Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[kosmoarch]

ευχαριστώ για την απάντηση.

πολεοδομικά η χρήση είναι βιοτεχνική. στην περιοχή υπάρχουν κι άλλα κτήρια με εμπορική δραστηριότητα που μπορεί κι αυτά να είναι βιοτεχνικά με αλλαγή χρήσης.

ο σ.δ. έχει εξαντληθεί. από όρους δόμησης για βιοτεχνικά σ.δ. 0,9 ενώ για εμπορική...νομίζω 0,3, οπότε είναι μάλλον δύσκολο να γίνει αλλαγή χρήσης. 

καθότι η περιοχή φαίνεται να έχει εμπορικό χαρακτήρα μπορεί να είναι κι ένα προβληματικό ακίνητο? τι κίνδυνοι υπάρχουν? αυτά τα κτήρια που είναι βιοτεχνικά και έχουν αλλάξει χρήση αυθαίρετα δεν λειτουργούν νόμιμα? δεν έχουν/ανανεώνουν την άδεια λειτουργίας για να λειτουργούν? πληρώνουν πρόστιμα?

[Didonis]

ευχαριστώ για την απάντηση.

πολεοδομικά η χρήση είναι βιοτεχνική. στην περιοχή υπάρχουν κι άλλα κτήρια με εμπορική δραστηριότητα που μπορεί κι αυτά να είναι βιοτεχνικά με αλλαγή χρήσης.

ο σ.δ. έχει εξαντληθεί. από όρους δόμησης για βιοτεχνικά σ.δ. 0,9 ενώ για εμπορική...νομίζω 0,3, οπότε είναι μάλλον δύσκολο να γίνει αλλαγή χρήσης. 

καθότι η περιοχή φαίνεται να έχει εμπορικό χαρακτήρα μπορεί να είναι κι ένα προβληματικό ακίνητο? τι κίνδυνοι υπάρχουν? αυτά τα κτήρια που είναι βιοτεχνικά και έχουν αλλάξει χρήση αυθαίρετα δεν λειτουργούν νόμιμα? δεν έχουν/ανανεώνουν την άδεια λειτουργίας για να λειτουργούν? πληρώνουν πρόστιμα?

 

με μπερδεψες τωρα.

Είσαι ο anavatis αν κατάλαβα καλά με το κειμενο σου?

 

(Δεν είναι επιτρεπτό διπλός λογαριασμός όπως ξέρεις)

[ted78]

Πάντως η ύπαρξη χώρου έκθεσης δεν είναι ασύμβατος με τη βιομηχανική - βιοτεχνική χρήση, όπως και οι χώροι γραφείων, αποθηκών κλπ. Εφόσον υφίσταται παραγωγική διαδικασία στο ακίνητο, η γνώμη μου είναι ότι δεν υπάρχει θέμα με τον επιτρεπόμενο ΣΔ.

[kosmoarch]

Πάντως η ύπαρξη χώρου έκθεσης δεν είναι ασύμβατος με τη βιομηχανική - βιοτεχνική χρήση, όπως και οι χώροι γραφείων, αποθηκών κλπ. Εφόσον υφίσταται παραγωγική διαδικασία στο ακίνητο, η γνώμη μου είναι ότι δεν υπάρχει θέμα με τον επιτρεπόμενο ΣΔ.

ted 78, που αναφέρεται ακριβώς ότι η ύπαρξη χώρου έκθεσης δεν είναι ασύμβατος με τη βιομηχανική - βιοτεχνική χρήση,? 

επίσης παραγωγική διαδικασία μπορεί να υφίσταται εν μέρει στο χώρο αυτό ,αν και δεν βλέπουμε μηχανήματα παρά μόνο έναν 'επίσημο' χώρο έκθεσης στον οποίο γίνονται παραγγελίες προϊόντων. δεν είναι αυτό εμπορική χρήση? το θέμα είναι να βρούμε τί καθορίζεται ως 'εμπορική χρήση' μάλλον.

επίσης μου κάνει εντύπωση ότι στο ακίνητο αυτό μικρό μέρος του μόνο (περίπου το 1/4) έχει νόμιμα αλλάξει χρήση από βιοτεχνικό κτήριο σε 'εμπορική αποθήκη', 

[anavatis]

γειά σας και καλή χρονιά.

έχει τύχει κανείς σε εκτίμηση εμπορικής αξίας οικοπέδου με μισθωτική μέθοδο? 

 

Π,χ έχουμε γήπεδο 4.000τ.μ.                                                                                          

κτίζει 200τ.μ. και αγοραία αξία 40.000€ (10€/τ.μ.)                                              

 

για την κατοικία 200τ.μ. από συγκριτικά ισχύει

εμπορική εμπορική αξία=260.000€ (1.300€/τ.μ.)

Άρα Ποσοστό Αντιπαροχής: 40.000€/260.000€ = 15%

 

Μισθωτική αξία (από συγκριτικά αν υπάρχουν)

ή έστω περίπου Yield: 5%

260.000€ * 5% = 13.000 /12 μήνες = 1.080€/τ.μ.

 

Μισθωτική Αξία οικοπέδου

1080€/τ.μ. * 15% = 162€

Edited Ιανουάριος 7 , 2014 by anavatis

[ted78]

Μισθωτική αξία (από συγκριτικά αν υπάρχουν)

ή έστω περίπου Yield: 5%

260.000€ * 5% = 13.000 /12 μήνες = 1.080€/τ.μ.

 

Μισθωτική Αξία οικοπέδου

1080€/τ.μ. * 15% = 162€

 

Στην πραγματικότητα έχεις 1080 €/μήνα -> 1080 / 200,00 τμ = 5,4 €/τμ για την κατοικία, οπότε πρέπει να ξανακοιτάξεις τα νούμερα.

 

Και κάτι ακόμα στον τελευταίο υπολογισμό, πώς γίνεται τα 1080 €/τμ πολλαπλασιαζόμενα με 15% να γίνονται 162 € και όχι 162 €/τμ, αφού το 15% είναι αδιάστατο νούμερο;

 

Να συμπληρώσω ακόμη, ότι μάλλον θα χρειαστείς μία απλοποιημένη dcf για να βρεις με αυτό τον τρόπο το μηνιαίο μίσθωμα.

Edited Ιανουάριος 7 , 2014 by ted78

[anavatis]

γειά σου ted. κατ' αρχήν προσπαθώ να καταλάβω αν το παραπάνω σκεπτικό έχει βάση για να υπολογίσουμε μισθωτική αξία οικοπέδου σε περιοχή με βέλτιστη χρήση κατοικία. 

1. "Στην πραγματικότητα έχεις 1080 €/μήνα -> 1080 / 200,00 τμ = 5,4 €/τμ για την κατοικία, οπότε πρέπει να ξανακοιτάξεις τα νούμερα".

εννοείς ότι σου φαίνεται περίεργο συγκριτικά με το μίσθωμα του οικοπέδου  ? γιατί αν εφαρμόσουμε αυτό το μίσθωμα στα 200τ.μ. κατοικίας με μια μέση απόδοση πχ5% μας βγάζει περίπου τα 260.000€ αγοραίας αξίας κατοικίας.

2. στον τελευταίο υπολογισμό ναι είναι €/τ.μ.

 

Επίσης, ποια η σχέση που πρέπει να υπάρχει στη μισθωτική αξία οικοπέδου και στην αγοραία αξία οικοπέδου? η μισθωτική φαίνεται  κατά πολύ μεγαλύτερη    υπάρχει κάπου λάθος?

Edited Ιανουάριος 8 , 2014 by anavatis

[anavatis]

να διορθώσω, τελικά είναι:

260.000€ Χ 5% = 13.000€/12μήνες=1080€

1080€ Χ 15% = 162€ (μηνιαία αξία οικοπέδου)

[ted78]

Πρόσεξε γιατί αυτό το 5% είναι συντελεστής κεφαλαιοποίησης, ο οποίος φέρνει τα μελλοντικά έσοδα στο παρόν. Στην πραγματικότητα δε μπορείς να έχεις απόδοση 5% σε ένα έτος.

 

Τα 1080 €/μήνα είναι λογικό ενοίκιο σήμερα, στην περιοχή που εξετάζεις;

[anavatis]

ted γιατί λες παραπάνω ότι το 5,4€ για την κατοικία χρειάζεται επανέλεγχο?