Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[nzerman]

Νομίζω πως δεν υπάρχουν σχολές στην Ελλάδα, βιβλία υπάρχουν παρά πολλά, εχω πάρει κάποια αλλά δεν έμεινα ευχαριστημένος απο κανένα.

[yorg0s]

Ποιο να παρω?

Edited Φεβρουάριος 9 , 2015 by yorg0s

[Pavlos33]

Συνάδελφοι πως θα εκτιμήσω το δικαίωμα εις υψούν;

Ουσιαστικά θα εκτιμήσω το ποσοστό επί του οικοπέδου;

Κάπως αλλιώς; Και πως;

Το εκτιμητέο δικαίωμα υψουν είναι η δυνατότητα  προσθήκης (συνήθως καθ ύψος, αλλά και κατ επέκταση) μέχρι εξαντλήσεως του Σ.Δ του οικοπέδου. Απλουστευμένα μπορείς ως δικαίωμα υψούν να λάβεις ουσιαστικά την αξία του οικοπέδου που είναι αδόμητο, με συγκριτικά όπως αναφέρει ο συνάδελφος ted78, έχοντας την αξία του οικοπέδου και πολλαπλασιάζοντας την επί το κλάσμα με αριθμητή τη δομημένη επιφάνεια και παρανομαστή το  συνολικό Σ.Δ οικοπέδου σε τ.μ.

Ποσοστό επί του οικοπέδου. Την αξία του οικοπέδου θα την βρεις είτε με συγκριτικά, είτε με τη μέθοδο ανάπτυξης.

Συμφωνώ.

Δε θα πρέπε να υπάρχει διαφορά αν το δικαίωμα αντιστοιχεί την ημέρα της εκτίμησης σε υπόλοιπο Σ.Δ. (Μελλοντική ορίζοντια) ή σε ενδεχόμενο αύξησης Σ.Δ. (Προσδοκία δόμησης);

Δε μου ακούγετε σωστό να εκτιμηθεί μόνο το οικόπεδο, νομίζω πως κάτι περεταίρω λείπει.

Χριστόφορε προσωπικά "προσδοκία δόμησης" (άρα αβέβαιη αξιοποίηση) δεν έχω εκτιμήσει ποτέ. Δεν ξέρω καν αν ζητείται από τις τράπεζες κάτι τέτοιο. Το δικαίωμα υψούν, όπως το έχουμε συνηθίσει για εκτίμηση είναι όταν υπάρχει περίσσευμα Σ.Δ στο οικόπεδο. 

[dimitris GM]

παυλε

σωστα

στο  εντυπο    Ε3, υπολογισμου της αντικειμενικης αξιας οικοπεδου

σου  βγαζει  "μηδεν", στον κωδικο "315" οταν εχει εξαντληθει ο σδ.

Ε3_υπόλοιπο δόμησης οικοπέδου-1.pdf

Edited Φεβρουάριος 9 , 2015 by dimitris GM

[Didonis]

Συνάδελφοι πως θα εκτιμήσω το δικαίωμα εις υψούν;

...

1^ον υπολογίζεις ως είναι σήμερα το υπόλοιπο μ2 από τον Σ.Δ. Αυτό το υπόλοιπο το αναγάγεις σε τμ οικοπέδου που αναλογεί.

Αν δεν έχεις υπόλοιπο Σ.Δ. τότε και το οικόπεδο που αναλογεί είναι μηδέν.

Αν έχεις υπόλοιπο Σ.Δ. το οποίο υπερβαίνει τον άνω του υπάρχοντος ορόφου, τότε τσεκάρεις αν έχει όλο το υπόλοιπο υψουν δικαίωμα ή μόνο του πρώτου άνω ορόφου ή κάτι άλλο (ότι γράφει η σύσταση)

2^ον

Βλέπεις αν το υπάρχον κτίριο πέρα από υπόλοιπο Σ.Δ. έχει και την τυπική  αλλά και ουσιαστική στατική επάρκεια να δομηθεί άλλος ένας όροφος ή θα χρειαστεί ενισχύσεις.

Αν κρίνεις ότι θα χρειαστεί ενισχύσεις υπολογίζεις έστω χοντρικά κόστος των ενισχύσεων για να μπορεί να υλοποιηθεί η προσθήκη.

3^ον

Προσδιορίζεις ή ζητάς διευκρίνιση αν ο προσδιορισμός της αξίας για το υψούν αφορά προσθήκη που θα γίνει στο άμεσο προσεχές διάστημα ή θα είναι κάτι γενικά στον χρόνο.

Αν άμεσα, τότε συνεκτιμάς την θετική ή αρνητική προδιάθεση των συνιδιοκτητών των υπολοίπων αν δεν είναι το ίδιο άτομο.

 

Τελικά υπολογίζεις (όπως σωστά σου είπαν) την επιφάνεια του οικοπέδου που αναλογεί επί τιμής οικοπέδου της περιοχής.

Αφαιρείς κόστος ενισχύσεων αν χρειάζονται.

Βάζεις ένα -5% ως και -30% την αρνητική ή θετική διάθεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Και θα μπορούσες να βάλεις και ένα +5% στην αξία αφού η προσθήκη θα έχει μικρότερο κόστος αφού δεν θα χρειαστεί θεμελίωση η οποία υπάρχει.

Θα μπορούσες σε ειδικές περιπτώσεις να βάλεις άλλο ένα +5% ή και +10% αν ο όροφος της προσθήκης δίνει ιδιαίτερα θετική αξία για καλή και όμορφη θέα που τα αντίστοιχα ισόγεια πχ στην περιοχή δεν έχουν

 

Για «αντικειμενικό προσδιορισμό», όπως τα είπε ο Δημήτρης φυσικά.

[ilias]

Ευχαριστώ παιδιά!

[nzerman]

Με πρόλαβε ο συνάδελφος Didonis...

Αυτό που ήθελα να πω, περεταίρω, είναι πως δεν είναι σωστό να θεωρείται αντικείμενο εκτίμησης η επιφάνεια οικοπέδου που αντιστοιχεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας (με απομείωση φυσικά λόγο συνιδιοκτησίας 10%) γιατί υπάρχει πάντα και αναμενόμενη απομείωση λόγο φυσικών και αντικειμενικών προβλημάτων που εγείρει πάντα μια προσθήκη (ειδικά μεταξύ αγνώστων). Αυτό το μειονέκτημα ο συνάδελφος το όρισε από 5 έως 30%. 

[faust]

1^ον υπολογίζεις ως είναι σήμερα το υπόλοιπο μ2 από τον Σ.Δ. Αυτό το υπόλοιπο το αναγάγεις σε τμ οικοπέδου που αναλογεί.

Αν δεν έχεις υπόλοιπο Σ.Δ. τότε και το οικόπεδο που αναλογεί είναι μηδέν.

Αν έχεις υπόλοιπο Σ.Δ. το οποίο υπερβαίνει τον άνω του υπάρχοντος ορόφου, τότε τσεκάρεις αν έχει όλο το υπόλοιπο υψουν δικαίωμα ή μόνο του πρώτου άνω ορόφου ή κάτι άλλο (ότι γράφει η σύσταση)

2^ον

Βλέπεις αν το υπάρχον κτίριο πέρα από υπόλοιπο Σ.Δ. έχει και την τυπική  αλλά και ουσιαστική στατική επάρκεια να δομηθεί άλλος ένας όροφος ή θα χρειαστεί ενισχύσεις.

Αν κρίνεις ότι θα χρειαστεί ενισχύσεις υπολογίζεις έστω χοντρικά κόστος των ενισχύσεων για να μπορεί να υλοποιηθεί η προσθήκη.

3^ον

Προσδιορίζεις ή ζητάς διευκρίνιση αν ο προσδιορισμός της αξίας για το υψούν αφορά προσθήκη που θα γίνει στο άμεσο προσεχές διάστημα ή θα είναι κάτι γενικά στον χρόνο.

Αν άμεσα, τότε συνεκτιμάς την θετική ή αρνητική προδιάθεση των συνιδιοκτητών των υπολοίπων αν δεν είναι το ίδιο άτομο.

 

Τελικά υπολογίζεις (όπως σωστά σου είπαν) την επιφάνεια του οικοπέδου που αναλογεί επί τιμής οικοπέδου της περιοχής.

Αφαιρείς κόστος ενισχύσεων αν χρειάζονται.

Βάζεις ένα -5% ως και -30% την αρνητική ή θετική διάθεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Και θα μπορούσες να βάλεις και ένα +5% στην αξία αφού η προσθήκη θα έχει μικρότερο κόστος αφού δεν θα χρειαστεί θεμελίωση η οποία υπάρχει.

Θα μπορούσες σε ειδικές περιπτώσεις να βάλεις άλλο ένα +5% ή και +10% αν ο όροφος της προσθήκης δίνει ιδιαίτερα θετική αξία για καλή και όμορφη θέα που τα αντίστοιχα ισόγεια πχ στην περιοχή δεν έχουν

 

Για «αντικειμενικό προσδιορισμό», όπως τα είπε ο Δημήτρης φυσικά.

αν αφαιρέσουμε κόστος ενισχύσεων προβλέπω αρνητική αγοραία αξία 

κατά τ' άλλα η προσέγγιση είναι σωστή...

[Didonis]

Είναι και ο λόγος που το μεγαλύτερο ποσοστό από περιπτώσεις που θα χρειαστεί ενίσχυση δεν το κάνουν.

[nzerman]

Έχει κανείς υπόψιν κάποιο εγχειρίδιο, βιβλίο, paper για την επίδραση που έχει η ενεργειακή κατάταξη στην αγοραία αξία ενός ακινήτου;