Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[mitsaina]

Σε αυτοτελή ιδιοκτησία εκτός σχεδίου ακολούθησα τη μέθοδο κόστους. Καθώς δεν έχει τύχει να την δουλέψω αρκετά την συγκεκριμένη μέθοδο μπορείτε να μου πείτε αν είναι σωστό το σκεπτικό μου?......

 

1. Αξία γης με την συγκριτική μέθοδο : 100.000€

2. Συνολικό κόστος κατασκευής του υφιστάμενου θεωρούμενο ως νέο : 150.000€

3. Αξία του κτιρίου στη μορφή και κατάσταση που βρίσκεται τώρα: 120.000€

4. Προσδιορισμός υπεραξίας: στην υφιστάμενη κατάσταση = 10.000€

μετά την αποπεράτωση = 15.000€

 

Αφού υπολόγισα τα παραπάνω για να βρω την αγοραία αξία στην υφιστάμενη κατάσταση

Γη 100.000€

Κτίσμα 120.000€

Υπεραξία 10.000€

 

ΣΥΝΟΛΟ = 230.000€ σωστά???

[Pavlos33]

συμφωνώ με τον υπολογισμό αξίας γης με συγκριτική μέθοδο.

Αν καταλαβαίνω σωστά πρόκειται για μια ημιτελή κατοικία αφού αναφέρεις αξία αποπεράτωσης.

Πλέον ακίνητα εκτός σχεδίου που συνήθως αποτελούν εξοχικές κατοικίες με βάση τη σημερινή κατάσταση της αγοράς αποτελούν ιδιαίτερα ακίνητα και θα έλεγα χαμηλής εμπορευσιμότητας , με τη λογική ότι δεν πωλούνται εύκολα λόγω μεγάλης διαθεσιμότητας χιλιάδων τέτοιων κατοικιών. Η εικόνα αυτή κατά τη γνώμη θα πρέπει να αποτυπωθεί σε ένα γενικό μειωτικό συντελεστή στο σύνολο αξίας γης και κτίσματος Επίσης δεν θα έβαζα υπεραξία ακινήτου, κάτι που τα προηγούμενα χρόνια συνηθίζαμε να κάνουμε στη μέθοδο αυτή

[nikolas_civil]

Πολύ σωστός ο pavlos, να συμπληρώσω μόνο ως προς τον μειωτικό συντελεστή.

Κυμαίνεται από 0,70 - 0,90 αναλόγως την περιοχή, χωρίς να αποκλείονται περαιτέρω ακραίες διακυμάνσεις.

[anavatis]

1. σε τί ποσοστό αποπεράτωσης είναι το κτίσμα?

2. αυθαίρετα δεν υπάρχουν? ' λα καλά?

3. υπεραξία δεν θα έβαζα, αλλά σε τί αναφέρεται στο συγκεκριμένο ημιτελές κτίσμα? με ποιο τύπο την υπολογίζεις?

[BAS]

Προς συναδέλφους εκτιμητές .

 

Θα ήθελα να επιστήσω την προσοχή σε όλους τους συναδέλφους εκτιμητές , γιατί τον τελευταίο καιρό λόγω της κρίσης και της πίεσης των τραπεζών , διαπιστώνω πολλές εκτιμήσεις που εκτιμούν ακίνητα σε πολύ χαμηλή αξία και αυτό δημιουργεί προβλήματα στα δάνεια , με απαιτήσεις των τραπεζών γιά επιπλέον καλύμματα .

 

Επειδή υπάρχουν αντιδράσεις από τους δανειολήπτες , έχουμε προσφυγές στα δικαστήρια και εκεί ίσως οι εκτιμήσεις και οι εκτιμητές να έχουν προβλήματα , γιατί προφανώς θα τους εκτιμήσει κάποιος άλλος συνάδελφος .

 

Γενικά οι τρόποι εκτίμησης που μαθαίνω ότι χρησιμοποιείτε πάσχουν , γιατί πολλοί είναι αντιγραφή ξένων προτύπων που δεν μπορούν να εφαρμοστούν εδώ λόγω νομικών και πραγματικών διαφορών .

 

Χαρακτηριστικό παράδειγμα , είναι η μέτρηση της αξίας με την χρήση της απόδοσης του ενοικίου , ιδιαίτερα στις περιπτώσεις επαγγελματικής στέγης .

 

Αν το ακίνητο είναι δεκαετίες μισθωμένο σε μιά εταιρεία , προφανώς λόγω της προστασίας της επαγγελματικής στέγης , το μίσθωμα θα είναι χαμηλό .

 

Ετσι κάποιοι συνάδελφοι εκτίμησαν ένα ακίνητο χαμηλά . Σε ένα δικαστήριο θα ερωτηθούν ,

 

1. Αν το ακίνητο ήταν ξενοίκιαστο , δηλαδή το ενοίκιο μηδενικό , τότε θα ήταν και η αξία μηδενική ?

 

2. Αν το ακίνητο είχε ένα νέο και πολύ υψηλό μίσθωμα 1-2-3 μηνών , τότε θα είχε μεγαλύτερη αξία , από ένα ακίνητο μισθωμένο 20-30 χρόνια από μιά εδραιωμένη εταιρεία ?

 

Ακουσα εκτίμηση επαγγελματικού ακινήτου 20ετίας στην Αγία Παρασκευή που ο εκτιμητής το "εκτίμησε" στα 1100 €/τμ και η τράπεζα έβαλε και μειωτικό συντελεστή 0,70 και έτσι το εκτιμά στα 770 €/τμ , όταν η αξία μόνο της γής τώρα είναι 1500 €/τμ και παλιά υπερέβαινε τα 2000 €/τμ .

 

Καταλαβαίνετε ότι τέτοιες εκτιμήσεις που είναι στο 35-40 % της πραγματικής αξίας , μπορεί να έχουν άσχημες εξελίξεις γιά τον εκτιμητή .

 

Οπότε μην είστε βασιλικότεροι του βασιλέως .

[Pavlos33]

αναφέρεσαι στη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης στην οποία θα πρέπει ο εκτιμητής να προσδιορίσει το συντελεστή κεφαλαιοποίησης. Στη βιβλιογραφία αναφέρεται σε τιμές 6-8.5% αλλά σίγουρα είναι προϊόν μελέτης μιας και περιλαμβάνει δείκτες όπως πληθωρισμός, επιτόκιο euribor, ετήσια τεχνική απαξίωση, ρίσκο μη απόδοσης μισθώματος κλπ.

Κατά τη γνώμη μου στα επαγγελματικά ακίνητα (και ειδικά σε καταστήματα όπου υπάρχει πλούσια πληροφόρηση συνήθως) είναι προτιμότερη η συγκριτική μέθοδος με χρήση συντελεστών αναγωγής για τα διαφορετικά ακίνητα, ώστε στο τέλος να υπάρχει σύγκριση σε όμοια μεγέθη. Δίνει μια καλύτερη εικόνα της αγοράς.

Edited Απρίλιος 27 , 2013 by Pavlos33

[BAS]

Δεν πρέπει νσ ξεχνάμε 2 βασικά πράγματα που είναι εντελώς διαφορετικά από τις άλλες χώρες της Ευρώπης .

 

Το νομικό καθεστώς εδώ προστατεύει τους ενοικιαστές με αποτέλεσμα πολλές φορές τα ενοίκια να καθορίζονται είτε από το κράτος , είτε από αέρηδες , φοροδιαφυγή κλπ . Ετσι το ενοίκιο δεν είναι ασφαλές στοιχείο , αφού δεν είναι αντικειμενικό .

 

Από την άλλη η ιδιατερότητα της χώρας μας είναι η περιορισμένη δομήσιμη γη σε συνδυασμό με θέα , είτε σε θάλασσα , είτε σε μνημεία , είτε σε ανοικτό ορίζοντα .

 

Αυτό ακριβώς μας δείχνει ότι το σημαντικότερο πράγμα είναι η αξία της γής και η υπεραξία των ακινήτων στην Ελλάδα σε αυτήν οφείλεται και όχι στην απόδοση του .

[anavatis]

Προς συναδέλφους εκτιμητές .

 

 

 

Γενικά οι τρόποι εκτίμησης που μαθαίνω ότι χρησιμοποιείτε πάσχουν , γιατί πολλοί είναι αντιγραφή ξένων προτύπων που δεν μπορούν να εφαρμοστούν εδώ λόγω νομικών και πραγματικών διαφορών .

 

 

σωστή και καίρια η παρέμβαση. Παρόλα αυτά δεν πιστεύω ότι οι μέθοδοι υπολογισμού εμπορικής αξίας μπορούν να αλλάξουν επειδή έτσι 'βολεύει' το ελληνικό σύστημα. σε καμία περίπτωση. οι μέθοδοι είναι συγκεκριμένες. Η ζητούμενη αξία είναι η εμπορική που μεταβάλλεται δυναμικά από χρόνο σε χρόνο ή από εξάμηνο σε εξάμηνο πλέον... Αν μας ζητούσαν την αντικειμενική, τότε δεν θα είχαν λόγω να υπάρχουν οι εκτιμήσεις και οι εκτιμητές...αφού αυτή είναι γνωστή και δεδομένη σε όλους.

 

Εκεί που θα έβλεπα τη λύση δεν είναι στον τρόπο που εκτιμούν οι μηχανικοί αλλά στις ίδιες τις Τράπεζες που πρέπει να βρούν λύσεις για τη συνέχιση της συνεργασίας τους με τους πελάτες....

Edited Απρίλιος 27 , 2013 by anavatis

[BAS]

Το σχόλιο μου έγινε γιατί δυστυχώς μαθαίνω εκτιμήσεις που έγιναν κατά παραγγελία των τραπεζών και δεν συνάδουν με την λογική του μηχανικού , που υποτίθεται ότι είναι αξιόπιστος .

[anavatis]

Το σχόλιο μου έγινε γιατί δυστυχώς μαθαίνω εκτιμήσεις που έγιναν κατά παραγγελία των τραπεζών και δεν συνάδουν με την λογική του μηχανικού , που υποτίθεται ότι είναι αξιόπιστος .

 

παρόλα αυτά, και χωρίς παραγγελία τραπεζών, αποτελεί πραγματικό σενάριο η εμπορική να προκύπτει χαμηλότερη της αντικειμενικής (π.χ. Αγ. Παρασκευή Αττικής). απόλυτα λογικό σε μια οικονομία που μεταβάλλεται σήμερα μειωτικά...ας αναγνωριστεί λοιπόν, το 'πρόβλημα' κι ας κάνει κάθε τράπεζα ή ενδιαφερόμενος τις ανάλογες προσαρμογές του και παραδοχές του...ας μην βολεύονται όλοι σε μια κατάσταση....σε έναν ελληνικό οργανισμό που δεν ενδιαφέρεται για επίσημες οδηγίες υπολογισμού αξιών (με προσαρμογές ενδεχομένως αλλά σε λογικά πλαίσια) θα του έλεγα απλά: αν ζητάτε την αντικειμενική αξία, ρωτήστε την εφορία και μην πρήζετε τους επαγγελματίες μηχανικούς-εκτιμητές....κι αν πτωχεύσετε στο μέλλον αναγνωρίστε τις ευθύνες σας....Αποφασίστε τί θέλετε και πώς θα πορευτείτε

Edited Απρίλιος 27 , 2013 by anavatis