επιχειρήσετε να κάνετε. Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι εκ των ουκ άνευ.

Edited Ιανουάριος 9 , 2012 by ted78

[fotinoula]

σε εκτίμηση διαμερίσματος με οριζόντιο δεν υπάρχει οικοδομική άδεια διότι είναι υφιστάμενο προ του '55. πως προχωρ'αμε στην εκτίμηση. δηλώνεται ταύτιση οικοπέδου και κτίσματος εφόσον δεν υπάρχουν σχέδια?

 

συναδελφε σε παρομοια περιπτωση που μου ανατεθηκε εβαλα σε παυση την εκτιμηση μεχρι να μου προσκομιστουν τα απαραιτητα σχεδια (κατοψεις -τοπογραφικα κλπ).αναγκάστηκε ο ιδιοκτητης να κανει νεο τοπογραφικο και αποτυπωση του σπιτιου του.προκειμενου ομως να εχεις το κεφαλι σου ησυχο ειναι το λιγοτερο που μπορεις να κανεις.

[karagiozou]

ολα καλα αυτα που λετε: εαν εχεις προτυπο εντυπο εχει καλως ακολουθατο. απο κει και περα ερευνα πανω στην εμπορικη αξια , να εχεις υποψην και την αντικειμενικη της περιοχης μην ξεχναμε οτι εχουμε και τις τακτοποιησεις και αναλογως με το τι βλεπεις σχετικα με κτιριο και την περιοχη , οικοπεδο , γειτονες , θεα , μεσα κοινης ωφελειας...... και αναλογως εκτιμας .

[anavatis]

έχω μια μονοκατοικία 180τ.μ. 20 ετίας σε οικόπεδο 1250τ.μ. τα συγκριτικά μου στοιχεία είναι πολλά για νεόδμητα σε 300τ.μ. οικοπέδου(που είναι το ελάχιστο για αρτιότητα εντός του οικισμού). έχω βρει τη μεση τιμή για την κατοικία (με την ανάλογη απομείωση) και έχω προσθέσει τα υπόλοιπα (περαν αρτιότητος)1300-300=1000 μέτρα οικοπέδου σε αξία και βρήκα το σύνολο. τί λέτε γι΄αυτό?

[karagiozou]

Γιατι αφαιρεις τα 300 απο τα 1300 την στιγμη που το οικοπεδο σου ειναι 1250, εκτος εαν ετσι λεει η οδηγια που εχεις?κανονικα προσαρμοζεις την αξια του κτιριου αφου συμπεριλαμβανει την αξια του οικοπεδου

 

Μηπως ξερει καποιος πως βρισκουμε την ευλογη ετησια μισθωτικη αποδοση κατοικιας η και γενικα χωρων ?

[anavatis]

karagiozou, ναι συγνωμη 1250-300=950 είναι. δλδ θεωρείς ότι δεν είναι σωστό και θα πρέπει να συμπεριλάβω στην αξία της κατοικίας και την επιπλέον έκταση του οικοπέδου? δηλαδή αν προκύπτει μια αξία οικοπέδου 80.000 ευρώ επιπλέον, να την ανάγω στην αξία ανα τετραγωνικο μέτρο του κτηρίου?

Edited Φεβρουάριος 7 , 2012 by anavatis

[karagiozou]

δεν ειπα κατι τετοιο.

αναλογος την μεθοδο που χρησιμοποιεις βεβαια

το πιο απλο ειναι :

αξια οικοπεδου ......ευρω

αξια κτιριου ........ευρω ( εδω συμεριλαμβανοντε τα τμ απο το οικοπεδο στην περιπτωση σου τα 180τμ τα οποια εχει το κτιριο)

συνηθως βρισκεις ενα τροπο να αφαιρεσεις την αξια των 180τμ απο το κτιριο αναλογα με την περιπτωση αφου ηδη ειναι στην καθ αυτου αξια του οικοπεδου.

προσοχη αλλη αξια μπορει να εχει το τμ στο οικοπεδο και αλλη στο κτιριο

 

ελπιζω να μην σε μπερδεψα περισσοτερο

[ted78]

anavatis, αν έχω καταλάβει σωστά, από τα συγκριτικά στοιχεία έχεις τιμές αγοραπωλησίας κτισμάτων ή διαμερισμάτων, αλλά όχι τιμές για αγοραπωλησίες κενού οικοπέδου.

 

Μπορείς να προσεγγίσεις την αξία του οικοπέδου χρησιμοποιώντας την υπολλειματική μέθοδο.

 

π.χ.

- Κατασκευαστικό Κόστος (ΚΚ): 950 €/τμ

- Τιμή Πώλησης (ΤΠ) νέας οριζόντιας ιδιοκτησίας: 1500 €/τμ

- Επιχειρηματικό Όφελος (Επ.Ο): 20%

- Εργολαβικό Όφελος (Ε.Ο): 20%

 

Υπολογισμός Ειδικής Αντιπαροχής

 

Ε.Α. = 1-[ΚΚ*(1+Επ.Ο)*(1+Ε.Ο)/ΤΠ] = 1-[950*(1+0,20)*(1+0,20)/1500] = 0,09

 

Αξία Γής: 0,8*Ε.Α*ΤΠ = 0,8*0,09*1500 = 105,60 €/τμ

 

***Προσοχή, με τη συγκεκριμένη μέθοδο συνήθως (ή τουλάχιστον στις περιοχές που δουλεύω), γίνεται υπερεκτίμηση της αξίας της γης, οπότε ίσως χρειαστεί να κάνεις κάποια επιπλέον μείωση στην αξία της γης της τάξης του 20% - 40%, ανάλογα με την περιοχή του ακινήτου.

 

Για παράδειγμα τα κενά οικόπεδα στην περιοχή μου πωλούνται 60 - 90 €/τμ ανάλογα με τη θέση τους.

[anavatis]

κατάλαβα. στην περίπτωσή μου λόγω του μεγαλύτερου οικοπέδου υπάρχει και υπολειπόμενος σ.δ. περί τα 180τ.μ....αυτός πώς συνεκτιμάται?

[ted78]

Ουσιαστικά πρέπει να προσθέσεις και την υπεραξία, που αποκτά το οικόπεδο λόγω του υπάρχοντος κτίσματος. Η μελλοντική δόμηση δίνει υπεραξία στο οικόπεδο, αφού αυτή υλοποιηθεί.