Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ΚΑΝΑ]

Θα επιμείνω μόνο σε ένα σημείο:

 

 

Η "market value" (εμπορική αξία κατά το σύνηθες, αγοραία αξία σύμφωνα με τις πρόσφατες εξελίξεις στην ελληνική εκτιμητική) προϋποθέτει 1) πρόθυμο πωλητή, 2) πρόθυμο αγοράστή και 3) διάφορες άλλες παραμέτρους.

 

Η ελληνική μετάφραση της προηγούμενης 6ης έκδοσης (2009) -δεν γνωρίζω αν έχει μεταφραστεί και η 7η- αναφέρει αντίστοιχα:

Αγοραία Αξία ορίζεται «το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα πάγιο στοιχείο κατά την ημερομηνία της εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή μετά από ένα λογικό χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας σε μια συναλλαγή σε συνήθη συναλλακτική κίνηση, όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση. »

 

Είναι προφανές ότι αγοραία/εμπορική αξία δεν μπορεί να σταθεί αυτή την στιγμή ως όρος στην Ελλάδα...

παραθέτω τον επιστημονικό προσδιορισμό του Δημήτρη, που έτσι και αλλιώς υπάρχει σε όλα τα βιβλία εκτιμήσεων και λίγο πολύ αποτελεί κάτι βασικό που δεν πρέπει να διαφεύγει από κανένα εκτιμιτή, για να πω ότι

α. ακριβώς από την " συνήθη (=μηδενική) συναλλακτική κίνηση" προκύπτει και ο αρχικώς προβληματισμός μου

β. ότι πολύ σωστά ο Δημήτρης αναφέρει: Είναι προφανές ότι αγοραία/εμπορική αξία δεν μπορεί να σταθεί αυτή την στιγμή ως όρος στην Ελλάδα... και

γ.ότι η τυχόν αναφορά μου, σε Εμπ.Α σήμερα =υλική απαξιωμένη (ή μη) 

ή Εμπ.Α  = με την Αντικειμενική είναι

και διακινδυνευμένη (γιατί δεν είναι ακριβώς αυτά)

αλλά και κυρίως γιατί "βγαίνω  εκτός θέματος" (που σας υπενθυμίζω είναι η Εμπ.Α σήμερα)

[Didonis]

Kana

Να σε ρωτήσω κάτι πιο συγκεκριμένο για το ακίνητο που σε ενδιαφέρει.

Προφανώς δεν έχειε συγκριτικά στοιχεία πώλησης αυτό το διάστημα εξ αιτίας της κρίσης και όλα τα σχετικά.

Μπας και έχεις εικόνα συγκριτικών μισθωμάτων? Διότι ακίνητα δεν πωλούνται μεν ή είναι σχεδόν ελάχιστη η κίνηση τους, μισθώσεις όμως σίγουρα υπάρχουν ακόμα κι αν έχουν απομειωθεί.

Αν μπορείς λοιπόν πες μου ένα μίσθωμα για το ακίνητο κι αν σε μια κλίμακα από το 1 στο 10 με πόση ευκολία θα υπήρχε ζήτηση να μισθωθεί με το μίσθωμα που θα έχεις.

 

Και αν μπορείς δώσε και μια  προσεγγιστική τιμή υλικής αξίας του ακινήτου (περιλαμβανόμενου και της αναλογίας γης φυσικά.

 

---

Διότι καλοί οι ορισμοί και οι Τεγκόβες αλλά όταν σου έρθει ο πελάτης και σου πει κύριε τάδε για αυτό το ακίνητο θέλω την εκτίμηση σου.

Αμοιβή μόλις τελειώσεις 10.000…

Είμαι σίγουρος ότι θα γίνει η εκτίμηση και θα είναι προσεγμένη και τεκμηριωμένη.

[ΚΑΝΑ]

Didonis, on 12 Jul 2013 - 09:28, said:

Kana

Να σε ρωτήσω κάτι πιο συγκεκριμένο για το ακίνητο που σε ενδιαφέρει.

Προφανώς δεν έχεις συγκριτικά στοιχεία πώλησης αυτό το διάστημα εξ αιτίας της κρίσης και όλα τα σχετικά. φυσικά και δεν έχω

Μπας και έχεις εικόνα συγκριτικών μισθωμάτων? Διότι ακίνητα δεν πωλούνται μεν ή είναι σχεδόν ελάχιστη η κίνηση τους, μισθώσεις όμως σίγουρα υπάρχουν ακόμα κι αν έχουν απομειωθεί. Για τα ενοικιασμένα καταστήματα του ζεύγους  δεν έχω πρόβλημα-αλλά στα ανοίκιαστα καταστήματα τι να βάλω –έχει καμιά 15 τέτοια ανοίκιαστα καταστήματα σε 20 μ ακτίνα - απέναντι και στην ίδια πλευρά του δρόμου (πριν την κρίση ενοικιασμένα όλα και τα ίδια προς 300-350 ευρώ (25 μ2-32 τμ)

Αν μπορείς λοιπόν πες μου ένα μίσθωμα για το ακίνητο κι αν σε μια κλίμακα από το 1 στο 10 με πόση ευκολία θα υπήρχε ζήτηση να μισθωθεί με το μίσθωμα που θα έχεις.

Ποιος θα νοικιάσει σήμερα 185 μ2 μεζονέτα –άσχετα αν γκαρσονιέρες των 25-40 μ2 νοικιάζονται με 180-270 ευρώ σήμερα λόγω παραρτήματος Σχολής

Και αν μπορείς δώσε και μια  προσεγγιστική τιμή υλικής αξίας του ακινήτου (περιλαμβανόμενου και της αναλογίας γης φυσικά.) διαμ 110 μ2  πωλείται εδώ και 2,5 χρόνια προς 60.000ευρώ ενώ αγοράσθηκε προς 28.000.000 το 1997 και ανακαινίσθηκε ολοσχερώς τότε

Επίσης απέναντι ακριβώς το 2008 τα 110μ2 πωλήθηκαν 160.000

 

σ’ ευχαριστώ πάντως για τη  βοήθεια σου

[Didonis]

Άστο Κάνα, δεν το εκτιμάς.

 

Το πολύ πολύ άμα θες μιλάμε και σε ένα τηλέφωνο και το εκτιμάμε το ρημάδι…

Δεν βγαίνει άκρη με το φόρουμ σκέτο.

[MoonLooP]

@KANA

 

διαβαζοντας τις απαντησεις σου πιστευω οτι αθελα σου εχεις εγκλωβιστει σε ενα αδιεξοδο

εξηγουμαι:

πχ "Ποιος θα νοικιάσει σήμερα 185 μ2 μεζονέτα –άσχετα αν γκαρσονιέρες των 25-40 μ2 νοικιάζονται με 180-270 ευρώ σήμερα λόγω παραρτήματος Σχολής"

 

το ζητημα δεν ειναι αν υπαρχει καποιος να νοικιασει (αν οχι αγορασει) το προς εκτιμηση ακινητο

αλλα για ποιο ποσο ειναι διατεθιμενος να το κανει αυτο

 

θα μου πεις ευλογα, πως θα γινει το δευτερο αν δεν ικανοποιειται το πρωτο (?)

ομως το δευτερο ειναι αμεσο στοιχειο - κριτηριο (πες το οπως θες) "δημιουργιας" του πρωτου.

 

ειναι σαν το αυγο με την κοτα

 

επιπλεον αντιλαμβανομαι οτι στην περιπτωση σου το ζητουμενο της εργασιας σου δεν ειναι απλα να κατασταλαξουμε σε ενα νουμερο για καθε ακινητο

αλλα η σχεση που εχουν τα ακινητα μεταξυ τους προκειμενου να γινει μοιρασμα μεταξυ των ιδιοκτητων.

 

ετσι με τα παραπανω σκεπτικο το μοιρασμα (σου) πρεπει να περιλαμβανει αναλογα και τις οποιες αυτες αμφιβολιες υπαρχουν στον προσδιορισμο των αξιων.

δλδ εχοντας κατασταλαξει σε 5 ακινητα, με το οποιο λαθος (αδοκιμο για τις εκτιμησεις αλλα το λεω για να γινω αντιληπτος)

με το ιδιο "σφαλμα" (πες το αμφιβολια) προχωρας και στα αλλα

αφου το ζητουμενο της περιπτωσης σου (συγκεκριμενα μιλαω οχι γενικα) ειναι η συγκριση των ακινητων προκειμενου να μοιραστουν

 

επιπλεον πιστευω οτι παρουσιαση σου θα πρεπει να αποτυπωνει οχι απλα μια εμπορικη αξια ή μια αξια ευχερους διαθεσης αλλα οσο δυνατον περισσοτερα στοιχεια αξιων

προκειμενου να γινει η συγκριση των ακινητων

δλδ

εμπορικη (αγοραια) αξια

μισθωτικη αξια

επενδυτικη αξια

ευλογη αξια

ευχερους διαθεσης

και ισως αντικειμενικη

 

τελος θα ηθελα να σου πω οτι εφοσον εχεις στα χερια σου τα στοιχεια (συμβολαια) αγορας αυτων των ακινητων, θα μπορουσες να τα αξιοποιησεις ως βαση συγκρισης (με τις καταλληλες αναλογιες προσαρμογες) μεταξυ των ακινητων.

 

ελπιζω να σε βοηθησα

[ΚΑΝΑ]

Δεν μένει άλλο..

απο το να σας ευχαριστήσω όλους γενικά, για τις συμβουλές

MoonLooP

δεν γνωρίζω το χειρισμό της δικηγόρου δηλ αν ο τελικός σκοπός είναι να τα μοιραστούνε (που είναι το ΠΡΩΤΟ λογικό) ή κάποιος άλλος

Πάντως εκτός από ένα ακίνητο (που είναι επαγγελματική κατοικία του ενός-οπότε προστατεύεται από Νομ/σία )

τα άλλα, λόγω διαζυγίου ούτε τα νοικιάζουν (προφανώς από το απαιτούμενο της συγκατάθεσης του άλλου) και λόγω της Ελλαδικής οικ κρίσης 

[MoonLooP]

να μου επιτρεψεις να προσθεσω οτι πρεπει να μαθεις ποιος ειναι ο λογος που καλεισαι να προβεις στις εκτιμησεις (απο τη δικηγορο?)

[anavatis]

αν πρόκειται για κατοικία να σκέφτεσαι μόνο συγκριτικά, έστω κι αν δεν γίνονται αρκετές αγοραπωλησίες την τρέχουσα περίοδο...η ανάγκη για αγορά κατοικίας υπάρχει πάντα...για καταστήματα να σκέφτεσαι μισθώματα, που σίγουρα υπάρχουν, εκτός κι αν στην περιοχή τα μισθώματα πραγματικά έχουν φθάσει στον πάτο παρά τα όποια πλεονεκτήματα του ακινήτου, οπότε πρέπει να το δεις και συγκριτικά. σε κάθε περίπτωση η υλική αξία υπάρχει και την υπολογίζουμε και η σύγκριση με την εμπορική πρέπει να ερμηνεύεται ανάλογα....

Edited Ιούλιος 13 , 2013 by anavatis

[Pavlos33]

συμπληρώνω στα πολύ σωστά που ανέφερε ο συνάδελφος anavatis ότι μπορεί ή μέθοδος συγκριτικών στοιχείων να έχει να κάνει και με πληροφόρηση από αγγελίες σε εφημερίδες ή σε διαδικτυακούς τόπους, δηλαδή στο τι πωλείται (πρόθεση πώλησης)  και σε ποια τιμή και να γίνουν οι σχετικές αναγωγές στο πίνακα συγκριτικών στοιχείων. Στις αγγελίες, είτε από ιδιώτες, είτε από μεσιτικά γραφεία, εξετάζουμε τις τιμές που προκύπτουν, με ποσοστό μείωσης, θεωρώντας ότι οι πωλητές υπερεκτιμούν το ακίνητό τους για να πετύχουν  τελικά μια κατώτερη τιμή (ουσιαστικά προσδοκώμενη κατόπιν διαπραγμάτευσης)  κατά 10-15%.

[ΚΑΝΑ]

MoonLooP

Βασικά η δουλειά μου είναι να προσδιορίσω την Εμπ Α

Το πώς θα το χειριστεί η δικηγόρος είναι δικό της θέμα

Λογικά η δουλεία μου (η έκθεση εκτίμησης) πρέπει να της δίνει  άπειρες δυνατότητες και όχι την περιορίζει σε μία λύση (αυτή της διανομής των ακινήτων σε καθέναν από το ζευγάρι)

anavatis

«αν πρόκειται για κατοικία να σκέφτεσαι μόνο συγκριτικά..»

Έτσι και αλλιώς συγκριτικά στοιχεία δεν υπάρχουν εδώ και 3 χρόνια-από την άλλη δεν είναι λογικό να επικαλούμαι τέτοια «προ της οικον κρίσης» και να τα αναγάγω σε σημερινά

Pavlos33

Ούτε σε «αγγελίες» μπορώ να στηριχθώ

 

Όσο για το Εμπ Α= υλική αξία  

Αυτό δεν ισχύει εδώ και χρόνια (σκεφτείτε μόνο πόσα χρόνια δεν ισχύει στα χωριά)

Τώρα δεν ισχύει ούτε για τις πόλεις

Γιατί

 απλούστατα δεν ισχύουν «οι υγιείς κανόνες εμπορικότητας»

ένας από τους οποίους είναι «η σε εύλογο χρονικό  διάστημα –πχ 6/μηνο-διάθεση του προς πώληση ακινήτου»

 

Η μόνη μέθοδος που μένει είναι αυτή «της κεφαλαιοποίησης της προσόδου» ή μισθωμάτων και αυτή με μικρό συντελεστή απόδοσης (αν σκεφτεί κανείς και το κλείσιμο σχολών που προβλέπεται να διευρυνθεί ακόμη περισσότερο-αφού δεν υπάρχει «πάτος»)