Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

έχω δύο ερωτήματα που προέκυψαν από διαφωνίες σε εκτίμηση ακινήτου:

1) έχω τουριστικό κατάλυμα τύπου επιπλ. διαμερισμάτων σε τουριστική περιοχή (οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης από κατοικία σε κατάλυμα). μου ζητάνε να το εκτιμήσω ως κατοικίες γιατί λεέι δεν είναι 'κλασσικού τύπου ξενοδοχείο με ρεσεψιον, λιναποθήκες, κτλ αλλά μπορεί να λειτουργεί και σαν ανεξάρτητες κατοικίες.Κι αυτό χωρίς να με απασχολεί το ότι έχει οικ. άδεια τουριστικού καταλύματος και σήμα εοτ. αν υποθέσω ότι το δέχομαι και παλι δεν υπάρχουν όλα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά κατοικίας αφού δεν υπάρχει η πλήρης ιδιωτικότητα στην πρόσβαση, στον υπαίθριο χώρο, κτλ και επι πλέον δεν υπάρχουν οι επιμέρους επιφάνειες ανά διαμέρισμα...τέλος πάντων...γνώμες για βασικής προσέγγιση θέλω....

2) υπάρχει κάποιος "Νόμος''  που να απαγορεύει να εξετάζεις το Κόστος αντικατάστασης σε οριζόντια ιδιοκτησία? με τα αντιστοιχούντα τ.μ. οικοπέδου δηλαδή στην αξία?

[Pavlos33]

Σε ανάλογη περίπτωση έχω εφαρμόσει D.C.F μέθοδο και αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης λαμβάνοντας συντελεστές βαρύτητας αγοραίας αξίας 60% από την D.C.F και 40% από τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους. 

[anavatis]

έχεις λάβει ποτέ υπόψη σου αγοραία αξία οριζόντιας ιδιοκτησίας με αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης? (π.χ το παραπάνω τουριστικό κατάλυμα αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία). 

[Pavlos33]

Δεν έχω αντιληφθεί για ποιο λόγο εξετάζεις οριζόντιες ιδιοκτησίες; 

Έχει γίνει σύσταση στα επιπλωμένα διαμερίσματα;

Γενικότερα, αν σε μια περιοχή δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία ώστε να προκύψει μέσω συγκριτικών η αγοραία αξία ενός διαμερίσματος ίσως θα μπορούσες να υπολογίσεις το αναλογούν οικόπεδο ως ποσοστό ίσο με τα χιλιοστά της οριζόντιας επί οικοπέδου (αφού την αγοραία αξία του όλου οικοπέδου θα την είχες υπολογίσει με συγκριτικά) και την υλική του αξία με κόστος αντικατάστασης, ενώ η τελική αγοραία αξία ως άθροισμα οικοπέδου και υλικής, πολλαπλασιασμένη επί μειωτικό συντελεστή αναγωγής (ανάλογα θέση κλπ χαρακτηριστικά) υλικής σε αγοραία αξία.

[anavatis]

όλο το ξενοδοχείο (επιπλωμένες τουριστικές κατοικίες) αποτελεί μια οριζόντια ιδιοκτησία με στοιχείο πίνακα Χ και αναλογούσα επιφάνεια οικοπέδου. 

μπήκα στη διαδικασία να εξετάσω κόστος αντικατάστασης γιατί με ροές η αξία βγαίνει μικρή (μικρή δυναμικότητα και έσοδα...οπότε μια στάθμιση το βοηθά....

Edited Δεκέμβριος 8 , 2014 by anavatis

[faust]

έχω δύο ερωτήματα που προέκυψαν από διαφωνίες σε εκτίμηση ακινήτου:

1) έχω τουριστικό κατάλυμα τύπου επιπλ. διαμερισμάτων σε τουριστική περιοχή (οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης από κατοικία σε κατάλυμα). μου ζητάνε να το εκτιμήσω ως κατοικίες γιατί λεέι δεν είναι 'κλασσικού τύπου ξενοδοχείο με ρεσεψιον, λιναποθήκες, κτλ αλλά μπορεί να λειτουργεί και σαν ανεξάρτητες κατοικίες.Κι αυτό χωρίς να με απασχολεί το ότι έχει οικ. άδεια τουριστικού καταλύματος και σήμα εοτ. αν υποθέσω ότι το δέχομαι και παλι δεν υπάρχουν όλα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά κατοικίας αφού δεν υπάρχει η πλήρης ιδιωτικότητα στην πρόσβαση, στον υπαίθριο χώρο, κτλ και επι πλέον δεν υπάρχουν οι επιμέρους επιφάνειες ανά διαμέρισμα...τέλος πάντων...γνώμες για βασικής προσέγγιση θέλω....

2) υπάρχει κάποιος "Νόμος''  που να απαγορεύει να εξετάζεις το Κόστος αντικατάστασης σε οριζόντια ιδιοκτησία? με τα αντιστοιχούντα τ.μ. οικοπέδου δηλαδή στην αξία?

Συνιστώ να εκτιμήσεις τη νόμιμη χρήση, ήτοι τουριστικά καταλύμματα και να το επισημάνεις στην έκθεσή σου.

Αν πάλι θέλεις να το προσεγγίσεις ως κατοικίες, με κόστος αντικατάστασης, γιατι μάλλον απίθανο να μπορείς να εφαρμόσεις συγκριτική μέθοδο (να υπάρχουν δλδ ομοειδή ακίνητα)...

[ilias]

Συνάδελφοι πως θα εκτιμήσω το δικαίωμα εις υψούν;

Ουσιαστικά θα εκτιμήσω το ποσοστό επί του οικοπέδου;

Κάπως αλλιώς; Και πως;

[ted78]

Ποσοστό επί του οικοπέδου. Την αξία του οικοπέδου θα την βρεις είτε με συγκριτικά, είτε με τη μέθοδο ανάπτυξης.

[nzerman]

Δε θα πρέπε να υπάρχει διαφορά αν το δικαίωμα αντιστοιχεί την ημέρα της εκτίμησης σε υπόλοιπο Σ.Δ. (Μελλοντική ορίζοντια) ή σε ενδεχόμενο αύξησης Σ.Δ. (Προσδοκία δόμησης);

Δε μου ακούγετε σωστό να εκτιμηθεί μόνο το οικόπεδο, νομίζω πως κάτι περεταίρω λείπει.

[yorg0s]

Υπαρχει κανενα βιβλιο πως να γινεται η εκτιμηση ακινητων και καταστηματων,η τιποτα σημειωσεις σχολων που θα μπορουσα να προμηθευτω?

ευχαριστω