Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

είναι μεταγενέστερη. παρόλα αυτά αναφέρεις παραπάνω ότι η ΣΟΙ συστάθηκε με σχέδια διαφορετικά της αναθεωρημένης άδειας??, κι αυτό οδηγεί και πάλι-εαν είναι έστι- σε αναθεώρηση της ΣΟΙ. Στο συνμβόλαιο θα αναφέρεται λογικά το σχέδιο με το οποίο συστάθηκε, η χρονολογία σύνταξής του και ο μηχανικός.

 

κατά δεύτερον θα πρέπει να υπολογίσεις όντως το κόστος μεταφοράς του κλιμακοστασίου στην νόμιμη πολεοδομικά θέση, εσωτερικά του κτηρίου.

εάν θέλεις και πάρεις εντολή από την τράπεζα τελικα να διερευνήσεις και το σενάριο να μείνει ως έχει, θα πρέπει να διερευνήσεις και τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης και το σχετικό κόστος....και πάλι επιπλέον με αλλαγή της ΣΟΙ, μετά την αναθεώρηση....

[civiltre]

@anavatis

 

Μπορεί να μη τα έχω περιγράψει σωστά, οπότε ας κάνω ενα resume.

Η οικοδομική άδεια (πρώτη το 79 και έπειτα αναθεώρηση και προσθήκη τον 04/1982) βγήκε λογικά για ένα ενιαίο τριώροφο ακίνητο διότι στα εγκεκριμένα σχέδια δεν υπάρχουν διάδρομοι κοινόχρηστοι που να οδηγούν στους ανώτερους ορόφους,

Η ΣΟΙ (τέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες την 06/1982) συνοδέυεται από κατόψεις όπου έχουν σχεδιαστεί διάδρομοι πρόσβασης προς τους άνω ορόφους διότι πως αλλιώς θα γινόντουσαν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες. Τα σχέδια της πολεοδομίας δεν ενημερώθηκαν (δεν ξέρω εαν απαιτούνταν κιόλας),

Σήμερα επειδή ιδιοκτήτης όλης της οικοδομής είναι ένας δεν υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι, με την έννοια ότι τους έχει καταργήσει και χρησιμοποιεί το κτίριο όλο χωρίς βέβαια αυτό να αναιρεί την ύπαρξη τους.

Επίσης πουθενά στα συμβόλαια δεν περιγράφεται το πατάρι με τ.μ., το οποίο στην Ο.Α. έχει τις διαστάσεις του ισογείου (και στην πραγματικότητα έτσι έιναι) ενώ στη ΣΟΙ έχει το 1/3 του ισογείου.

 

Συμπερασματικά εγώ το ακίνητο το βρήκα κατασκευασμένο όπως τα σχέδια της πολεοδομίας αλλά τα συμβόλαια που έχουν γίνει αλλάζουν τη μορφή/διαρρύθμιση του.

Αν πρέπει να το συμπεριλάβω στην εκτίμηση εξετάζω.

 

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις πάντως

[anavatis]

εγώ στη θέση σου, για το εν λόγω ακίνητο, θα εκτιμούσα τις επιφάνειες βάσει ΟΑ και θα σημείωνα σύσταση νέας ΣΟΙ, εφόσον η αυτοψία αναιρεί την ύπαρξή της..

θα αφαιρούσα και το κόστος τακτοποίησης αυθαιρεσιών.

Edited Νοέμβριος 9 , 2012 by anavatis

[civiltre]

@anavatis

 

Δηλαδή να αγνοήσω τελείως τη σύσταση της οριζόντιας και να εκτιμήσω τα "καταπατημένα" κοινόχρηστα τετραγωνικά.Μα ο τωρινός ιδοκτήτης αγόρασε τέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες, το ότι έχει προχωρήσει σε μετατροπές, ή και αν δεν προχώρησε αλλά τα βρήκε έτσι, εγώ δε μπορώ να κάνω κάτι.

Νομίζω ότι καλύτερα δεν είναι να εκτιμήσω τα καθαρά τετραγωνικά των 4 ιδιοκτησιών απομειωμένα με το πρόστιμο τακτοποίησης των κοινόχρηστων χώρων;

 

ευχαριστώ

Edited Νοέμβριος 9 , 2012 by civiltre

[anavatis]

όχι, δεν είπα να την αγνοήσεις. η εκτίμηση θα βασιστεί στις 4 διαφορετικές οριζόντιες ιδοκτησίες με τα ίδια στοιχεία (ονομασίες Ι1, Ι2 κτλ) όπως παρουσιάζονται στο συμβόλαιο (4 διαφορετικές αξίες και το άθροισμά τους). αυτό που μπορείς να κάνεις είναι να παρουσιάσεις ξεχωριστά τις επιφάνειες του κτηρίου κατά ΣΟΙ και μετά κατά ΟΑ. τελικά όμως θα λάβεις τις επιφάνειες κατά την ΟΑ που είναι σήμερα νόμιμα τ.μ. για κάθε μια από τις οριζόντιες και θα συμπεράνεις ότι απαιτείται πλέον η επανασύσταση της ΣΟΙ, εφόσον πλέον ως προς τη χρήση και τις επιφάνειες δεν έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα. το κτήριο εξελίσσεται από τους χρήστες, δεν μένουμε σε μια συμβολαιογραφική πράξη του του '82.

Βέβαια θα ήταν καλό να ξέρεις πώς θα ήθελε η Τράπεζα να το αξιοποιήσει, διότι αν σκέφτεται κάτι όπως την σημερινή κατάσταση, δεν βλέπω το λόγω να υπάρχει πλέον η ΣΟΙ εφόσον δεν υπάρχει λειτουργικά ανεξαρτησία των ιδιοκτησιών. η περίπτωση να επιβάλεται η υπάρξή της είναι να υπάρχει συνιδιοκτησία στο ακίνητο....

Edited Νοέμβριος 9 , 2012 by anavatis

[anavatis]

ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΟΥ

ένα αγροτεμάχιο είναι παραθαλάσιο 12.000τ.μ., (που ''χτίζει'' ξενοδοχείο) και ανήκει στον Χ ιδιοκτήτη.

το ίδιο αγροτεμάχιο εφάπτεπται πίσω και εν μέρει (με μικρή πλευρά 5μ.) με ένα άλλο αγροτεμάχιο 4.000τ.μ. (που δεν ''χτίζει'' ξενοδοχείο) που δεν είναι παραθαλάσιο και ανήκει στον ίδιο Χ ιδιοκτήτη.

Τα 2 αγροτεμάχια αποτελούν διαφορετικές μερίδες στο κτηματολόγιο.

Οι τιμές για μή παραθαλάσσια αγροτεμάχια κυμαίνονται μεταξύ 7-10€/τ.μ. ενώ για τα παραθαλάσια 50-60€/τ.μ.

Δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης των 2.

Θα εκτιμούσατε το ένα με 7 και το άλλο με 50?

Υ.Γ βέλτιστη χρήση γης θεωρείται ξενοδοχείο.

Edited Νοέμβριος 13 , 2012 by anavatis

[Didonis]

Μπορεί όμως ο ιδιοκτήτης αφού τα ποσοστά ιδιοκτησίας για τις δυο εκτάσεις είναι ίδια να βγάλει μια ενιαία οικοδομική άδεια για το γήπεδο με ντε Γιούρι συνένωση τους αν γίνει έτσι. Οπότε το όλο συγκρότημα να θεωρηθεί ως ενιαίο.

Τα εκτιμάς ως δυο ξεχωριστές ιδιοκτησίες (δηλαδή δυο εκτιμήσεις) ή ως μία?

Υπάρχει κτίσμα? Ή οικοδομική άδεια, ή είναι όλα ακόμα στις μελλοντικές προθέσεις βέλτιστης αξιοποίησης?

[anavatis]

σήμερα που γίνεται η εκτίμηση αποτελούν ξεχωριστές ιδιοκτησίες. μερίδα χ και μερίδα ψ που συνορεύουν μέσω ενός μικρού τμήματος πλευράς.

η εκτίμηση είναι μιά που ζητά των προσδιορισμό της αξίας και των δύο μερίδων.

όχι δεν έχει εκδοθεί καμμιά οικοδομική άδεια.

" ντε Γιούρι"?

Edited Νοέμβριος 13 , 2012 by anavatis

[ted78]

de jure

[Didonis]

...

η εκτίμηση είναι μιά που ζητά των προσδιορισμό της αξίας και των δύο μερίδων.

...

Τότε τα εκτιμάς ως έχουν. Δηλαδή δυο ξεχωριστές ιδιοκτησίες. Διότι ανά πάσα στιγμή ο τωρινός ή ο μελλοντικός αγοραστής μπορεί να πουλήσει ανεξάρτητα το ένα από το άλλο.

Οπότε το ένα θα έχει αξία ως παραθαλάσσιο και το άλλο ως παρακατιανό.

 

Αν (και υπό την προϋπόθεση) ο νυν ιδιοκτήτης επιθυμεί να ανεβάσει σημαντικά την εμπορική τους αξία θα πρέπει να κάνει κάποιες πράξεις δέσμευσης μεταξύ τους ή συνένωσης.(δικηγόρου ζήτημα)

 

Αν η εκτίμηση αφορά ρύθμιση σε δάνειο πάλι με την δυσμενέστερη συνθήκη θα πας εκτός φυσικά αν πάλι ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να κάνει συνενώσεις αλλά χλωμό αυτό διότι συνήθως πάνε σε διαδικασία ρυθμίσεων από οικονομικό πρόβλημα, οπότε δεν έχει τους αναγκαίους πόρους.

 

(βρε συ, άσχετο.. γιατί αυτά δεν τα ρωτάς στην Τεχνική Διεύθυνση που δίνεις τις εκτιμήσεις σου?) είναι οι κατάλληλοι ξέρεις να σου πουν. Όχι τον διευθυντή του υποκαταστήματος αλλά στα κεντρικά.)

Με ποια Τράπεζα έχεις σχέση?