Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

Πλέον τα πράγματα έχουν αλλάξει συνάδελφοι. Μετά το ν. 4014 οι τράπεζες έχουν αυστηροποιήσει την διαδικασία χωρίς φυσικά η επιπλέον εργασία του εκτιμητή μηχανικού να αμοίβεται παραπάνω. Οι οδηγίες της τεχνικής υπηρεσίας της τράπεζας με την οποία συνεργάζομαι δίνουν σαφείς εντολές καταγραφής αυθαιρέτων κατασκευών και εκτίμησής τους σύμφωνα με εσωτερικές οδηγίες. Κανένα νέο δάνειο δεν χορηγείται σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές εάν πρώτα δεν τακτοποιηθούν. Κάμια πιστοποίηση προοδου εργασιών δεν υπογράφεται εαν διαπιστώνονται αυθαίρετες κατασκευές. Αυτα τα καταγράφει ο εκτιμητής και ζητείται παράλληλα από άλλο μηχανικό του δανειολήπτη, βεβαίωση υπαγωγής των εκτιμούμενων αυθαίρετων επιφανειών και του υπολογισθέντος προστίμου με σκοπό να συνυπολογιστεί στην αξία απομείωσης του ακινήτου, το κόστος τακτοποίησης.Όσο αφορά το αν υπάρχουν συνάδελφοι που επιθυμουν να γίνουν εκτιμητές κάτω από αυτές τις συνθήκες θα σας αναφέρω δυο πραγματα. Α) Στην κεντρική τεχνική υπηρεσία πιέζονται καθημερινα από υπουργους και λοιπά πολιτικά πρόσωπα να πρωωθήσουν συνεργασίες με εκτιμητές , ενώ ήδη είναι υπεράριθμοι οι υπάρχοντες εκτιμητές. Β) Συνάδελφοί μας σε ηλικίες κοντά στη σύνταξη καταθέτουν βιογραφικά και "πιέζουν" ωστε να αποκτήσουν συνεργασία με κάποια τράπεζα. Νόμος προσφοράς και ζήτησης συνάδελφοι. Πολλοί μηχανικοί διαθέσιμοι για μικρή πίτα. Άρα οι τράπεζες δεν πρόκειται να αυξήσουν αμοιβές εκτιμήσεων. Στον αντίποδα αυτού απαιτούν μεγαλύτερη εξειδίκευση και σε λίγο καιρό και πιστοποίηση σε επίπεδο τουλάχιστον bank valuers σύμφωνα με τα εκτιμητικά πρότυπα.

Edited Αύγουστος 9 , 2012 by Pavlos33

[stavrosa]

κατα tegova τα πρότυπα ε, μην ξεχνιώμαστε. Μαλιστα πρόκειται να υπάρξουν μειώσεις στις αμοιβές και αλλο.

Συνάδελφε αυτα περί πιέσεων ασε εδω και χρόνια τα λενε...εδω και πολλα χρόνια. Απλά δεν είναι σωστό να λέμε καποια πράγματα με το όνομα τους. Μην ξεχνάς έχεις υπογράψει και κάτι χαρτια....!

[Pavlos33]

Συνάδελφε όλα όσα συζητάμε είναι γνωστά σε μας τους μηχανικούς, αλλά και στις τεχν. υπηρεσίες των τραπεζών, οι οποίες από μηχανικούς στελεχώνονται. Όπως προείπαμε όμως, μεγάλη προσφορά εργασίας, μικρή ζήτηση και αυτό αυτομάτως γίνεται εκμεταλλεύσιμο.

[anavatis]

γνωρίζετε πώς οι εσωπετικοί μηχαικοί των τραπεζών εφτασαν ως εκεί? δλδ από που ξεκίνησαν για να είναι τωρα reviewer εκτιμήσεων και με τί προσόντα και εμπειρία?

Edited Αύγουστος 9 , 2012 by anavatis

[dimitrispsi]

2 άτομα που ξέρω προσωπικά, έχουν α-πί-στευ-το βιογραφικό με σχετικές σπουδές στο εξωτερικό. Βέβαια αυτός δεν είναι ο κανόνας...

[stavrosa]

2 άτομα που ξέρω προσωπικά, έχουν α-πί-στευ-το βιογραφικό με σχετικές σπουδές στο εξωτερικό. Βέβαια αυτός δεν είναι ο κανόνας...

έτσι είναι.... αλλά θα πώ οτι δυστυχώς οι παραπάνω δεν γνωρίζουν σχεδόν τίποτα απο πιο εξεζητημένες περιπτώσεις ΓΟΚ και τώρα ΝΟΚ...και το λέω έτσι για να μην μπώ σε ατελείωτες περιγραφές συμβάντων που απο μέθοδο υπολογισμού κλπ ήταν και με το παραπάνω άρτιοι αλλά τελικά λόγω αυτής τους της έλλειψης....ολα πήγαιναν στον βρόντο.

 

 

 

Πάντως για να μπεί κανείς σε τράπεζα μόνιμος, πέρα απο τις σχετικές γνώσεις...θα πρέπει να έχει και την τύχη να προκηρυχθεί θέση και μπάρμπα στην Κορώνη.

[anavatis]

strudel7878, πράγματι η καλύτερη μέθοδος για την τρέχουσα εμπορική αξία είναι η μέθοδος των συγκριτικών (εφόσον αυτά υπάρχουν!).

σε καμία περίπτωση δεν "μπαλαμουτιάζεις" τις αλλες μεθόδους ώστε να συγκλίνουν (αν δεν συγκλίνουν). αντίθετα, θα πρέπει να ερμηνεύσεις το γεγονός αυτό με τρόπο εμπερειστατωμένο και ανάλογα να επιλέξεις ή να σταθμίσεις μεθόδους που αποτυπώνουν με όσο το δυνατόν καλύτερο τρόπο την τρέχουσα εμπορική αξά του ακινήτου. αυτά.

 

θα ήθελα να ρωτήσω, τί αμοιβή θα παίρνατε για την εκτίμηση της υλικής αξίας ημιτελών οικοδομών? συγκεκριμένα έχω 2 μονοκατοικίες 150τ.μ. έκαστη, και καλούμαι να συντάξω ενδεικτικό προυπολογισμό βάσει τεχνικής περιγραφής και να εκτιμήσω το κόστος για την αποπεράτωσή τους + αυτοψία.

Edited Αύγουστος 23 , 2012 by anavatis

[γ.ταφ]

Καλημέρα. Θα ήθελα να ρωτήσω τα εξής σχετικά με μια εκτίμηση που μου ανατέθηκε από τράπεζα.

 

Πρόκειται για διαμέρισμα 60 τ.μ. σε συγκρότημα 2όροφων οικοδομών που αποτελούν οικισμό εργατικών κατοικιών. Γνωρίζει κανείς πως πρέπει να γίνει η εκτίμηση; Η κλασική μέθοδος που χρησιμοποιούμε είναι η υπολειμματική με το τριώνυμο και την παλαιότητα για οριζ. ιδιοκτησίες, με βάση στοιχεία της κτηματαγοράς για την αξία καινούργιων διαμερισμάτων με τα ίδια χαρακτηριστικά στην περιοχή ενδιαφέροντος. Εδώ που μελετάται διαμέρισμα εργατ. κατοικιών τι στοιχεία αξιών πιστεύετε ότι πρέπει να συλλέξω; Καινούργιων διαμερισμάτων των ίδιων χαρακτηριστικών σε πολυκατοικίες της περιοχής; Αν ναι, μήπως αυτή η τιμή θα πρέπει να απομειωθεί κατά ένα ποσοστό γιατί μιλάμε για εργατ. κατοικίες, όπου η αξία πώλησης είναι συνήθως χαμηλότερη από τα κοινά διαμερίσματα; Κ τέλος. Από τη στιγμή που δεν έχει παρέλθει 10ετία από το οριστικό παραχωρητήριο, μετά από την οποία μπορεί ο ιδιοκτήτης να το διαθέσει, τι ισχύει κ πως επηρεάζει αυτό την εκτίμηση της αξίας;

[Didonis]

Αν υπολείπονται 3 έως 4 χρόνια για την δεκαετία και την δυνατότητα διάθεσης δεν χρειάζεται να κάνεις μείωση για αυτόν τον λόγο.

 

Κάνε το τριώνυμο σου και στις συγκριτικές τιμές που βρεις κατά εκτίμηση δική σου και γνώση της τοπικής αγοράς θα αποφασίσεις το ποσοστό συγκριτικής μείωσης με αντίστοιχα.

Συμπερασματικά. Εκτιμάς.

[anavatis]

θεωρώ οτι θα έπρεπε να γίνει μια απομείωση και γι' αυτό το λόγο, εν μιλάμε για εκτίμηση "as is" κι όχι "as if" και οι εκτιμήσεις είναι ένα "snapshot" στο 90%