Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[fear1976]

@ted78

 

δεν αμφισβητω το 0,3-0,4 αλλα πως το προσεγγιζεις???

 

με ποιο σκεπτικο δλδ

[stavrosa]

Αγαπητοί συνάδελφοι,

Εδώ και καιρό το Δ.Σ. του Σ.ΕΚ.Ε. εργάζεται εντατικά προκειμένου να βελτιώσει την οργανωτική δομή του Συλλόγου μας, αλλά και να προωθήσει θεσμικά θέματα με κύριο σκοπό την εξασφάλιση των επαγγελματικών δικαιωμάτων των μελών μας. Αναλυτικότερα:

• Αναπτύχθηκε η νέα ιστοσελίδα στην οποία θα έχετε τη δυνατότητα να περιηγηθείτε σε λίγες ημέρες και η οποία θα αποτελεί στο εξής τη βασική πλατφόρμα της επικοινωνίας μας.
  
• Δημιουργήθηκε η ηλεκτρονική διεύθυνση του Συλλόγου μας [email protected] στην οποία μπορείτε να απευθύνετε τα ερωτήματά σας
  
• Ο Σύλλογος προμηθεύτηκε λογιστική εφαρμογή για την ευκολότερη διαχείριση των πληρωμών των συνδρομών και την παρακολούθηση των φορολογικών του Η πιο πάνω εφαρμογή διαθέτει και πρόγραμμα γραμματειακής υποστήριξης απαραίτητης πλέον λόγω του μεγάλου αριθμού των μελών μας.
  
• Ανατέθηκε σε μεταφραστική εταιρεία-σε συνεργασία με το ΣΟΕ- η μετάφραση των Ευρωπαϊκών Εκτιμητικών Προτύπων του 2012
  

• Ορίσθηκε ως ημερομηνία της νέας εξεταστικής διαδικασίας για το σχήμα Expert Valuer – Property και REV η 10.03.2013.
  

• Ο Σύλλογος απέστειλε επιστολή με συνημμένο τον κατάλογο των πιστοποιημένων μελών μας σε όλους τους Δικηγορικούς Συλλόγους της χώρας, ώστε να χρησιμοποιούνται πιστοποιημένοι εκτιμητές σε περιπτώσεις δικαστικών διενέξεων.
  

Λεπτομέρειες για όλα τα παραπάνω θα βρείτε στην ιστοσελίδα μας από την ερχόμενη Δευτέρα 12.11.2012.

Τέλος, ενόψει ανάρτησης των στοιχείων σας (ονοματεπώνυμο, νομός, πόλη τηλέφωνο κινητό και σταθερό) στην ιστοσελίδα θα πρέπει, σε περίπτωση που δεν επιθυμείτε τη δημοσίευση αυτή, να μας το δηλώσετε εγγράφως το αργότερο μέχρι 09/11/2012.

Για το Διοικητικό Συμβούλιο

 

Η Πρόεδρος Ο Γεν. Γραμματέας

Χρ. Φωτοπούλου Κων. Πάλλης

Edited Νοέμβριος 7 , 2012 by stavrosa

[civiltre]

Καλησπέρα,

 

Κλήθηκα να κάνω εκτίμηση ακινήτου, μια τριώροφη οικοδομή (όλα καταστήματα και οροφοδιαμερίσματα) με ισόγειο κατάστημα. Το θέμα είναι ότι στα συμβόλαια είναι 4 οριζόντιες ιδιοκτησίες (κάθε όροφος και ιδοκτησία) ενώ στα σχέδια της πολεοδομίας το κτίριο είναι ενιαίο, δηλαδή δεν υπάρχει χωριστή είσοδος αλλά η πρόσβαση στους υπόλοιπους ορόφους πραγματοποιείται μέσω του καταστήματος. Επίσης ένα άλλο θέμα είναι ότι έχει αλλάξει θέση ο ανελκυστήρας που σημαίνει αλλού μπετά, άλλη στατική μελέτη κτλ

Τι κάνεις στην προκειμένη "σέβεσαι" το συμβόλαιο ή την πολεοδομία;

Τις αλλαγές τις αναφέρεις και συνεχίζεις ή αρνείσαι να προχωρήσεις στην εκτίμηση (θεωρώ ρεαλιστικό ένα σενάριο (λόγω οικονομικού κλίματος) στο οποίο εκπλειστηριάζεται το ακίνητο, μεταβιβάζεται σε τρίτο και βεβαίωση από μηχανικό δε δίνεται άρα η τράπεζα θα στραφεί εναντίον μου αφού εγώ έχω τσεκάρει το κουτάκι της νομιμότητας του κτιρίου)

 

Κάποια ιδέα για τον τρόπο που προχωράς (αν προχωράς) στην εκτίμηση.

 

Ευχαριστώ

 

Έκανα λάθος όσον αφορά τη θέση του ανελκυστήρα, αλλά πόσο είναι υπαρκτό το σενάριο να στραφεί η τράπεζα εναντίον σου θα ήθελα μια γνώμη.

Edited Νοέμβριος 8 , 2012 by civiltre

[Didonis]

....

Τι κάνεις στην προκειμένη "σέβεσαι" το συμβόλαιο ή την πολεοδομία;

Τις αλλαγές τις αναφέρεις και συνεχίζεις ...

....

...

Έκανα λάθος όσον αφορά τη θέση του ανελκυστήρα, αλλά πόσο είναι υπαρκτό το σενάριο να στραφεί η τράπεζα εναντίον σου θα ήθελα μια γνώμη.

 

Εκτιμάς της πραγματικότητα για το ακίνητο. Αυτό είναι η βασική αρχή.

 

Πραγματικότητα για το συγκεκριμένο ακίνητο είναι ότι έχει αναντιστοιχία σχεδίων πολεοδομίας με τίτλους.

Αναντιστοιχία εγκεκριμένων σχεδίων με κατασκευασμένο.

Άρα αυτά έχουν ένα κόστος τακτοποίησης.

Το υπολογίζεις και το αφαιρείς από το τελική εμπορική αξία που θα προέκυπτε αν δεν υπήρχε αυτό το πρόβλημα.

Σίγουρα δεν τσεκάρεις το κουτάκι (όπως λες) της νομιμότητας για το κτίριο και τονίζεις στις παρατηρήσεις τα σχετικά μ αυτό.

 

Η Τράπεζα πάντα μπορούσε και μπορεί να στραφεί εναντίον εκτιμητή αν από λαθεμένη εκτίμηση του χάσει δικαιώματα και χρήματα.

Ειδικά αν το λάθος είναι απόκρυψη ή διαστρέβλωση της πραγματικότητας. Το εκλαμβάνει και ως συμπαιγνία πιθανά με οικονομικά κίνητρα και όχι από απλό λάθος.

Στην τελική για αυτό σε πληρώνει να κάνεις εκτίμηση.

 

 

Υ.Γ. δεν μπορώ να καταλάβω πως υπάρχουν εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια να δείχνουν το κεντρικό κλιμακοστάσια μέσα σε κατάστημα.

[anavatis]

Τι κάνεις στην προκειμένη "σέβεσαι" το συμβόλαιο ή την πολεοδομία;

 

 

δε σέβεσαι τίποτα! ΣΥΝΕΚΤΙΜΑΣ την αναντιστοιχία που υπάρχει ανάμεσα στα σχέδια και στο συμβόλαιο και την ερμηνεύεις ως προς τις επιστώσεις στην εμπορική αξία.

καταρχήν θα πρέπει το συμβόλαιο ΣΟΙ να είναι μεταγενέστερο από την ΟΑ.

Ίσως επίσης να υπάρχει συνιδιοκτησία στο γήπεδο και η ΣΟΙ να ήταν απαραίτητη προ πάσης ανέγερσης ακινήτου επί αυτό. Εφόσον αναλύεις και περιγράφεις τα πράγματα εμπερειστατωμένα ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ να σε κατηγορήσει κανείς. Το αντίθετο, μπορεί να συμβεί . Την ευθύνη για τα όποια δικαιολογητικά ή αναντιστοιχίες την φέρουν οι ενδιαφερόμενοι για την εκτίμηση. Εσύ τους ''ανοίγεις και τα μάτια'', εν τέλει!

 

Σαφώς και προχωράς στην εκτίμηση. Αν περιμέναμε όλα τα ακινητα να ήταν νόμιμα, δεν θα εκτιμούσαμε τίποτα. Ο εκιμητής αυτό κάνει...εντοπίζει και ανάγει τα προβλήματα σε αξίες.

 

Το ακίνητο μπορεί να είναι πολεοδομικά καθ' όλα νόμιμο , άσχετα που δεν συμφωνεί με τους τίτλους της ΣΟΙ. θα μπορούσε να συσταθεί νέα ΣΟΙ, με την επισήμανση ότι λειτουργικά αυτές δεν μπορεί να είναι ανεξάρτητες κάτι το οποίο μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την εμπορική τους αξία...εκτός κι αν έχουμε ζήτηση απο ειδικού τύπου επιχειρήσεις /μισθωτές...

Edited Νοέμβριος 8 , 2012 by anavatis

[civiltre]

@Didonis

Τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια "δείχνουν" το κλιμακοστάσιο μέσα στο κατάστημα διότι τότε η Ο.Α. εκδόθηκε για το σύνολο της οικοδομής ως ένα κατάστημα και οι 3 όροφοι και το ισόγειο. Συμφωνώ ότι πρέπει να υπολογίσεις ένα κόστος επαναφοράς της κατάστασης στην ορθή και ότι δεν τσεκάρεις το "κουτάκι" νομιμότητας αλλά δε ξέρω εάν θέλει ανάλυση κόστους (π.χ τόσα μέτρα τοιχοποιίας, τόσο το κόστος) ή κόστος ρύθμισης με 4014

@anavatis

Έψαξα και βρήκα τη ΣΟΙ (του 1982) στην οποία είναι προσαρτημένη κάτοψη, διαφορετική από της πολεοδομίας, στην οποία φαίνονται κοινόχρηστοι χώροι (δηλ. διάδρομος) με την οποία πραγματοποιείται η πρόσβαση στους υπόλοιπους ορόφους. Τώρα εαν πρέπει να τα αλλάξω αυτά (στην πολεοδομία) δεν νομίζω ότι είναι εφικτό, μόνο να αναφέρω στο εκτιμητήριο ότι στη τάδε ΣΟΙ φαίνονται κτλ.

[Didonis]

Εκτιμάς την εμπορική αξία του/των ακινήτων ως έχουν σήμερα και όχι ως θα μπορούσαν να διαμορφωθούν με κατασκευαστικά έργα.

Οπότε κοστολόγησε το ποσό που θα χρειαστεί για την πολεοδομική τακτοποίηση ώστε να είναι σύννομο.

Αφαιρείς αυτό το κοστολόγιο από την τελική εμπορική αξία

Δίνεις τιμή με βάση αυτό και φυσικά τονίζεις ότι η εμπορική αξία που δίνεις ισχύει υπό την απαραίτητη προϋπόθεση ότι θα προηγηθεί η τακτοποίηση νομιμοποίηση.

Επειδή όμως από τα περιγραφόμενα σου είναι ειδική περίπτωση και το κτίριο είχε ειδική χρήση, πριν στείλεις την τελική εκτίμηση σου, στείλε μια συνοπτική τεχνική έκθεση στην Τεχνική Υπηρεσία με τα σενάρια ζητώντας να επιλέξουν οι ίδιοι ως τι δεσπόζουσα χρήση επιθυμούν να εκτιμηθεί.

Ως είναι σήμερα ή μπας για ειδικούς λόγους εμπορικότητας της περιοχής θέλουν άλλη χρήση.

Το περιγράφεις, αφήνεις το ερώτημα και αποφασίζουν κι εσύ μετά είσαι κύριος.

[stavrosa]

σημερινή κατάσταση. λαμβάνουμε υποψη μας κοστος 4014 και αποκαταστασης, τυχων προστιμα.

κανε και μια βελτιστη χρηση...

[anavatis]

@anavatis

Έψαξα και βρήκα τη ΣΟΙ (του 1982) στην οποία είναι προσαρτημένη κάτοψη, διαφορετική από της πολεοδομίας, στην οποία φαίνονται κοινόχρηστοι χώροι (δηλ. διάδρομος) με την οποία πραγματοποιείται η πρόσβαση στους υπόλοιπους ορόφους. Τώρα εαν πρέπει να τα αλλάξω αυτά (στην πολεοδομία) δεν νομίζω ότι είναι εφικτό, μόνο να αναφέρω στο εκτιμητήριο ότι στη τάδε ΣΟΙ φαίνονται κτλ.

 

η οικοδομική άδεια πότε εκδόθηκε? τίτλος και κατηγορία/χρήση ακινήτου στη 2η σελίδα.

Edited Νοέμβριος 9 , 2012 by anavatis

[civiltre]

@anavatis

 

Η Ο.Α. εκδόθηκε το 1979, αναθεωρήθηκε και έγινε προσθήκη γ' ορόφου τον 04/1982, η ΣΟΙ είναι τον 06/1982. Δυστυχώς στα στατιστικά στοιχεία της 2ης σελίδας αναγράφονται μόνο το σύνολον, τις χρήσεις των χώρων τις "δανείζομαι" από το συμβόλαιο αναγκαστικά.