Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[BAS]

Αυτές τις εντολές έχουν από τις τράπεζες . Χαμηλές αξίες και χαμηλά δάνεια .

Βλέπεις αφού καήκανε στον χυλό οι τραπεζίτες , αλλά πήρανε τα μπόνους , τώρα φυσάνε και το γιαούρτι .

[nkatsar]

..

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by nkatsar

[Pavlos33]

Ο μηχανικός εφάρμοσε τη συγκριτική μέθοδο (παραλλαγή που χρησιμοποιείται τα χρόνια της κρίσης στην Ελλάδα λόγω μη διαθέσιμων στοιχείων πράξεων) πάνω στις προθέσεις πώλησης κατά το δυνατόν ακινήτων με παρόμοια χαρακτηριστικά στη περιοχή του εκτιμώμενου ακινήτου, κάνοντας χρήση συντελεστών αναγωγής, ώστε τελικά στα ακίνητα της πληροφόρησης να έχουν  αμβλυνθεί οι διαφορές που μπορεί να έχουν (π.χ διαφορετικός όροφος, διαφορετική πρόσοψη, διαφορετική παλαιότητα με το εκτιμώμενο κλπ).

Εσύ μας περιγράφεις μια ιστορία και βάλλεσαι κατά συναδέλφου ο οποίος αφενός δεν είναι εδώ να υπερασπίσει τον εαυτό του, αφετέρου δείχνεις από τα γραφόμενα σου, ότι δεν είσαι γνώστης των εκτιμητικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται ώστε να μπορείς να κρίνεις αν η αγοραία αξία την οποία τελικά απέδωσε ο εκτιμητής στο προς αγορά και δανειοδότηση ακίνητο είναι και η εύλογη.

Γιατί δεν λες ότι μπορεί η δική σου συμφωνηθείσα αξία με τον πωλητή να μην είναι η σωστή και θεωρείς ότι ο συνάδελφος έχει κάνει λάθος?

Το γεγονός ότι δεν θα σου εγκρίνουν ενδεχομένως ένα ποσό από το δάνειο μάλλον μικρή σημασία έχει διότι αυτή την περίοδο έτσι και αλλιώς τα ποσοστά χρηματοδότησης σε νέα δάνεια είναι πάρα πολύ χαμηλά. (για το L.T.V μιλάω).

[msxoin]

Είναι απολύτως σωστός ο Παύλος. Η συγκριτική μέθοδος εφαρμόζεται ως επί το πλείστον για κτίρια κατοικίας. Και εννοείται ότι ξεχνάς λόγους LTV της τάξης του 60%-70%.

 

Σαν παρατήρηση πάντως, θα ήταν καλό να υιοθετηθεί το αμερικάνικο σύστημα που απαιτεί τουλάχιστον δύο διαφορετικούς τρόπους εκτίμησης από τους "συγκριτικό", income και cost approach. Ειδικά σε περιόδους "φθίνουσας" κτηματαγοράς.

[Angel C. Dimitropoulos]

Επειδή από την περιγραφή και μόνο καταλαβαίνω που αναφέρεται ο παραπονούμενος πελάτης της τράπεζας, μπορώ να σε διαβεβαιώσω ότι η τιμή α) δεν βγαίνει μόνο από αυτά τα 4 συγκριτικά β) και όχι μόνο από 1 ζευγάρι μάτια του εκτιμητή μηχανικού που έκανε την αυτοψία.... ο νοών νοείτω....Θεωρώ άδικο να τα βάζουν όλοι με το μηχανικό, είναι πραγματικά ο τελευταίος τροχός της αμάξης και δεν ανοίγει ο ίδιος το δικό του κουμπαρά για την χρηματοδότηση που ζητά ο εκάστοτε πελάτης....Απλά είχαν όλοι βολευτεί με το 120% της αγοραίας αξίας που δανειοδοτούσαν παλαιότερα οι τράπεζες και τώρα που έκλεισε η στρόφιγγα δεν μας αρέσει...

[anavatis]

πλέον αυτών που έγραψε ο Παύλος, η εκτίμηση μην ξεχνάς (φαντάζομαι ότι για δάνειο είναι), ότι γίνεται για εξασφαλισμένο δανεισμό, οφείλει να είναι πρωτίστως ασφαλής σε ορισμένο βάθος χρόνου γι' αυτόν που σου δίνει λεφτά, στοιχείο που είναι ιδιαίτερα σημαντικό την τρέχουσα περίοδο κρίσης με τη σταδιακή πτώση στις αξίες παρόμοιων ακινήτων με αυτό που περιγράφεις..., επιπλέον,  και βάσει του προηγούμενου, η εκτίμηση της εμπορικής αξίας είναι θεωρητική, δεν έχει κανένα νόημα να λες "δεν έχει σχέση με την πραγματικότητα" τη δικιά σου ή όποιου άλλου....το ζητούμενο είναι η αξία για τον εκτιμητή και το δανειστή με βάση τα κριτήρια που θέτουν αυτοί και όχι η αξία του ακινήτου σου για σένα....Ναι-θα πεις τώρα- πληρώνεις εσύ,  αυτά που σου επιβάλουν να πληρώσεις, αλλά εν μέρει είσαι υποχρεωμένος να το κάνεις γιατί ζητάς συνεργασία με την τράπεζα....Αν παρόλα αυτά θες να θέσεις τα δικά σου κριτήρια εκτίμησης (που δεν το συνιστώ για τον τύπο ακινήτου και το ποσό αξίας που περιγράφεις) για να ορίσεις τη δική σου θεωρητική αξία, ετοιμάσου να πληρώσεις πολύ πιο 'χοντρά'...

Edited Φεβρουάριος 19 , 2016 by anavatis

[ted78]

Σε γενικές γραμμές οι τρεις τέσσερις (όσο έγραφα γίνατε 4 )συνάδελφοι παραπάνω κάλυψαν το θέμα*.

 

Ένα πράγμα, που πρέπει να γίνει κατανοητό, είναι ότι στην περίπτωση της εκτίμησης για τραπεζικό δανεισμό, ο πελάτης και εντολέας του εκτιμητή είναι η τράπεζα και όχι ο δανειολήπτης. Τα αποτελέσματα της εκτίμησης αφορούν αποκλειστικά και μόνο την τράπεζα και ακολουθούνται συγκεκριμένες οδηγίες, οι οποίες αποτελούν συνδυασμό των εκτιμητικών προτύπων και των οδηγιών της εκάστοτε τράπεζας.

 

Στην ουσία του πράγματος, οι αξίες που δίνονται ως αγοραίες, είναι στην πραγματικότητα η αξία ενυπόθηκου δανεισμού και κακώς στα έντυπα των τραπεζών αναφέρεται ως αγοραία αξία, δημιουργώντας έτσι σύγχυση, σε άτομα που δεν γνωρίζουν το αντικείμενο και αυτό αφορά και τους υπαλλήλους της τράπεζας.

 

Επιπλέον, η έκθεση της εκτίμησης είναι εμπιστευτικό έγγραφο και αφορά αποκλειστικά και μόνο τις υπηρεσίες της τράπεζας. Η δημοσίευση ή γνωστοποίησή της σε τρίτους, θα πρέπει να έχει τη σύμφωνη γνώμη του εκτιμητή.

 

Εν προκειμένω, nkatsar, αν πιστεύεις ότι υπάρχει κάποιο κενό στην εκτίμηση, μπορείς να ζητήσεις επανεκτίμηση από την ίδια τράπεζα, ή να απευθυνθείς σε άλλο τραπεζικό ίδρυμα. Δηλαδή, και δικό σου εκτιμητή να βάλεις, η τράπεζα θα στηριχτεί στην άποψη του συνεργάτη της.

 

 

*Μία μικρή ένσταση ως προς τη χρήση της μεθόδους του κόστους. Η άποψή μου είναι ότι σε αστικά ακίνητα, και ιδιαίτερα σε διαμερίσματα και οριζόντιες ιδιοκτησίες, δεν είναι δόκιμη η χρήση της.

 

 

Υ.Γ.: Ίσως θα ήταν καλό να απευθυνθούμε στον ΣΕΚΕ, ο οποίος έχει δημοσιεύσει οδηγίες σχετικά με τις πρότυπες εκθέσεις εκτιμήσεων και να αναρτήσουμε το κείμενο στα downloads, προς ενημέρωση συναδέλφων, που δεν έχουν παρακολουθήσει σεμινάρια, πάνω στο αντικείμενο.

Edited Φεβρουάριος 19 , 2016 by ted78

[anavatis]

Επειδή από την περιγραφή και μόνο καταλαβαίνω που αναφέρεται ο παραπονούμενος πελάτης της τράπεζας, μπορώ να σε διαβεβαιώσω ότι η τιμή α) δεν βγαίνει μόνο από αυτά τα 4 συγκριτικά β) και όχι μόνο από 1 ζευγάρι μάτια του εκτιμητή μηχανικού που έκανε την αυτοψία.... ο νοών νοείτω....Θεωρώ άδικο να τα βάζουν όλοι με το μηχανικό, είναι πραγματικά ο τελευταίος τροχός της αμάξης και δεν ανοίγει ο ίδιος το δικό του κουμπαρά για την χρηματοδότηση που ζητά ο εκάστοτε πελάτης....Απλά είχαν όλοι βολευτεί με το 120% της αγοραίας αξίας που δανειοδοτούσαν παλαιότερα οι τράπεζες και τώρα που έκλεισε η στρόφιγγα δεν μας αρέσει...

θα διαφωνήσω μόνο στο "ο τελευταίος τροχός της αμάξης", που δεν ισχύει για το μηχανικό και πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων, που θεωρώ ότι είναι ή πρέπει να γίνει από του πρώτους τροχούς της αμάξης,.... αν δεν δώσει τη σωστή αξία (βάσει όλων των κριτηρίων που έχουν τεθεί και είναι σύνθετα για κάθε τράπεζα) ο εκτιμητής -μηχανικός που είναι ο ΜΟΝΟΣ που βλέπει το ακίνητο, δεν μπορεί να δώσει αξία ΚΑΝΕΙΣ....και οι Τράπεζες χωρίς τους καλούς εκτιμητές τους οδηγούνται στον γκρεμό!

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by anavatis

[nkatsar]

Δεν εγραψα στο φορουμ για να επιτεθω σε καποιον συναδελφο σας παρα για να πληροφορηθω για τον τροπο εκτιμησης σημερα, προφανως και εχουν τετοιες εντολες απο την τραπεζα.

Με εχετε καληψει σε γενικες γραμμες, και ευχαριστω για τον χρονο σας.

[dimitrispsi]

Για  να κλείσω το θέμα -κι επειδή πρόλαβα να διαβάσω τα μηνύματα πριν διαγραφούν- δεν είναι θέμα "εντολής της τράπεζας".

Σε οποιαδήποτε περίπτωση, η συγκριτική μέθοδος είναι απολύτως αξιόπιστη. Με μια πρόχειρη ματιά σε αγγελίες της περιοχής που αναφέρατε και σε σχετικά αντίστοιχα ακίνητα, είδα αγγελίες με τιμές πολύ χαμηλότερες της δικής σας συμφωνημένης.

Δεν μπορώ να πω με βεβαιότητα αν εσείς αγοράζετε ακριβά, αλλά όταν υπάρχουν πολύ χαμηλότερες τιμές για αντίστοιχα ακίνητα, τότε, από τη σκοπιά του εκτιμητή η δηλωθείσα αξία είναι μεγάλη και προφανώς η αγοραία της εκτίμησης πιο χαμηλή.

Ένα από τα βασικότερα στοιχεία στρέβλωσης της κτηματαγοράς είναι οι απόψεις των ιδιοκτητών οι οποίοι ζητούν πολύ υψηλές τιμές υπερεκτιμώντας τα πλεονεκτήματα των ακινήτων τους, Για να μην μακρυγορώ, μόνο ένα παράδειγμα:

"Αν το διαμέρισμά μου δεν είχε αυτή τη θέα, θα έπιανε τα μισά λεφτά". Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πιστεύει ότι η θέα από μόνη της διπλασιάζει την αξία ενός ακινήτου. Εννοείται βέβαια ότι αυτό δεν ισχύει με τίποτα.

Οι διάφορες αυξομειώσεις που είδατε στην εκτίμηση, αυτές ακριβώς τις διαφοροποιήσεις αντιπροσωπεύουν (θέα, όροφο, προσόψεις, παλαιότητα, παροχές, κλπ), αλλά σε λογικά πλαίσια. Ειδικά αυτό το 20% που είδατε, αντιπροσωπεύει τη διαπραγμάτευση ή πιο απλά το "παζάρι" από την αρχική τιμή μέχρι την τελική, με δεδομένο ότι η πώληση θα γίνει με άμεση καταβολή του τιμήματος κι όχι με διακανονισμούς πέραν του χρόνου υπογραφής του συμβολαίου μεταβίβασης.