Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ted78]

Το σωστό αυτό είναι, να βάλουν μηχανολόγο, αλλά δεν υπήρχε ο χρόνος.

 

Αν σου ζήτησαν να συνυπολογίσεις την αξία της γης στην αξία πυρασφάλισης, αυτό είναι λάθος.

 

Ωστόσο, η αξία της γης για τη συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία προκύπτει ως εξής:

 

Αξία Γης = (Αγοραία Αξία από Συγκριτικά) - (Αξία κτιρίου από αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης)

[aero21]

Ναι στις αντίστοιχες φόρμες γίνεται αυτό αυτόματα όμως τα δεδομένα που ζητούνται δηλ τμ της οριζόντιας δεν αναφέρουν πουθενά τα τ.μ του οικοπέδου ή των χιλιοστών που αναλογούν. Όπως επίσης στα συγκριτικά στοιχεία που παίρνεις, δε σου δίνει κανεις στοιχεία του οικοπέδου που του αναλογούσε. Σου λέει πχ αγόρασα 100 τμ τόσα €. Δε σου αναφέρει ούτε τι χιλιοστά έχει ούτε τίποτα. Άρα η αφαίρεση αγοραίας-υλικής πώς μπορεί να έχει στους υπολογισμούς που κάνουμε την έννοια της αξίας γης, τη στιγμή που δεν εισάγουμε τέτοια δεδομένα;

 

ted78 

βρήκα σε μια παρόμοια περίπτωση που βιαζόντουσαν πώς είχα βρει πως το υπολογίζουν. Λένε κόστος κτήσης του Η/Μ τόσο. Ετήσια απόσβαση 4% .Άρα βάζεις πόση απόσβεση έχει κάνει ως σήμερα. Κανονικά όμως πρέπει να υπολογίσεις και τι του έβγαλε...γιατι είχε κέρδος από αυτό αλλά όταν βιάζονται απλά δε το κάνεις

Σε άλλη περίπτωση που με έβαλαν να εκτιμήσω....φυτεία..... εκτίμησα απλά τη γη και έβαλα τη φυτεία ίδια τιμή γιατι απλά η επιχείρηση πήγαινε όρθια και δε μπορούσα να εκτιμήσω ούτε ρόγα από το αμπέλι...

Edited Μάρτιος 18 , 2014 by aero21

[ted78]

Στις τιμές πώλησης των συγκριτικών στοιχείων διαμερισμάτων συμπεριλαμβάνεται και η αξία της γης. Οπότε στην αγοραία αξία που υπολογίζεις από συγκριτικές τιμές για την οριζόντια ιδιοκτησία, εντός της υπάρχει και η αξία της γης που της αναλογεί.

 

Η αξία γης που βγαίνει από το σχόλιο #581, αφορά το "τμήμα" γης του οικοπέδου, που αναλογεί στην οριζόντια ιδιοκτησία.

 

Αν ήθελες να χρησιμοποιήσεις τα χιλιοστά ιδιοκτησίας, πχ αν έπρεπε να εκτιμήσεις μελλοντική δόμηση, τότε θα έπρεπε να βρεις συγκριτικά στοιχεία οικοπέδων και να πολλαπλασιάσεις την αξία του όλου οικοπέδου επί τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας.

 

ΥΓ: 4%, ευχαριστώ, τελικά δεν έπεσα πολύ έξω. Είχα περσινή εκτίμηση μηχανολόγου και το μείωσα 5%. Μικρή διαφορά.

Edited Μάρτιος 18 , 2014 by ted78

[aero21]

Για να καταλάβω δηλ στην αγοραία αξία που βγαίνει από συνδιασμό συγκριτικών και εισοδήματος συμπεριλαμβάνεται και η αξία γης στις οριζόντιες; Χωρίς χιλιοστα; Όλο το οικόπεδο;;

[μαρικα]

Για να καταλάβω δηλ στην αγοραία αξία που βγαίνει από συνδιασμό συγκριτικών και εισοδήματος συμπεριλαμβάνεται και η αξία γης στις οριζόντιες; Χωρίς χιλιοστα; Όλο το οικόπεδο;;

 

Περιλαμβάνεται η αξία του αναλογουντος  οικοπέδου. Σαφώς και συμπεριλαμβάνεται αλλιώς για 100 τ.μ. διαμέρισμα στην Εκάλη θα είχες την ίδια αξία με 100 τ.μ. στην πέρα ραχούλα. Αυτο που διαφοροποιεί τις αξίες για ίδιας κατασκευής διαμερίσματα ειναι η ΑΞΙΑ ΓΗΣ.

[ted78]

Αν πχ έχεις τιμή αγοράς διαμερίσματος 1500,00 €/τμ, μέσα στο 1500 εμπεριέχεται και η τιμή της γης ανά τμ.

Δεν ξέρω αν έχεις συναντήσει τη μέθοδο της ειδικής αντιπαροχής, που πλέον δε χρησιμοποιείται, όπου από την τιμή πώλησης και την τιμή κατασκευής και τον συντελεστή αντιπαροχής, υπολόγιζες την τιμή οικοπέδου ανά τμ.

 

Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα 100 τμ, στα 150.000,00 € αγοραία αξία εμπεριέχεται και η αξία του οικοπέδου, που αναλογεί στο συγκεκριμένο διαμέρισμα. Όχι σε όλο το οικόπεδο.

 

Συνεχίζοντας, αν το κόστος αντικατάστασης είναι 100.000,00 €, άρα το οικόπεδο που αναλογεί στην ιδιοκτησία 50.000,00 € και το διαμέρισμα έχει 250 χιλιοστά επί του όλου οικοπέδου, τότε η αξία του όλου οικοπέδου σου θα ήταν:

 

50.000/0,25 = 200.000,00 € (Βέβαια χρειάζεται πάντα έλεγχος με συγκριτικά στοιχεία για τιμές γης, γιατί αυτή η αντίστροφη διαδικασία μπορεί πολύ εύκολα να σε οδηγήσει σε λάθη)

[aero21]

Το πιασα. Ευχαριστώ!

Εδώ και 1 χρόνο είμαι συνεργάτης τράπεζας για εκτιμήσεις και τη μέθοδος της ειδικής αντιπαροχής δε τη πρόλαβα....ήταν τα χρόνια που υπηρχε "συνήθης συναλλακτική κίνηση"...

Το κενό που είχα ήταν ανάμεσα στην αγοραία αξία και το πως η αξία γης κουμπώνει με την αξία κόστους αντικατάστασης σε συνδιασμό με τα χιλιοστά.

Και πάλι ευχαριστώ

[μαρικα]

Το πιασα. Ευχαριστώ!

Εδώ και 1 χρόνο είμαι συνεργάτης τράπεζας για εκτιμήσεις και τη μέθοδος της ειδικής αντιπαροχής δε τη πρόλαβα....ήταν τα χρόνια που υπηρχε "συνήθης συναλλακτική κίνηση"...

Το κενό που είχα ήταν ανάμεσα στην αγοραία αξία και το πως η αξία γης κουμπώνει με την αξία κόστους αντικατάστασης σε συνδιασμό με τα χιλιοστά.

Και πάλι ευχαριστώ

 

Βασικά δεν κουμπώνει γιατι δεν ισχύει πάντα αξια ότι γης+ κόστος κατασκευής = αξία διαμερίσματος.

Αλλα για θέματα της τράπεζας και αφου επιμένει να μας ζητάει ένα θεωρητικό νούμερο, το κάνουμε να κουμπώνει. Αν μπει στο παιχνίδι και τα χιλιοστα, τοτε ειναι ακόμα πιο προβληματικό, αλλα μη χαλιέσαι. Ούτε οι ειδικοί εκτιμητές στις τράπεζες τα εχουν λύσει αυτα τα ζητήματα.

[aero21]

Εγώ "χαλάστηκα" γιατί έφαγα τον κόσμο να γίνει αντικειμενική εκτίμηση με 4 συγκριτικά και άλλα 3 συγκριτικά μισθωμάτων, οι 2 αυτές μέθοδοι είχαν απόκλιση 2000€ και για να έρθει το θέμα νορμάλ σε σχέση με το κόστος αντικατάστασης και την αξία γης έπαιξε-όχι απο μένα- πολύ μπαλαμούτισμα με τους συντελεστές που στο τέλος κλαις τον χρόνο που έφαγες για "αντικειμενικότητα". Και καταλήγουν άλλοι που τα κάνουν αέρα πατέρα να έχουν ξοδέψει το 1/5 του χρόνου και να ειναι και οι μάγκες...

[ted78]

Λογικό είναι, ειδικά με τα μισθώματα, στα οποία αποτυπώνεται πολύ πιο γρήγορα η τάση της αγοράς σε σχέση με τις τιμές πώλησης. Ωστόσο, πολλές φορές στη δεδομένη κατάσταση μπορεί και να υποεκτιμούν πολύ μία ιδιοκτησία.

Γενικά ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας στις μέρες μας είναι δύσκολο σπορ, από τη στιγμή που υπάρχουν πολύ λίγες πράξεις και από όσες γίνονται είναι πολύ πιθανό, πολλές να γίνονται με εξαναγκασμό.

Edited Μάρτιος 18 , 2014 by ted78