Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

την εκτιμάς μόνη της ως ενυπόθηκο; ή εκτιμάς διαμέρισμα και αποθήκη (2 οριζόντιες?)

[anavatis]

είναι μια οικοδομή με άδεια βιοτεχνικού που έχει χωριστεί σε 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες. 2 αποθήκες, 2 γραφεία....

Edited Οκτώβριος 8 , 2012 by anavatis

[Pavlos33]

οι αποθηκη σε υπόγειο οικοδομής που δεν σχετίζεται με μια εμπορική χρήση καταλαβαίνεις ότι είναι πολυ χαμηλής αξίας. Αν όμως στα πλαίσια μιας εκτίμησης για τράπεζα, που για τον δανειολήπτη προσημειώνεται γραφείο και αποθήκη μαζί, τότε ουσιαστικα η αποθήκη θα προσδώσει μια μικρή αξία στο σύνολο αξιών των 2 ιδιοκτησιών.Αν όμως την εκτιμάς μόνη της, είναι πραγματι ενα ακίνητο χαμηλής εμπορευσιμότητας, με σχεδόν μηδενική ζήτηση στα τωρινά δεδομένα της κτηματαγοράς.

[anavatis]

ναι αλλά το θέμα είναι ότι παρόλο που η σημερινή χρήση είναι γραφείο (κατά την αυτοψία) η άδεια για όλο το κτήριο είναι βιοτεχνικού. δεν έχει γίνε κάποια αλλαγή χρήσης. επίσης δεν μιλάμε για ποσοστό 10% για γραφεία επί του βιοτεχνικού αλλά για κανονικό γραφείο με ανεξάρτητη πρόσβαση. αν θα εκτιμηθεί ως γραφείο, θα πρέπει να υπολογιστεί και το κόστος αλλαγής χρήσης λογικά...

[Pavlos33]

φιλε anavatis με μπερδεψες λιγο. Έχουμε να εκτιμήσουμε μια υπόγεια αποθήκη; ένα γραφείο (με την τωρινή χρήση)? 2 μαζι?

Ότι ξεφεύγει από τα εγκεκριμένα τακτοποιείται ή νομιμοποιείται.

Ας υποθέσουμε ότι χρήζει τακτοποίησης. Κάνε ένα πρόχειρο υπολογισμο αθροίζοντας (πρόστιμο+αμοιβή μηχ/κου-κανονικά όμως θα πρέπει δεύτερος μηχανικός να αναλάβει τακτοποίηση και να σου δώσει το έντυπο υπαγωγής από το ΤΕΕ με το συνολικό πρόστιμο). Αυτό θα το αφαιρέσεις από την αξία του ακινήτου. Εναλλακτικά, όρισε εσύ ένα ποσοστό επί της αξίας ως κόστος τακτοποίησης για την αλλαγή χρήσης. Όλα αυτά φυσικα με την προυπόθεση ότι ο πελάτης της τράπεζας έχει ήδη το ακίνητό του προσημειωμένο στην τράπεζα (ανάλογα βέβαια με τις οδηγίες της Δ.Τ.Υ που σου έχουν δωθεί με την τράπεζα που συνεργάζεσαι). Διαφορετικά, πρώτα τακτοποίηση για αλλαγή χρήσης.Αλλιώς δεν προχωράς.

[γ.ταφ]

Καλησπέρα! Θέλω να εκτιμήσω την αγοραία αξία ενός βιομηχανικού μεταλλικού κτιρίου με πάνελ πολυουρεθάνης σε οροφή και ως πλαγιοκάλυψη, με διαστάσεις 75μ Χ 60μ και ύψος 8μ πλευρικά και 10,30μ στο κέντρο. Η κατασκευή είναι καινούργια 5-6 ετών, πολύ καλής ποιότητας και συντηρημένη άριστα. Ο χώρος χρησιμοποιείται για εναπόθεση και φύλαξη προιόντων, ώστε να γίνεται διανομή και εφοδιασμός σούπερ μάρκετ, κτλ.

Έχετε καμιά ιδέα για το πόσο μπορεί να κοστίζει ανά τετραγωνικό ένα τέτοιο κτίριο; Για να δω αν είμαι κοντά.

Edited Οκτώβριος 11 , 2012 by γ.ταφ

[Didonis]

...να εκτιμήσω την αγοραία αξία ενός βιομηχανικού μεταλλικού ....

....

Άλλο ο προσδιορισμός της υλικής αξίας ενός κτιρίου (που το περιγράφεις) κι άλλο ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου (που δεν το περιγράφεις).

[Pavlos33]

γ.ταφ: κατάρχας το κτίριο σου συνάδελφε συγκαταλέγεται από θέμα εκτίμητικής στα "ειδικά κτίρια" που απευθύνονται σε ένα περιορισμένο αγοραστικό κοινό. Τα θεωρούμε λοιπόν χαμηλής εμπορευσιμότητας. Η ενδεδειγμένη μέθοδος (όχι η μοναδική) εκτίμησης είναι η μέθοδος κόστους. Απαραίτητα λοιπόν θα χρειαστείς πληροφόρηση για την αξία της γής, από παρόμοια ακίνητα ώστε με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων να προσδιορίσεις την αξία γης του γεωτεμαχίου της βιομηχανίας.

Στη συνέχεια, υπολογισμός απαξιωμένου κόστους του κτιρίου ως έχει και βρισκεται, με συνυπολογισμό των κατασκευών που υπάρχουν στον περιβάλλοντα χώρο (περίφραξη, βιομηχανικά δάπεδα, δάπεδα κυκλοφορίας κλπ). Οι αξίες για περαιτέρω διασφάλιση οφείλουν να μειώνονται ακόμα περίσσοτερο με ένα συντελεστή από 0.10 έως 0.20 (το εκτιμάς εσύ αυτό).

 

edit: Nα συμπληρώσω βοηθητικά, ότι η τεχνική απαξίωση λόγω παλαιότητας για ένα τέτοιο κτίριο είναι της τάξης του 1.5% για κάθε έτος μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής(το βλέπεις από την οικοδομική άδεια). Μια τιμή κόστους κατασκευής ανά τ.μ από 550-600 ευρώ/τ.μ (εσύ θα το κρίνεις καλύτερα έχοντας την πλήρη εικόνα του κτιρίου) πολλαπλασιασμένη με εργολαβικό ώφελος της τάξης του 16-18%.

Edited Οκτώβριος 11 , 2012 by Pavlos33

[ΚΑΝΑ]

έχω κατασκευάσει με αυτό το πλευρικό ύψος (ίσως και 8.5μ) κτίριο 25χ50 με κόστος ανωδομής 110 ευρώ/μ2 κτιρίου (πρίν από 6 χρόνια-στο 110 συμπεριλαμβάνονται πόρτες και παράθυρα)

Για την υποδομή δεν θυμάμαι τίποτα

[γ.ταφ]

Με μέθοδο κόστους θα την υπολογίσω. Πληροφόρηση για αξία γης, περιβάλλοντα χώρου, κτλ. θα βρω. Δεν έχω όμως ακριβή πληροφόρηση για αξία κτιριακών / μ2, που χρειάζεται για τη μέθοδο κόστους. Γι' αυτό δίνω τις παραπάνω πληροφορίες.

 

ΚΑΝΑ η τιμή που αναφέρεις είναι με εργατικά και χωρίς ΦΠΑ να φανταστώ;

 

edit 1: Pavlos33 θεωρείς λοιπόν ότι ένα μέσο κόστος κατασκευής σήμερα είναι περίπου 550-600 ευρώ/μ2. Είχα στο μυαλό μου μια τιμή μεταξύ 350-400 (με όλα τα εργατικά και χωρίς ΦΠΑ) και ένα εργολαβικό όφελος σαν αυτό που προτείνεις πάνω κάτω.

Από την άλλη ο ΚΑΝΑ κοστολογεί γύρω στα 110 ευρώ/μ2 (πριν 6 χρόνια για ανωδομή μόνο, επομένως πρέπει να προστεθεί κόστος των πάνελ οροφής και πλαγίων, το δάπεδο, η θεμελίωση, κτλ.)

 

Προκύπτουν μεγάλες διαφορές στις τιμές...

Edited Οκτώβριος 11 , 2012 by γ.ταφ