Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

η επόμενη κίνηση είναι να πάρεις τηλ. κάποιον μεσίτη. αν και μετά απ' αυτό όντως oι αγοραπωλησίες ή μισθώσεις βιομηχανικών κτηρίων στην περιοχή είναι σήμερα ανύπαρκτες ή ανεπαρκείς για την εξαγωγή συμπεράσματος, τότε πολύ εύκολα τεκμηριωνεις ως επιλεγείσα μέθοδο υπολογισμού το κόστος αντικατάστασης. θα είσαι απόλυτα σωστός.

Edited Οκτώβριος 13 , 2012 by anavatis

[γ.ταφ]

@ pavlos33

 

Θα μπορούσες συνάδελφε να ανεβάσεις τον πίνακα με τις τιμές κόστους κατασκευής του 2010 της τεχνικής υπηρεσίας της τράπεζας με την οποία συνεργάζεσαι;

Θα με βοηθούσε γτ έχω τέτοιο πίνακα, αλλά με τιμές προ του 2010.

Edited Οκτώβριος 15 , 2012 by γ.ταφ

[Pavlos33]

γ.ταφ σου εστειλα pm

[γ.ταφ]

Για την εκτίμηση της αξίας ενός βιομηχανικού κτιρίου κατασκευής του 2006-2007 πρέπει να συμπεριλάβω κ την αξία του περιβάλλοντος χώρου, περίπου 12 στρεμμάτων. Έχει γίνει ασφαλτόστρωση σε όλη την έκταση για το εσωτερικό δίκτυο κυκλοφορίας, ενώ υπάρχει περίφραξη με τοιχίο ύψους 1μ και συρματόπλεγμα κατά κύριο λόγο στο υπόλοιπο ύψος ή τοιχίο με κάγκελα σε μια πλευρά του.

Μια τιμή για τη σημερινή αξία του περιβάλλοντος χώρου γύρω στα 50 ευρώ/τ.μ. σας φαίνεται λογική;

[anavatis]

αν βάλεις 50 τότε η αξία π.χ μπορεί να προκύψει μεγλύτερη του κτηρίου. γύρω στα 13-18€/τ.μ. θα την έβαζα, λαμβάνοντας υπόψη την έκταση, εξαρτάται από την αυτοψία...

Edited Οκτώβριος 17 , 2012 by anavatis

[Pavlos33]

φιλε γ.ταφ υπολόγιζε για την περιτοίχιση και για τις ανάγκες της εκτίμησής σου απο 40-60 ευρώ ανά τρεχον μετρο και για την διαπεδώστρωση απο μπετόν, βάλε ένα μέσο πάχος 0.20 μ. επί τα τετραγωνικά και επί μια τιμή 140-160 ευρώ/μ3.

Η αξία περίβάλλοντος χώρου θα περιλαμβάνει αθροιστικά, την αξία περίφραξης και την αξία δαπεδώστρωσης προσαυξημένες με ένα εργαλαβικό όφελος, όπως συνήθως και απομειούμενες με συντελεστή φυσικής φθοράς της τάξης του 1% εως 1.5% το πολύ.

Αν δεν γνωρίζεις πότε κατασκευάστηκαν, προσδιόρισέ το με βάση την χρονολογία αποπεράτωσης του κτιρίου.

[γ.ταφ]

Συνάδελφοι συνεχίζω λίγο στο θέμα της εκτίμησης της αξίας βιομηχανικού κτιρίου που με απασχολεί, αφού σας ευχαριστήσω για τη μέχρι τώρα πολύτιμη βοήθεια.

 

Λοιπόν ας με ξεμπερδέψει λίγο κάποιος αν γνωρίζει. Έχουμε κ λέμε. Μονώροφο βιομηχανικό κτίριο (2.400 τ.μ.) με υπόγειο (1.300 τ.μ.) και πατάρι (400 τ.μ.), με διώροφο τμήμα γραφείων (100 τ.μ. στο ισόγειο και 100 τ.μ. στον πρώτο όροφο) στο εσωτερικό του. Έστω ότι θεωρώ ότι η αξία του κτιρίου είναι 500 ευρώ / τ.μ. Για να βρω τη συνολική αξία του κτιρίου θα πολ/σω με τα τ.μ. που μετρούν στη δόμηση, δηλ. 500 ευρώ / τ.μ Χ 3.000 τ.μ. (2.400 + 400 + 100 + 100) = 1.500.000 ευρώ ή στα τ.μ. θα πρέπει να συμπεριλάβω και το υπόγειο (δηλ. 500 ευρώ / τ.μ Χ 4.300 τ.μ. = 2.150.000 ευρώ); Θέλω να πω εν ολίγοις αν χρειαστεί να δοθεί μια τιμή ευρώ / τ.μ. για όλο το κτίριο ως τ.μ. θεωρούμε αυτά που μετρούν στη δόμηση ή όλα (και το υπόγειο στην περίπτωσή μου) που σημαίνει ότι η θεωρητική τιμή των 500 ευρώ / τ.μ. θα μειωθεί π.χ. σε 400 ευρώ / τ.μ.;

[Pavlos33]

συνηθίζεται στα βιομηχανικά κτίρια το υπόγειο να λαμβάνει συντελεστή αναγωγής επιφάνειας στο 100%, σε άντιθεση με υπόγειο κατοικίας που λαμβάνεται από 40-45%.

Στην κρίση σου είναι, ως εκτιμητής ακινήτων, να δώσεις αιτιολογημένα μειωτικό συντελεστή αν αυτό απαιτείται.

Φυσικά και θα συμπεριλάβεις και το υπόγειο στο απαξιωμένο κόστος αντικατάστασης καθώς και τις κατασκευές Π.Χ. που προαναφέραμε.

Τα γραφεία θα μπορούσαν να εκτιμηθούν με μεγαλύτερη αξία πχ 600-650 ε/τμ μόνο αν η κατασκευή τους το δικαιολογεί.

Το πατάρι χρησιμοποιείται ως αποθηκευτικός χώρος; Για λόγους συντομίας της εκτίμησης και επειδη δεν έχεις κατάστημα, μπορείς και το πατάρι να το βάλεις με την ίδια τιμή, εκτός αν κατά την κρίση σου πρέπει να το μειώσεις για λόγους που προέκυψαν από την αυτοψία.

Μη ξεχνάς ότι πρέπει να απαξιώσεις τα συνολικά κόστη λόγω παλαιότητας με ρυθμο 1-1.5%. για κάθε έτος και στο τέλος μια απαξίωση της τάξης του 10-20% λόγω Α.Χ.Ε.

[anavatis]

1. υπάρχει ράμπα που οδηγεί στο υπόγειο? λειτουργεί καλά? κλίση? ευκολία φορτοεκφόρτωσης? αν δεν υπάρχουν αυτά ναι μεν θα λάβει το κόστος κατασκευής ως υπόγειο (λογικά από ΩΣ π.χ 400€/τ.μ.άλλά θα ληφθεί υπόχη η σχετική απομείωση στο τέλος ως Α.Χ.Ε.

2. μη σώσεις μεγαλύτερη αξία στα γραφεία, εντάσσονται στο κέλυφος του βιομηχανικού κτηρίου και εξυπηρετούν την χρήση του, εκτός αν όντως αποτελούν διακεκριμένες κατασκευές στο κτήριο ως ρος τα υλικά, αλλά και πάλι η χρήση του είναι υποστηρηκτική της κύριας βιομηχανικής.

3. στο πατάρι θα έδινα χαμηλότερη τιμή σε σχέση με τον κύριο βιομηχανικό χώρο....

 

υ.γ μιλάμε πάντα για τη μέθοδο κόστους αντικατάστασης

Edited Οκτώβριος 19 , 2012 by anavatis

[γ.ταφ]

Pavlos 33 & anavatis ευχαριστώ κ πάλι.

 

Συμφωνώ με τα λεγόμενά σας. Η απορία μου, όμως, είναι η εξής. Απ' τη στιγμή που τόσο το υπόγειο και το πατάρι (αποθηκευτικοί χώροι), όσο και το διώροφο τμήμα γραφείων εντάσσονται στο κέλυφος του βιομηχανικού κτιρίου και εξυπηρετούν τη χρήση του (μονάδα επεξεργασίας, τυποποίησης και αποθήκευσης αγροτικών προιόντων), όπως γράφει στο 2 κ ο anavatis, πως θα μπορούσα να δώσω μια τιμή ευρώ / τ.μ. για όλα τα κτιριακά; Π.χ. σε αγγελία γράφει βιομηχανικό κτίριο με υπόγειο και πατάρι πωλείται προς 2.000.000 ευρώ (500 ευρώ / τ.μ.). Συνυπολογίζονται κ τα τ.μ. του υπογείου που δε μετρούν στη δόμηση, ή μόνο τα υπόλοιπα; Πέρα από μεθόδους κόστους, κτλ. δηλαδή. (Εννοείται ότι πρόχειρα εγώ θα έχω υπολογίσει την αξία κάθε τμήματος χωριστά, θα έχω βρει τη συνολική αξία του όλου κτιρίου και την οποία θα έχω αναγάγει σε όλα τα τ.μ. του κτιρίου, τα οποία όμως πόσα θα είναι, δεν ξέρω).

 

Κ κάτι ακόμα. Α.Χ.Ε. τι είναι;

Edited Οκτώβριος 20 , 2012 by γ.ταφ