Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

Συνάδελφοι την εποχή αυτή είτε είσαι συνεργαζόμενος μηχανικός (εκτιμητής) με τράπεζα, είτε όχι το ίδιο και το αυτό είναι. Τα νεα δάνεια είναι ανύπαρκτα.Ενώ και τις ρυθμίσεις οφειλών που κάνουν, σπανίως ζητούν επανεκτιμήσεις. Συνεπώς το εκτιμητικό έργο για λογαριασμό τραπεζών την περίοδο αυτή είναι πολύ περιορισμένο για να μην πω ανύπαρκτο.

[af.civileng]

Φυσικά και δεν μιλάω για αποκλειστική και μόνο ενασχόληση με τις εκτιμήσεις σε τράπεζα... Απλά μ' αρέσει το αντικείμενο...

 

Έχω αδερφό που δουλεύει σε κτηματομεσιτικό και ξέρει από εκτιμήσεις στην αγορά της Ρόδου...

 

Και όλοι λένε για εμπειρία στις εκτιμήσεις κτλ... Αν δεν σου δώσει κάποιος την ευκαιρία να πάρεις εμπειρία πως θα την αποκτήσεις...

 

Περιμένω τις συμβουλές σας... Κυρίως από τους παλαιότερους συναδέλφους...

[Pavlos33]

Το τυπικό είνα να δώσεις βιογραφικό στους διευθυντές καταστημάτων τραπεζών για να το προωθήσουν στην κεντρική τεχνική τους υπηρεσία. Στη πράξη ισχύει και ότι ειπώθηκε σε προηγούμενο ποστ. Γνωριμία με κάποιον ώστε να γίνεις συνεργάτης τους.

[anavatis]

Συνάδελφοι την εποχή αυτή είτε είσαι συνεργαζόμενος μηχανικός (εκτιμητής) με τράπεζα, είτε όχι το ίδιο και το αυτό είναι. Τα νεα δάνεια είναι ανύπαρκτα.Ενώ και τις ρυθμίσεις οφειλών που κάνουν, σπανίως ζητούν επανεκτιμήσεις. Συνεπώς το εκτιμητικό έργο για λογαριασμό τραπεζών την περίοδο αυτή είναι πολύ περιορισμένο για να μην πω ανύπαρκτο.

 

με τις συνεργασίες τραπεζών που έχω εγώ υπάρχουν και περίοδοι που δεν προλαβαίνω. δεν ξέρω αλλά υπάρχουν κι άλλοι λόγοι που οι τράπεζες ζητούν εκτιμήσεις. επειδή τα ακίνητα μπορεί να μεταφέρονται από την μια στην άλλη απαιτείται και πάλι εκτίμηση. επίσης κάθε χρόνο η αγορά μεταβάλλεται και οι αξίες επίσης. οι εκτιμήσεις είναι ένα"προιόν" με ημερομηνία λήξης ως προς την αξιοπιστία της. "φρέσκο πράμα" δηλαδή θέλουν όλοι. προφανώς μιλάω για συνεργασία με πολλές κι όχι μόνο με μία τράπεζα.

Edited April 7, 2012 at 06:48 μμ by anavatis

[Pavlos33]

anavatis μαλλον ειναι αυτο που λες. Εχεις αναλαβει πολλα καταστήματα στην περιοχή σου και παράλληλα υποθέτω οτι δεν ειστε πολλοι εκτιμητές, εκτός και αν εκει για ειδικούς λόγους έχετε δουλειά. Όπως και να έχει είπες κάτι αισιόδοξο για την εποχή που διανύουμε.

[anavatis]

σχετικά με την ασυμφωνία πάντως τίτλου οικοδομικής άδειας και πραγματικής χρήσης υπάρχει σοβαρό πρόβλημα στη μεταβίβαση και μου το επισήμαναν και οι τράπεζες. η εκτίμηση δε, πρέπει να πάει βάσει αδείας ή όταν υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ των χρήσεων, με την πραγματική να είναι πολύ ευμενέστερη, να αναφέρονται σοβαρές επιφυλάξεις στον υπολογισμό της αξίας.

Edited April 10, 2012 at 01:08 μμ by anavatis

[anavatis]

εκτιμητικές απορίες:

 

1. γήπεδο εκτός σχεδίου 5500τ.μ. με κατοικία 120τ.μ. επί αυτού. αξία γής 20€/τ.μ.

Σχετικά με τη γή, με μέθοδο κόστος αντικατάστασης λέω:

αξία γηπέδου= 5500Χ20= 110.000€ ? είναι σωστό όμως? αφού αρτιότητα 4000τ.μ. μήπως τα 1500τ.μ. γης πρέπει να εκτιμηθούν λιγότερο και πόσο? τύπος?

 

2. στο ίδιο αγροτεμάχιο υπάρχει δυνατότητα για την ανέγερση επιπλέον 200-120=80τ.μ., που δύναται να οικοδομηθούν. πώς θα πρέπει να την συνεκτιμάμε? τύπος?

 

Αν γνωρίζει κανείς πιο έμπειρος κάτι από εγχειρίδια τραπεζων (που να είναι πρακτικό!), ας δώσει τα φώτα του!

Edited April 12, 2012 at 06:43 μμ by anavatis

[Didonis]

.....

2. στο ίδιο αγροτεμάχιο υπάρχει δυνατότητα για την ανέγερση επιπλέον 200-120=80τ.μ., που δύναται να οικοδομηθούν....

....

 

Πέραν των άλλων θα ήθελα να σου επιστήσω την προσοχή ότι θα πρέπει να προσδιορίσεις την βέλτιστη αξιοποίηση του γηπέδου με τον ΝΟΚ και όχι με τον ΓΟΚ 85.

Είναι νόμος του κράτους πιά.

Σε λίγους μήνες με αυτόν θα βγάζει το τι δικαιούται και τι όχι και αλλάζουν πολλά.

Με διαφορα "δημιουργικά" σενάρια αξιοποίησης είναι μεγάλη η πιθανότητα να μη έχει υπόλοιπο μόνο τα 80τ.μ. που αναφέρεις.

Φυσικά αυτό μονο εσύ μπορείς να το διαπιστώσεις που έχεις τα δεδομένα του γηπέδου και της θέσεις του όπως και τις τοπικές συνθήκες.

• Το 20 ευρώ το τ.μ. από συγκριτικά στοιχεια άλλων αγοραπωλησιών το προσδιόρισες? έχει αγοραπωλησίες η περιοχή εκεί αυτήν την περίοδο της κρίσις?
  
• Η εκτίμηση αφορά δάνειο ανέγερσης - αγοράς αφού αναφέρεις Τράπεζα, ή είναι εκτίμηση προς πλειστηριασμό ή προς ρύθμιση υφισταμενου δανείου?
  

[anavatis]

didonis, εγώ μέχρι ώρα στις εκτιμήσεις μου δεν συνεκτιμούσα το υπόλοιπο δόμησης ούτε έκανα κάποια διαφοροποίση στην αξία του γηπέδου πέραν του εκάστοτε ορίου αρτιότητας. αναρωτιέμαι όμως μήπως θα πρέπει να γίνεται με κάποιο τρόπο για να έχουμε μια πιο σωστή εκτίμηση ακινήτου.

-τα συγκριτικά είναι από τιμές διάθεσης γηπέδων στην περιοχή που υπάρχουν στο διαδίκτυο (κι αφού απομειωθούν κατάλληλα) αλλά και από τη γενικότερη συγκριτική γνώση της αγοράς που έχω πάνω στο νησί.

-η εκτίμηση δεν αφορά δάνειο -αγορά.

τον ΝΟΚ η αλήθεια δεν τον έχω μελετήσει ακόμα. παρεπιπτόντως χθες μου τον έστειλε το ΤΕΕ! τα σενάρα αξιοποίησης,

φαντάζομαι, τα επισημαίνεις αυτά ως μέθοδο, στην περίπτωση που η εκτίμηση αφορά αγορά και αξιοποίηση του γηπέδου όπου θα πρέπει να προσδιοριστεί η βέλτιστη χρήση και η επιτρεπόμενη δόμηση (κατά ΝΟΚ πλέον) και το κέρδος του επενδυτή από αυτήν,εφαρμόζοντας υπολειμματική μέθοδο.

Edited April 13, 2012 at 12:27 μμ by anavatis

[anavatis]

σε αγροτεμάχιο >4000τ.μ. που φαίνεται στο κτηματολογικό σχεδιάγραμμα τυφλό, δεν υπάρχει τοπογραφικό, αλλά υπάρχει βεβαίωση μηχανικού (απλή) ότι είναι οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, πώς θα προχωρούσατε την εκτίμηση?

Edited May 6, 2012 at 02:32 μμ by anavatis