Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ted78]

ΚΥΡΙΕ TED78 EPEIDI APO OTI ΦΑΙΝΕΤΑΙ ΕΧΕΤΕ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΕΜΠΕΙΡΙΑ ΣΤΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΜΠΟΡΕΙΤΕ ΝΑ ΜΟΥ ΠΕΙΤΕ ΠΑΡΑΚΑΛΩ πως βρισκουμε την ευλογη ετησια μισθωτικη αποδοση κατοικιας η και γενικα χωρων ?

 

Συναδέλφισσα karagiozou, ας μιλάμε στον ενικό, άλλωστε δεν είμαι και κανένας γκουρού των εκτιμήσεων.

 

Ας περάσουμε στο ερώτημά σου. Η "Εύλογη Ετήσια Μισθωτική Απόδοση", όπως την αναφέρεις, πρέπει να συμπίπτει με τον "Συντελεστή Κεφαλαιοποίησης". Πρόκειται για ένα μέγεθος δύσκολα ανιχνεύσιμο, αφού για τον προσδιορισμό του απαιτείται μεγάλος αριθμός στοιχείων και η χρήση σύνθετων οικονομετρικών μοντέλων, που συνήθως δε βρίσκονται εύκολα στη διάθεση ενός εκτιμητή.

 

Κάποιες ενδεικτικές τιμές για την Ελλάδα, σε αστικές περιοχές είναι 6-8,5% για γραφεία καταστήματα και 4,5-5,5% για ακίνητα οικιστικής χρήσης. Βέβαια σε συνθήκες αστάθειας, όπως οι σημερινές μία προσαύξηση 10-20% των παραπάνω θεωρώ ότι είναι επιβεβλημένη. Ελπίζω να βοήθησα.

Edited Φεβρουάριος 8 , 2012 by ted78

[karagiozou]

ευχαριστω !!!

[anavatis]

γειά σας.

γενικά παρατηρούμε ότι όσο απομακρυνόμαστε από τα όρια αρτιότητας σε οικόπεδα ή γήπεδα, η αξία μειώνεται ανα τ.μ.

Θα ήθελα να ρωτήσω αν γνωρίζει κάποιος πώς υπολογίζουμε αυτό το ποσοστό απομείωσης που θα πρέπει να κάνουμε κάθε φορά με κάποιο αντικειμενικό/μαθηματικό τρόπο.

για παράδειγμα: οικόπεδο 4 στρέμματα εκτος σχεδίου 200.000€, οικοπεδο 8 στρέμματα στην ίδια περιοχή ?, οικόπεδο 50 στρέμματα στην ίδια περιοχή ? (αρτιότητα πάντα στα 4 στρέμματα).

Edited Φεβρουάριος 18 , 2012 by anavatis

[ted78]

Ειδικά στην εκτός σχεδίου δόμηση, αυτό που έχει μεγαλύτερο ειδικό βάρος είναι η χρήση.

Για παράδειγμα τα 8 στρέμματα για χρήση κατοικίας και τα 8 στρέμματα για χρήση βιομηχανίας ή τουρισμού εκτιμώνται διαφορετικά.

Επίσης, σημαντικό ρόλο παίζει η τυχόν ύπαρξη ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΖΟΕ καθώς και NATURA, Ζώνες Προστασίας κ.λ.π.

Ακόμη συνεκτιμάται και η εγγύτητα σε θάλασσα, ποταμούς, δάση, όπως και η εγγύτητα στο οδικό δίκτυο.

 

Μπορείς να δεις και αυτό το άρθρο, που τα περιγράφει πιο αναλυτικά.

papwths.pdf

[karagiozou]

Ted 87 μου ειχες δωσει καποιες ενδεικτικες τιμες σχετικα με την "Εύλογη Ετήσια Μισθωτική Απόδοση" τις οποιες τις προσαρμοσα συμφωνα με τα δικα μου δεδομενα και εδωσα την τιμη της ΕΕΜΑ , ελα ομως που υπαρχει μεγαλη πιθανοτητα να μου πουν να πω απο που τις πηρα , υπαρχει καποιο μερος απο το οποιο μπορουμε να λαμβανουμε αυτες τις τιμες ανα πασα στιγμη ?

[ted78]

Από βιβλιογραφία είναι. Κυρίως εγχειρίδια τραπεζών, τα οποία δεν ξέρω αν θα μπορέσεις να βρεις εύκολα.

Θα ψάξω μήπως βρω τίποτα στο διαδίκτυο, για να σε παραπέμψω.

 

Edit: Δες τη βιβλιογραφία από εδώ.

Edited Μάρτιος 12 , 2012 by ted78

[karagiozou]

ευχαριστω

[anavatis]

σε περίπτωση που αντιμετωπίζω, σε εκτίμηση για ασκεπές γήπεδο που εφάπτεται εθνικής οδού, υπάρχει απόφαση έγκρισης κατασκευής κυκλοφοριακής σύνδεσης και άδεια οικοδομής για καταστήματα, μέχρι και έτοιμη σύσταση οριζοντίου για τα κτήρια. Ισχύς των παραπάνω για 3 έτη το πρώτο και 4 το δεύτερο. αυτή τη στιγμή όμως είναι ακόμα ένα κενό γήπεδο. τι προσαύξηση θα δίνατε στην αξία του γηπέδου /τ.μ.? σκέφτομαι να δώσω περίπου 25-30% στην αξία που βγάζω από συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων παρόμοιων γηπέδων

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by anavatis

[ΚΑΝΑ]

προσωπικά μιλάω..

δεν θα έβαζα τίποτα επιπλέον

(το γήπεδο εκτιμάται σύμφωνα με άλλα στοιχεία και ειδικά σύμφωνα με τις σταθερές κατασκεύες του-

τα παραπάνω δεν θα έχουν καμία αξία αν ποτέ δεν εφαρμοστούν ή αν ποτέ τους δεν κατασκευασθούν)

 

υ.γ τα παραπάνω τα γράφεις απλώς στην εκτίμηση και τα αφήνεις στην κρίση του Δ/ντή της Τράπεζας, αν υποθέσω ότι αναφέρεσαι σε εκτίμηση τράπεζας

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by ΚΑΝΑ

[Didonis]

...

σε εκτίμηση για ασκεπές γήπεδο ..

...

...τι προσαύξηση θα δίνατε στην αξία του γηπέδου /τ.μ.?

...

Αν επιτρέπεις τι εννοείς ασκεπές γήπεδο? (αδόμητο?).

 

Για το υπόλοιπο της ερώτησης σου.

Η Αξία γης προσδιορίζεται ως ποσοστό του παραγόμενου προϊόντος που δύναται να έχει. Σε ότι αφορά την δόμηση ως ποσοστό της αξίας των μελλοντικών δομηματων στην βέλτιστη αξιοποίηση του.

Αν λοιπόν έχει με την άδεια που αναφέρεις και τις εγκρίσεις κάποια μεγαλύτερη κατασκευαστική δυνατότητα από συγκρινόμενα γήπεδα τότε ναι αναλογικά επηρεάζεται και η τιμή.

Το ίδιο φυσικά ισχύει αν είναι και δυσμενέστερη η σύγκριση.

Οπότε ναι πράττεις ανάλογα και επηρεάζεσαι.

 

Επιπλέον αν για το συγκεκριμένο γήπεδο έχει ήδη εκδοθεί οικοδομική άδεια (αν κατάλαβα καλά) και είναι σε ισχύ προσθέτει στην αξία του και το κόστος αυτής της οικοδομικής άδεια + ένα ποσοστό υπεραξία αυτής αν υπάρχουν γενικά δυσκολίες με εγκρίσεις για την έκδοση της.