Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

Συνάδελφε μη σε μπερδεύουν οι αγγελίες. Στο 99.99% των περιπτώσεων η αγγελία δεν εμπεριέχει καμία μέθοδο εκτίμησης και αναγωγής. Συνήθως περιλαμβάνουν στην καλύτερη των περιπτώσεων μια μέση τιμή.

Στην εκτίμηση του απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης ,όπως συνηθίζουμε να το λέμε, θα συμπεριλάβεις, όπως προαναφέρθηκε, κάθε τι που έχει κατασκευαστικό κόστος και όχι μόνο ότι μετράει στο Σ.Δ (προσοχή στις αυθαίρετες κατασκευές). Πρακτικά κάθε κατασκευή. Δηλαδή, το υπογειο, το ισόγειο, το πατάρι, τα γραφεία και τα έργα Π.Χ. Το μηχανολογικό εξοπλισμό του κτιρίου που αφορά στην χρήση και λειτουργία της βιομηχανίας θα τον εκτιμήσει ο μηχανολόγος μηχανικός εκτιμητής της τράπεζας. Εμείς εκτιμούμε τα κτιριακά και μόνο.

Άν θέλεις να πάς καθαρά με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων τότε θα χρειαστεί να έχεις μια άριστη πληροφόρηση και να ανάγεις τις επιφάνειες από τις αγγελίες αναλόγα, όπως θα έκανες αν είχες να εκτιμήσεις ένα κατάστημα με την ίδια μέθοδο.

Στις βιομηχανίες και πάντοτε σύμφωνα με το τι συμπέρασμα έχεις βγάλει από την αυτοψία σου-θεωρείς ότι το υπόγειο έχει συντελεστή αναγωγής 100%. Με απλά λόγια το κατασκευαστικό κόστος θα το βάλεις όσο και το ισόγειο.

Εσυ αιτιολογείς, κρίνεις και εκτιμάς. Οι "φόρμες" που δίνουν οι τράπεζες αφορούν σε μια γενική κατεύθυνση. Δεν είναι απόλυτα δεσμευτικές, όταν αιτιολογείς με λογικά επιχειρήματα, γιατί μειώνεις ή αυξάνεις κάτι.

ΑΧΕ=Ακίνητα Χαμηλής Εμπορευσιμότητας.

Edited Οκτώβριος 20 , 2012 by Pavlos33

[anavatis]

προσωπικά, σε ό,τι αφορά την αξία με τη συγκριτική μέθοδο για βιομηχανικά κτήρια είχα διαφωνία με συνάδελφο της τράπεζας να υπολογίζεται το υπόγειο με την ίδια αξία με το ισόγειο. Αντίθετα, είτε θα συνεκτιμηθεί αυξάνοντας τα €/τ.μ. στα τ.μ. της δόμησης είτε θα υπολογιστεί ξεχωριστά με μια χαμηλότερη αξία σε σχέδη με το ισόγειο. Ακόμα και στην περίπτωση που εξασφαλίζεται άνετη πρόσβαση με ράμπα, ευκολια φορτοεκφορτωσης, μεγάλο ύψος (που δεν υπάρχουν πάντα όλα αυτά στα υπόγεια βιοτεχνικών), συνήθως δεν εξασφαλίζεται το ενιαίο του χώρου λόγω της υποστήλωσης του υπογείου και επίσης βιομηχανικός χώρος σημαίνει και συνθήκες εργασίας για το προσωπικό που θα εργαστεί και θα παράγει εκεί. δεν μιλάμε για αποθήκη. συνεπώς, με τα επιχειρήματα αυτά θεωρώ ότι κάτω από πολύ αυστηρά λειτουργικά και ποιοτικά κριτήρια θα μπορέσει να λάβει ένα υπόγειο βιοτεχνικού κτηρίου παραπλήσια αξία με τα τ.μ. του κύριου υπέρ αυτού ισόγειου χώρου.

Edited Οκτώβριος 20 , 2012 by anavatis

[Pavlos33]

anavatis:

στην ουσία αν το καλοσκεφτείς λέμε ότι το υπόγειο στα βιομηχανικά κτίρια, παίρνει συντελεστή αναγωγής 100% σε σχέση με τον χώρο του ισογείου. Δηλαδή λέμε για παράδειγμα 500 ευρώ/τμ ο ισόγειος βιομηχανικός χώρος και το υπόγειο το ίδιο. Είναι σαν να λέμε...το υπόγειο το 45% του ισογείου άρα αν είχαμε 1000 ευρω/τμ ισόγειο το υπόγειο θα ήταν 450 ευρώ/τμ. ως κατασκευή από μπετόν. Αρά με χονδροειδή εκτίμηση σε βιομηχανικά κτιρια θεωρούμε ότι στο περίπου το υπόγειο έχει το ίδο Κ.Κ. με το ισόγειο. Γι αυτό θεωρούμε συντελεστή αναγωγής 100%. Μη ξεχνάμε ότι η εκτίμησή μας δεν έχει να κάνει με αναλυτικό προυπολογισμό. Αρκεί τα μεγέθη μας να είναι κοντά με την πραγματικότητα.

[anavatis]

σωστό, για τη μέθοδο κόστους. δεν ισχύει όμως για την συγκριτική και ειδικα αν πρόκειται για περιοχή με έντονο βιομηχανικό χαρακτήρα...

[anavatis]

Ερώτηση, πόσο θα βάζατε το κόστος κατασκευής λιθόκτιστου παραδοσιακού κτίσματος σε νησί? (ξύλινα πατώματα, ξύλινα κουφώματα, ξύλινη στέγη κτλ)

[tanasi]

Ίδια αξία με το συμβατικό στο ίδιο νησί.

[Didonis]

Tanasi, το κόστος κατασκευής λιθόκτιστου παραδοσιακού είναι η ίδια με τα συμβατικά κτίρια?

(τονίζω κόστος κατασκευής και όχι γενικά αξία εμπορική ή άλλο)

[tanasi]

Σε υπολογισμούς που έκανα για επιμέρους τμήματα, σε επισκευές ή διαφορετικό τρόπο κατασκευής σε νέα κτίρια, δεν βρήκα ουσιαστική διαφορά.

[anavatis]

εγώ πάντως εκτιμώ ότι γενικά είναι γύρω στα 1200-1300€, λίγο παραπάνω δλδ από τα "συμβατικά" από ΩΣ. φυσικά εξαρτάται και από την ακριβή τοποθεσία, και έτσι μπορεί και να μην υπάρχει ουσιαστική διαφορά όπως αναφέρεται παραπάνω...

Edited Οκτώβριος 24 , 2012 by anavatis

[Didonis]

Σε υπολογισμούς ....

Υπολογιστικά εννοείς σε υποθετικά σενάρια ή απολογισμός κόστους κατασκευής σε συγκεκριμένο κτίριο που έκανες ή συμμετείχες?

Μιλώ πάντα για τοίχους πληρώσεως από πέτρα με στυλ παραδοσιακό μεν αλλά σύγχρονο σπίτι με όλα τα καλούδια και όχι αποθήκη αγροτική.

 

Η δική μου μικρή εμπειρία σ αυτό λέει ότι το κόστος εκτινάσσεται για τα καλά …

Κι αυτό όχι υπολογιστικά αλλά με αναλυτικό τελικό κόστος.