Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Manolis gon]

Πράξη χαρακτηρισμού έχει?

[dimitrispsi]

σε αγροτεμάχιο >4000τ.μ. που φαίνεται στο κτηματολογικό σχεδιάγραμμα τυφλό, δεν υπάρχει τοπογραφικό, αλλά υπάρχει βεβαίωση μηχανικού (απλή) ότι είναι οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, πώς θα προχωρούσατε την εκτίμηση?

9,5 στις 10 τράπεζες θα έβαζαν την υπόθεση σε παύση και θα ζητούσαν από τον ιδιοκτήτη τοπογραφικό με συντεταγμένες, όρους δόμησης και δήλωση μηχανικού. Αν δεν υπήρχε ανταπόκριση σε εύλογο διάστημα (πχ 1 μήνας) η υπόθεση θα απορριπτόταν.

Για ιδιωτική εκτίμηση (προς τον πελάτη μόνο), πρέπει να ενημερωθεί ο πελάτης-ιδιοκτήτητης. Αν επιμένει να βγάλεις εκτίμηση, βγάζεις με όσα στοιχεία έχεις, γράφεις φαρδιά πλατιά την επισφάλεια και επιφύλαξή σου και σημειώνεις ότι για μεταβίβαση ή εκμετάλλευση απαιτούνται τοπογραφικό (και ό,τι άλλο απαιτείται). Ακόμα κι έτσι όμως, η εκτίμηση είναι "άχρηστη", αφού το οικόπεδο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί, άρα κάνεις μια τρύπα στο νερό.

Η κοινή λογική λέει ότι αν δεν υπάρχουν τα απαραίτητα στοιχεία, εκτίμηση δεν γίνεται.

 

Αν είναι για τράπεζα, ενημερώνεις τα κεντρικά και περιμένεις. Αν είναι για πελάτη σου (απλά για να ξέρει τι γίνεται) τον "ζορίζεις" να του βγάλεις τοπογραφικό,κλπ (να βγάλεις και κανένα ευρώ)

Edited Μάιος 7 , 2012 by dimitrispsi

[Didonis]

9,5 στις 10 τράπεζες θα έβαζαν την υπόθεση σε παύση και θα ζητούσαν από τον ιδιοκτήτη τοπογραφικό με συντεταγμένες, όρους δόμησης και δήλωση μηχανικού. Αν δεν υπήρχε ανταπόκριση σε εύλογο διάστημα (πχ 1 μήνας) η υπόθεση θα απορριπτόταν.

...

...

επικυρωμένοι οι όροι δόμησης και η οικοδομησιμότητα από τοπογραφικό Πολεοδομίας.

 

 

Anavatis, νομίζω πως καθημερινά απλά απαιτούμενα ζητήματα για εκτίμηση θα έπρεπε να τα ρωτούσες με τους αρμόδιους μηχανικούς της τράπεζας που συνεργάζεσαι.

Στην τελική από εκεί θα γίνει ο όποιος έλεγχος ή το όποιο πρόβλημα και τι είναι απαιτητό και τι όχι.

[Manolis gon]

Εγώ πάλι επιμένω, πράξη χαρακτηρισμού έχει?

[bnn7]

Κατά τη γνώμη μου ΔΕΝ μπορεί να γίνει εκτίμηση λόγο ελλειπών στοιχείων ή να γίνει με παραδοχές!

[anavatis]

επικυρωμένοι οι όροι δόμησης και η οικοδομησιμότητα από τοπογραφικό Πολεοδομίας.

 

 

Anavatis, νομίζω πως καθημερινά απλά απαιτούμενα ζητήματα για εκτίμηση θα έπρεπε να τα ρωτούσες με τους αρμόδιους μηχανικούς της τράπεζας που συνεργάζεσαι.

Στην τελική από εκεί θα γίνει ο όποιος έλεγχος ή το όποιο πρόβλημα και τι είναι απαιτητό και τι όχι.

 

manolis gon, εγώ είμαι ο μηχανικός στον οποίο αναθέτουν την εκτίμηση και στην τράπεζα δεν μιλάω με μηχανικούς. σχεδόν ποτέ. οι τεχνικές υπηρεσίες των τραπεζων έχουν δεχτεί και έχουν θεωρήσει ως τώρα άπειρες εκτιμήσεις άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων με απλές βεβαιώσεις μηχανικών και που τα γήπεδα δεν είχαν δυνατότητα πρόσβασης με νόμιμο τρόπο ή ακόμα μέρος τους αποτελούσε δασική έκταση!. εξού και πολλές από τις επανεκτιμήσεις. ειδικά στο σύνθετο έργο των εκτιμήσεων δεν νομίζω ότι υπάρχει τίποτα καλύτερο από τη διασταύρωση απόψεων μεταξύ ειδικών για το πώς θα πρέπει να κινηθούμε.οποιαδήποτε ανάλογη εμπειρια, συνέπειες κλπ, νομίζω θα βοηθούσε...

Edited Μάιος 9 , 2012 by anavatis

[anavatis]

ένα άλλο δίλημμα στις εκτιμήσεις είναι το εξής:

σε εκτίμηση αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου υφιστάμενο προ του 2003:

-βάσει οδηγιών τραπεζών "να προσκομίζεται θεωρημένο τοπογραφικό από πολεοδομία με όρους δόμησης και χρήσεις γης".

-βάσει μηχανικών αρκεί η βεβαίωση Ν.651/77 ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, Ε.4.000τ.μ, προυφίσταται του 2003 κι άρα δεν απαιτείται κανένα πρόσωπο.

 

Το ερώτημα είναι: είναι τελικά η παραπάνω έκταση εμπορεύσιμη (εκτίμηση>>αγοραία αξία) ?

Edited Μάιος 16 , 2012 by anavatis

[msxoin]

εκτιμητικές απορίες:

 

1. γήπεδο εκτός σχεδίου 5500τ.μ. με κατοικία 120τ.μ. επί αυτού. αξία γής 20€/τ.μ.

Σχετικά με τη γή, με μέθοδο κόστος αντικατάστασης λέω:

αξία γηπέδου= 5500Χ20= 110.000€ ? είναι σωστό όμως? αφού αρτιότητα 4000τ.μ. μήπως τα 1500τ.μ. γης πρέπει να εκτιμηθούν λιγότερο και πόσο? τύπος?

 

 

 

Συνεκτιμάται όλο το γήπεδο γιατί θεωρείται ότι τα τετραγωνικά που μένουν αδόμητα θεωρείται ότι χρησιμοποιούνται για να οριστεί αρτιότητα 4.000. Η οικοδομησιμότητα δηλαδή του συγκεκριμένου γηπέδου ΕΞΑΡΤΑΤΑΙ και από τα επιπλέον 1500, καθως σε μία ενδεχόμενη κατάτμηση 4.000 και 1.500, το 1500 εκτός σχεδίου δεν δομείται. Δεν ξέρω αν καταλαβαίνεις τί εννοώ.

 

Γενικά πάντως, στην εκτίμηση του ακινήτου εκτιμάμε αυτό που οι Αγγλοσάξωνες ονομάζουν "Freehold Interest", δηλαδή τη δυνατότητα να αξιοποιήσεις το γήπεδο/οικόπεδό σου, όποτε θελήσεις κατά το δοκούν.

[anavatis]

καταλαβαίνω. γενικά συμπεραίνω ότι στην εκτίμηση συνεκτιμώνται οι δυνατότητες του ακινήτου να καταστεί περισσότερο εμπορεύσιμο ή όχι. όπως και στο ποστ #337, που τελικά δεν πήρα απάντηση από καένα -μέσα και έξω από τράπεζες, στην περίπτωση τυφλού γηπέδου υφιστάμενου προ του 2003 (δηλ. άρτιο κια οικοδ/μο) θα πρέπει να συνεκτιμήσει κανείς τις δυνατότητες πρόσβασης σε αυτό...(βάσει του αστικού κώδικα περί υποχρέωσης παραχώρησης δρόμου από τους οδιοκτήτες γειτονικών ιδιοκτησιών)

Edited Μάιος 26 , 2012 by anavatis

[dimitrispsi]

Παραπάνω είπες "βάσει μηχανικών"... Ποιών μηχανικών; Της τράπεζας ή συναδέλφων στην περιοχή σου (πχ κάποιος φίλος)?

Δουλεύεις για την τράπεζα στη συγκεκριμένη περίπτωση, αυτή θα αποφασίσει πώς θα γίνει. Κάθε τράπεζα έχει παραδοχές...