Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[nkatsar]

Προς αποφυγην παρεξηγησεων , τα μηνυματα μου τα εσβησα εγω γιατι ειδα οτι υπηρχαν παρεξηγησεις σε αυτα που ρωτησα ενω απλα ηθελα να μαθω πως λειτουργει η ολη διαδικασία(προφανως με κατευθυνανε λαθος). Αν κατι απο οσα ρωτησαι θεωρηθηκε προσβλητικο για καποιον απο εσας ζητω συγνωμη. Ευχαριστω για τον χρονο και τις απαντησεις σας.

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by nkatsar

[BAS]

Τίποτα δεν είναι πραγματικό και αληθές γενικά στον κόσμο που ζούμε! Αν ψάχνεις μια ηθική προσέγγιση στις εκτιμήσεις δες τον εκτιμητή σαν το μόνο κρίκο με τον οποίο μπορεί κάποιος άνθρωπος να έχει πρόσβαση σε μια υπηρεσία του καπισταλιστικού συστήματος που κυριαρχεί και για δική σου εξυπηρέτηση εντός αυτού....και συγκριτικά με άλλες υπηρεσίες μηχανικού ακόμα και η Αρχιτεκτονική μας μελέτη δεν είναι απόλυτα αληθινή και πραγματική, αντίθετα εξυπηρετεί κάποιες ανάγκες ορισμένων ανθρώπων αλλά και πολεοδομικές και τεχνολογικές απαιτήσεις....ίσως όχι τόσο φανερές αλλά σίγουρα περισσότερες πιστεύω από ότι η Εκτιμητική

Δεν ψάχνω καμιά ηθική προσέγγιση στις εκτιμήσεις . Απλά βάζω τα πράγματα στην σωστή τους θέση και λέω ότι δεν πρόκειται για εκτιμήσεις , αλλά για ορισμό του ποσοστού ρίσκου που θέλει να πάρει η τράπεζα , ανάλογα με τις εποχές και τις εντολές που δίνουν οι γενικοί διευθυντές της , το ποσοστό αγοράς που θέλουν να καταλάβουν και διάφορα άλλα άσχετα με την πραγματική αξία πράγματα . 

 

Αλλά επειδή παίζεται και λίγο στυλάκι αυθεντίας από διάφορους πιτσιρικάδες εκτιμητές που έχω συναντήσει , τουλάχιστον εδώ που είμαστε μεταξύ μας , μπορούμε να λέμε τα πράγματα με το όνομα τους . 

 

Και δεν είναι μόνο για δική μου εξυπηρέτηση , αφού μέχρι το 1998 δεν υπήρχε τραπεζικός δανεισμός για τις κατοικίες , πέραν της Κτηματικής , αλλά και τώρα δεν πουλάμε μόνο μέσω τραπεζών , ενώ τα έσοδα των τραπεζών είναι από τον δανεισμό . 

 

Η σύγκριση της εκτιμητικής με την Αρχιτεκτονική Μελέτη , είναι άτοπη . Το ένα είναι υπαλληλική εκτίμηση για λογαριασμό κάποιου , ενώ η άλλη όσο και να κάνεις συμβιβασμούς για τον εργοδότη , είναι δημιουργία . Ασε που αν είσαι φτασμένος οι συμβιβασμοί είναι ελάχιστοι , ενώ στην άλλη περίπτωση αν είσαι φτασμένος , δεν ασχολείσαι με τραπεζουπαλλήλους .

 

Συγνώμη που τα χώνω , αλλά έχω δεί πολλές αστείες εκτιμήσεις που τα τελευταία χρόνια πυκνώνουν . Και έχω και μια απορία . Αν χρειαστεί αυτές οι αστείες να σταθούν σε δικαστήριο , που μπορεί ο δανειολήπτης να φτάσει με την τράπεζα σε αστικό ή ακόμα και ποινικό , επειδή θα έχουμε και τέτοια κάποιες φορές , πως θα δικαιολογήσει ο "εκτιμητής" την "εκτίμηση" του . 

 

Εχω πρόσφατα παραδείγματα επαγγελματικών ακινήτων σε καλά προάστια , σε ζώνη Γενικής Κατοικίας που ελάχιστα πλέον μέρη έχουν , αφού τα περισσότερα είναι αμιγούς κατοικίας , με μισθώσεις 30 ετών από τον ίδιο μισθωτή , να εκτιμώνται χαμηλότερα από την τωρινή μειωμένη αξία της γης . 

 

Αλλά τι να πει κανείς , όταν είδαμε τώρα με τις αντικειμενικές αξίες , που πήγαν τα ζώα οι πολιτικοί και μείωσαν τις αντικειμενικές αξίες , αντί να κάνουν μόνο 2 πράγματα . Να αυξήσουν την παλαιότητα γιατί τώρα έχουμε ένα σπίτι του 1991 με μόνωση , μεγάλο ασανσέρ , σύγχρονη διαρρύθμιση και κουφώματα και εγκαταστάσεις , με αποθήκη και θέση στάθμευσης , να έχει την ίδια αντικειμενική αξία με όποιο άλλο παλαιότερο σπίτι στην ίδια περιοχή , είτε αυτό είναι του 1971 , του 1951 ή ακόμα και του 1931 . Και το δεύτερο να μειώσουν κάποιους μεγάλους συντελεστές εμπορικότητας , που ήταν κυρίως εκδικητικοί και όχι πραγματικοί .

[Pavlos33]

Ο εκτιμητής κάνει μια εκτίμηση για ένα συγκεκριμένο σκοπό και έχει ένα συγκεκριμένο εντολέα. Στη περίπτωση που συζητάμε ο εντολέας του είναι η τράπεζα και όχι ο πελάτης της. Σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα εκτιμήσεων του 2012 (E.V.S) τα οποία εφαρμόζονται και στην Ελλάδα, οι εκθέσεις εκτίμησης συνοδεύονται τόσο από παραδοχές, όσο και από προϋποθέσεις. Συμπληρώνονται δε, από παρατηρήσεις που απευθύνονται στον Εντολέα. 

Οι εκθέσεις εκτίμησης που συντάσσονται στα χρόνια της κρίσης, δεν έχουν καμία σχέση με εκείνες του παρελθόντος, που σε πάρα πολλές περιπτώσεις ήταν απλοϊκοί υπολογισμοί υλικής αξίας ενός ακινήτου  και όχι αγοραίας αξίας του ή όποιας άλλης αξίας ζητείται από τον εκάστοτε εντολέα.

 

Όπως ορθά αναφέρεις, η προσέγγιση της αξίας μέσω των αντικειμενικών βρίσκεται εκτός πραγματικότητας. Κάποτε, όταν πρωτοξεκίνησε η εφαρμογή των αντικειμενικών, ίσως να ήταν πρωτοποριακή για τα ελληνικά δεδομένα, μέθοδος. Σήμερα όμως δεν είναι.

Ο κόσμος όμως, από συνήθεια συνεχίζει να έχει ως μέτρο σύγκρισης τις αξίες του υπουργείου οικονομικών, όπως επίσης αδυνατεί να διαχωρίσει την υλική αξία ενός ακινήτου από την αγοραία αξία του.

Η απαίτηση για εκτίμηση αγοραίας συνήθως αξίας ενός ακινήτου δεν έχει να κάνει μόνο με τράπεζες, αλλά με οποιονδήποτε ενδιαφέρεται να επενδύσει σε ένα ακίνητο και θέλει να γνωρίζει την αξία του.

Αναφέρθηκες στα επαγγελματικά ακίνητα. Είναι γεγονός ή όχι ότι στα χρόνια της κρίσης τα μισθώματα έχουν μειωθεί;

Είναι γεγονός ότι τα καταστήματα έχουν λουκέτα το ένα πίσω από το άλλο;

Μια εκτίμηση θεωρείς ότι δεν θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη της τέτοια στοιχεία;

Επίσης, αν επί παραδείγματι η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης λάβει στο 100% υπόψη της έναν από τους παράγοντες που σχετίζονται με το συντελεστή κεφαλαιοποίησης (ρίσκο του να μείνει ξενοίκιαστο το κατάστημα) ο συντελεστής που ορίζεται για επαγγελματικά ακίνητα της τάξης του 8 έως 8.5% μάλλον είναι αρκετά επιεικής. 

 

Προσωπικά θεωρώ πολύ καλύτερα να υπάρχουν εκτιμήσεις με κανόνες και μεθόδους, από το να υπάρχουν υπολογισμοί χωρίς καμία βάση, διαβλητοί, υποκειμενικοί και από ανθρώπους που επαγγελματικά δεν έχουν καμία σχέση με το αντικείμενο, όπως γινόταν σε πάρα πολλές περιπτώσεις κατά το παρελθόν.

 

Προσωπική άποψη εκφράζοντας, θα  πω ότι δεν βλέπω ιδιαίτερες διαφορές στις εκθέσεις εκτίμησης των συναδέλφων από τις τιμές τις πιάτσας. 

Εξάλλου, η συγκριτική μέθοδος που αναφέρθηκε νωρίτερα δεν είναι αυθύπαρκτη. Χρησιμοποιεί στοιχεία της κτηματαγοράς και τα ανάγει ώστε ακίνητα της πληροφόρησης να γίνουν κατά το δυνατόν "όμοια" με το εκτιμώμενο.

Οι εκτιμήσεις ακινήτων δεν είναι για "πιτσιρικάδες" που απλά δεν έχουν τι να κάνουν και παίζουν. Είναι κοπιαστικές εργασίες που προϋποθέτουν μηχανικούς με βαθιά γνώση πολλών γνωστικών αντικειμένων και εφαρμογή τους.

Δεν ξέρω τι εννοείς με τον χαρακτηρισμό "αστείες" εκτιμήσεις. Αν το πρόβλημα τους ήταν ότι κάποιος πελάτης ήθελε να του βγάλουν διαφορετική αξία, αυτό δεν αφορά την "ποιότητα" εργασίας μια έκθεσης εκτίμησης. 

Τέλος θα συμφωνήσω μαζί σου ότι οι τράπεζες θέτουν συντελεστές δικής τους διασφάλισης γι αυτό και ο συνάδελφος μερικά ποστ νωρίτερα μίλησε για αξία ενυπόθηκου δανεισμού. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι οι αξίες που προκύπτουν από τις εκτιμήσεις είναι εκτός πραγματικότητας.

Έχω να σου πω πάρα πολλές περιπτώσεις αγροτεμαχίων που οι αξίες των εκτιμήσεων είναι σχεδόν ίδιες με τις τιμές που βλέπεις να πωλούνται τα ακίνητα. Πριν 7-8 χρόνια όλοι πουλούσαν κι όλοι αγόραζαν. Είχαμε μια κτηματαγορά "ζωντανή" σε υψηλές ταχύτητες. Σήμερα, όλοι πουλάνε (πάρα πολλοί πωλητές βρίσκονται υπό εξαναγκασμό και άρα ξεπουλάνε), ενώ σχεδόν κανείς δεν αγοράζει.

Η εκτίμηση λοιπόν έχει να κάνει με τη στιγμή την οποία διενεργείται. Έτσι, είναι απόλυτα λογικό μια εκτίμηση του 2005 και του 2016 για το ίδιο ακίνητο να διαφέρει.

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by Pavlos33

[BAS]

Ολο το σκεπτικό σου είναι παντελώς λάθος . Είστε έρμαια της αντίληψης των τραπεζουπαλληλίσκων που είναι επίσης ΠΑΝΤΕΛΩΣ ΑΣΧΕΤΟΙ με την τραπεζική και το μόνο που κοιτάνε είναι τι θέση και τι παροχές θα τους δώσουν . 

 

Επειδή λόγω ηλικίας και συγκυριών έχω προσωπικές επαφές με πολύ ψηλά τραπεζικά στελέχη εδώ και χρόνια , έχω πλήρη γνώση του αντικειμένου . 

 

Μιλάτε για 8 με 8,5 % απόδοση , όταν οι αποδόσεις των καταθέσεων είναι από 0,6 - 1,5 , όταν τα κρατικά ομόλογα είναι σκουπίδια , όταν οι τραπεζικές μετοχές έχουν ΠΛΗΡΗ ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΗ ΤΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΤΟΥΣ .  Αρκεί να σου πω ότι κάτι μετοχές της Αλφα , που είναι η πιό υγιής τράπεζα , που είχα πάρει στον γιό μου πριν χρόνια για δώρα γενεθλίων και που το 2010 είχαν αξία 7500 € , σήμερα έχουν αξία περί τα 25 € . Και θέλει και 10 €  η χρηματιστηριακή για να στέλνει το εξτρέ 

 

Το 8 % απόδοση υπήρχε όταν το κρατικό ομόλογο της ΑΑΑ Ελλάδας είχε 6,8 % επιτόκιο και όταν η Αλφα έδινε 280 € μέρισμα για αυτές τις 7500 που είχαν οι μετοχές της . 

 

Τώρα απόδοση ακινήτου πάνω από 3 % θεωρείται εξαιρετική , γιατί δεν βρίσκεται καλύτερη επένδυση , ενώ έχει και υπεραξία . 

 

Η αγοραία αξία δεν είναι η αξία εκποίησης , γιατί τότε είναι σαν να πάμε την Δευτέρα να υποχρεώσουμε όλους τους κατόχους τραπεζικών μετοχών ΝΑ ΤΙΣ ΠΟΥΛΗΣΟΥΝ ΑΜΕΣΑ στις σημερινές τιμές και να αγοράσουμε την τράπεζα μερικά ψωροεκατομμύρια , επειδή κάποιοι μέτοχοι έχουν οικονομικό πρόβλημα .

 

Οταν έρχεται κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο , ή να πάρει ένα επιχειρηματικό δάνειο , δεν το κάνει επειδή είναι σίγουρο ότι δεν θα μπορεί να πληρώσει . Το κάνει γιατί τον συμφέρει , ιδιαίτερα όταν στις επιχειρήσεις το φορολογικό καθεστώς είναι στημένο έτσι ώστε να έχουν ψηλότερα από ότι στο εξωτερικό επιτόκια οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις δανείζονται για να γράφουν έξοδα και να πληρώνουν ως επιτόκιο την διαφορά από τον φόρο εισοδήματος .  Πόσο λογικό λοιπόν είναι να θεωρούμε ΕΞ ΟΡΙΣΜΟΥ , ότι αυτός άμεσα θα καταστραφεί και θα πρέπει να βγάλουμε στον πληστειριασμό το ακίνητο ? Καθόλου λογικό για τους σοβαρούς επαγγελματίες .

 

Για τους υπαλληλίσκους που παίρνουν αποφάσεις επιχειρηματιών με μηδενικό ρίσκο , όπως συνέβαινε και στην Αμερική , όπου σε συνεργασία με εκτιμητές , φούσκωναν τις τιμές των ακινήτων για να παίρνουν ακριβά δάνεια , άνθρωποι που δεν έπρεπε καν να περάσουν την πόρτα της τράπεζας  

και αυτοί να πάρουν τα μπόνους , μέχρι που έσκασε η φούσκα , έχω γνώση και ράμματα για την γούνα τους . Οπως που έπαιρναν για εγγύηση τενεκέδες λάδια και ήταν λάδι μόνο το 1/5 που έμενε ψηλά και το υπόλοιπο νερό , για κάρτες που έδιναν σε μετανάστες ανύπαρκτης διεύθυνσης , για εκτιμήσεις σε απίστευτες αξίες που γίνονταν δάνεια διπλάσιας αξίας από το υπερεκτιμημένο ακίνητο με ανοιχτό το υπόλοιπο ποσό  , για θνησιγενείς βιομηχανίες που τα μηχανήματα δεν δούλευαν και αφού πήραν τα λεφτά τους άφησαν τα κουφάρια , κτίρια και μηχανήματα και πολλά ακόμα .

 

Και προ κρίσης οι εκτιμήσεις ήταν εκτός τόπου και χρόνου και τώρα είναι εκτός τόπου και χρόνου . Και δεν είναι εκτιμήσεις . Είναι απόψεις των τραπεζών που θα δικαιολογήσουν το ποσό του δανείου και το επιτόκιο στον αδαή δανειολήπτη .

 

Είναι όπως το Ελληνικό που πουλήθηκε 300 € το μέτρο το δομήσιμο .

 

Οσο για τα Ευρωπαϊκά πρότυπα , πες μου εσύ αν υπήρξε Ευρωπαϊκή χώρα που έχασε μέσα σε 4 χρόνια το 25 % του ΑΕΠ της και μετά μιλάμε για πρότυπα .  

 

Εσύ λοιπόν καλά κάνεις και στηρίζεις την δουλειά σου και εγώ καλά κάνω και έχω την άποψη μου . Προφανώς για μένα , η λέξη εκτιμητική στην Ελλάδα , ανήκει στα ανέκδοτα . 

 

Είναι όπως οι μεσίτες , που έχουν περάσει στα μμε ότι αποτελούν παράγοντες της κτηματαγορές και έχουν και άποψη 

 

Σήμερα το κάπιταλ έχει άλλο ένα αστείο άρθρο για τα ακίνητα . Ασχολείται με πόσες μεταβιβάσεις έγιναν μέσω των τραπεζών . Δηλαδή για πόσες υπήρξε εκτίμηση . Ετσι το λένε , γιατί εκτίμηση υπάρχει συχνά για ανανέωση ορίων η αύξηση ορίων επιχειρήσεων που βέβαια δεν υπάρχει μεταβίβαση . Ενώ σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους , επειδή το 90 % των μεταβιβάσεων αφορά παλιά ακίνητα αξίας μέχρι 120000 και σε αυτά σπάνια υπάρχει δάνειο , προφανώς το άρθρο , είναι μια διαφήμιση του τραπεζικού συστήματος . 

 

Αρα λοιπόν η αξία των τραπεζών σήμερα , σύμφωνα με την λογική σας , δεν ορίζεται από ίδια κεφάλαια , ενεργητικό καταθέσεων και δανείων , περιουσία και εγγυήσεις , αλλά ΜΟΝΟ από την τιμή της μετοχής της , ανεξάρτητα αν για παράδειγμα για την υγιέστερη την Αλφα , από τα 1531 εκατ. μετοχές , χτες κινήθηκαν μόνο 10 εκ στην τιμή του 1,35 € και επειδή η σημερινή κεφαλαιοποίηση είναι μόνο 2 δισ , θα υποχρεώσουμε τον μέτοχο να πουλήσει τώρα που συμφέρει εμάς . 

 

Το σωστό θα ήταν οι εκτιμήσεις να είναι πραγματικές και πάνω σε αυτές η τράπεζα να βάζει ένα ποσοστό ρίσκου , ανάλογα με το προφίλ του πελάτη και όχι να κοροϊδεύει .

 

Να μην σου πω για τις βαθμολογίες πιστοληπτικής ικανότητας που είχαν τα τζιμάνια μας τις καλές εποχές , που σε υπολόγιζαν με τον τζίρο .

 

Ετσι είχαμε ένα ρουχάδικο που έκανε 300.000 τζίρο και τα εμπορεύματα του υπόκεινται σε μόδα και έχουν μικρό εμπορεύσιμο χρόνο , να θεωρείται υψηλότερης πιστοληπτικής ικανότητας , από μια κατασκευαστική που πούλαγε ανά δύο χρόνια και ο ετήσιος τζίρος ήταν άλλοτε 100.000 , άλλοτε 400.000 , αλλά το εμπόρευμα της έχει τεράστιο εμπορεύσιμο χρόνο και δεν υπόκειται σε μόδα . 

 

Επρεπε να παίρνουν τα στελέχη σε κλεισίματα ρουχάδικων , να δούν πόσο αγοράζεται από τον στοκατζή , ένα ρούχο που πουλιώταν 150 € . Αλλά άμα είσαι υπάλληλος και δουλεύεις με τα λεφτά των άλλων και με μηδενικό ρίσκο , τις μλκ σου , τις πληρώνουν αρχικά οι μικρομέτοχοι , μετά οι φορολογούμενοι και στο τέλος οι καταθέτες . Εσύ παίρνεις τα ωραία φράγκα μιας εθελούσιας και την πρόωρη σύνταξη στα 55 και μετά το παίζεις και ειδήμων .

[akius]

 α ρε BAS μην ανοίξουμε το θέμα  ΟΤΟΕ γιατί το τσακίσαμε  το θεματάκι

 

στα υπόλοιπα μαζί σου

[Pavlos33]

BAS

Αναφέρεις πολλά και ενδιαφέροντα ζητήματα. έθιξες πολύ περιεκτικά τις παθογένειες του παρελθόντος στο δανεισμό.

Οι εκτιμήσεις ακινήτων, όπως προανέφερα ενσωματώνουν μέσω των συντελεστών των μεθόδων που χρησιμοποιούνται,  πάρα πολλά από τα κριτήρια που και ο απλός κόσμος γνωρίζει και τα εκφράζει, αλλά δεν τα έχει βάλει σε ένα υπολογισμό. Δεν κάνει κανείς του κεφαλιού του, ούτε απαξιώνει τεχνικοικονομικά  ένα ακίνητο επειδή έτσι θέλει. Προανέφερα ότι η εκτίμηση δεν σχετίζεται πάντοτε με εντολέα μια τράπεζα. Σαφώς και συμφωνώ ότι οι τράπεζες έχουν μια ενσωματωμένη διασφάλιση μέσα στη διαδικασία η οποία όμως δεν κάνει ένα ακίνητο να απέχει από την αξία της αγοράς σήμερα.

Με αυτά που έχω δει τα προηγούμενα χρόνια επιλέγω και συμφωνώ απόλυτα με τις σημερινές μεθόδους.

Σεβαστές οι απόψεις σου και σίγουρα η γνώση και η εμπειρία σου είναι πολύτιμη και είναι πολύ ευχάριστο που την μοιράζεσαι στο φόρουμ. 

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by Pavlos33

[BAS]

Είδα τον συντελεστή 8-8,5 % για τα επαγγελματικά ακίνητα και τρελλάθηκα . Και πού αυτά ? Στην ΣΗΜΕΡΙΝΗ Ελλάδα που έχουν καταστραφεί ΟΛΕΣ ΟΙ ΑΛΛΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ , ξέχασα να του πω τα capital control που σημαίνει ότι τα λεφτά σου είναι κλειδωμένα , ότι ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙΣ ΠΑΡΑ ΜΟΝΟ ΜΕ ΜΕΤΡΗΤΑ ΝΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΣΕΙΣ ΔΑΝΕΙΟ , ότι δεν μπορείς να ανοίξεις λογαριασμό , να βάλεις το παιδί σου στον λογαριασμό σου και πολλά ακόμη και ότι από 1-1-2016 ισχύει ΕΠΙΣΗΜΑ ΤΟ  BAIL-IN με το ποσό που δεν θα κουρευτεί να είναι στην διακριτική ευχέρεια του ΥΠΟΙΚ , αφού τα 100.000 ανά άτομο και τράπεζα δεν είναι απαραβίαστα .

 

Σε αυτή την χώρα λοιπόν που οι καταθέσεις είναι μηδενικής απόδοσης και υψηλού ρίσκου αφού πλέον θεωρούνται επενδύσεις και αποπληρώνουν τα λάθη των τραπεζουπαλλήλων , που οι μετοχές είναι μηδενικής αξίας ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ , που τα κρατικά ομόλογα είναι σκουπίδια , που οι επιχειρήσεις φεύγουν για Βουλγαρία , κάποιοι τύποι θέλουν 8-8,5 % απόδοση στα ακίνητα . Θα ήταν για γέλια , αν δεν ήταν τόσο τραγικά άσχετοι και με εξουσία στα χέρια τους .  

 

Εγινε και σήμερα ένα άλλο περιστατικό που με φόρτωσε ακόμα περισσότερο . Αλλα δεν θέλω να το γράψω δημόσια .

[Pavlos33]

Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης σε μια κλασσική μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης η οποία συνδέει την αξία ενός ακινήτου με την δυνατότητα να παράξει εισόδημα τι ενσωματώνει μέσα του? Πόσους απρόβλεπτους παράγοντες εμπεριέχει πέραν του σχεδόν μηδενικού επιτοκίου?

[akius]

όσοι αγοράζουν ακίνητα ΤΩΡΑ είναι για να ξεπεράσουν τα   C.C και τον φόβο  bail in

σου λεει ο άλλος από το να φάω bail in  ας αγοράσω ακίνητο σε τιμή ευκαιριας  φυσικά

 

 

όσο για τις εκτιμήσεις επειδή όσες έχω κάνει δεν ήταν ποτέ  για τράπεζα αλλά για ιδιωτες για εισφορά ακινήτου σε επιχείρηση για Α.Μ.Κ εκεί τα πράγματα είναι πιο κοντά στην πραγματικότητα 

 

 

οι τράπεζες τώρα δεσμευουν και μετρητά όσων έχουν δάνειο γιατί λέει το ακίνητο δεν καλύπτει το ύψος του δανείου

 

όσο για επενδύσεις  ΒAS Υπάρχουν ΑΡΚΕΤΕΣ .....επειδή οι τράπεζες δεν δανειοδοτούν ούτε αναχρηματοδοτούν ειδικά επιχειρηματίες που δεν είναι της παράταξης μας  δες  πόσοι ''επενδυτές''  έχουν μπει σε σοβαρές επιχειρήσεις ως μέτοχοι   για ενίσχυση της ρευστότητας της επιχείρησης

 

 

 

φυσικά τι συζητάμε για  c.c  αφού όπως λέει και ο κόσμος δεν έχουν όλοι1680 ευρω να σηκώνουν τον μήνα και δεν τους απασχολεί !!!  

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by akius

[BAS]

BAS

Αναφέρεις πολλά και ενδιαφέροντα ζητήματα. έθιξες πολύ περιεκτικά τις παθογένειες του παρελθόντος στο δανεισμό.

Οι εκτιμήσεις ακινήτων, όπως προανέφερα ενσωματώνουν μέσω των συντελεστών των μεθόδων που χρησιμοποιούνται,  πάρα πολλά από τα κριτήρια που και ο απλός κόσμος γνωρίζει και τα εκφράζει, αλλά δεν τα έχει βάλει σε ένα υπολογισμό. Δεν κάνει κανείς του κεφαλιού του, ούτε απαξιώνει τεχνικοικονομικά  ένα ακίνητο επειδή έτσι θέλει. Προανέφερα ότι η εκτίμηση δεν σχετίζεται πάντοτε με εντολέα μια τράπεζα. Σαφώς και συμφωνώ ότι οι τράπεζες έχουν μια ενσωματωμένη διασφάλιση μέσα στη διαδικασία η οποία όμως δεν κάνει ένα ακίνητο να απέχει από την αξία της αγοράς σήμερα.

Με αυτά που έχω δει τα προηγούμενα χρόνια επιλέγω και συμφωνώ απόλυτα με τις σημερινές μεθόδους.

Σεβαστές οι απόψεις σου και σίγουρα η γνώση και η εμπειρία σου είναι πολύτιμη και είναι πολύ ευχάριστο που την μοιράζεσαι στο φόρουμ. 

 

+1 γιατί είσαι ήρεμος και με ανέχεσαι που είμαι φορτωμένος . Να σου πω λοιπόν τι έμαθα σήμερα . Πάει κάποιος σε ένα σαροφομάγαζο να πάρει ένα μικρό δάνειο . Του λένε κάποιοι δεν δίνουμε τώρα , άλλοι έλα σε 6 μήνες , άλλος του είπε 4,2 % και πάνω . Πήγε σε μπρόκερ . 1,2 % προμήθεια μου έδιναν εμένα στις παλιές εποχές . Ο μπρόκερ του έφερε επίσημη έγκριση με χαμηλότερα επιτόκια . Πές μου τώρα τι παίζει . 

 

Επιμένω πάντως ότι η άποψη περί της απόδοσης ακινήτου ΣΗΜΕΡΑ σε ποσοστό πάνω από 3 % είναι καλή και πάνω από 5 % εξωπραγματική . Γιατί πάντα η απόδοση συγκρίνεται με τις εναλλακτικές δυνατότητες απόδοσης . Και ΣΗΜΕΡΑ δεν υπάρχουν άλλες αποδόσεις . 

 

Οσο για τα κριτήρια , πράγματι είναι εντελώς διαφορετικά . 

 

Πόσο θα εκτιμήσεις ένα ακίνητο στην οδό Διονυσίου Αρεοπαγίτου και πόσο στην Καλλισπέρη .ή στην Ροβέρτου Γκάλι ?

 

Εχουμε 5όροφο ακίνητο στο ίδιο Ο,Τ, που το ένα είναι σε δρόμο πλάτους 10 μ , απέναντι έχει σχολείο με προαύλιο , και η απόσταση μεταξύ των κτιρίων είναι 16 μ. και υπάρχει άνοιγμα με πράσινο από τον 1ο όροφο , ενώ 3ος , 4ος και 5ος όροφος βλέπουν απεριόριστα πάνω από το σχολείο και βλέπουν και θάλασσα . Το άλλο ακίνητο βρίσκεται στην πίσω πλευρά του Ο.Τ. σε δρόμο πλάτους 7 μ. επίσης 5όροφο και απέναντι έχει 5όροφη οικοδομή και η απόσταση των κτιρίων είναι περί τα 10 μ. Θέα τον απέναντι . Τι διαφορά αξίας θα δώσεις ?