Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[msxoin]

Νομίζω υπάρχει παρανόηση σχετικά με τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης (cap rate) μεταξύ του ΒΑΣ και του Παύλου. Δεν είναι τί απόδοση απαιτείς, αλλά πόσες φορές τα ετήσια έσοδα του ακινήτου είσαι διατεθιμένος θα πληρώσεις δεδομένων όλων των ρίσκων. Γιαυτό λέγεται και All Risks Yield αλλιώς.

[BAS]

όσοι αγοράζουν ακίνητα ΤΩΡΑ είναι για να ξεπεράσουν τα   C.C και τον φόβο  bail in

σου λεει ο άλλος από το να φάω bail in  ας αγοράσω ακίνητο σε τιμή ευκαιριας  φυσικά

 

 

όσο για τις εκτιμήσεις επειδή όσες έχω κάνει δεν ήταν ποτέ  για τράπεζα αλλά για ιδιωτες για εισφορά ακινήτου σε επιχείρηση για Α.Μ.Κ εκεί τα πράγματα είναι πιο κοντά στην πραγματικότητα 

 

 

οι τράπεζες τώρα δεσμευουν και μετρητά όσων έχουν δάνειο γιατί λέει το ακίνητο δεν καλύπτει το ύψος του δανείου

 

όσο για επενδύσεις  ΒAS Υπάρχουν ΑΡΚΕΤΕΣ .....επειδή οι τράπεζες δεν δανειοδοτούν ούτε αναχρηματοδοτούν ειδικά επιχειρηματίες που δεν είναι της παράταξης μας  δες  πόσοι ''επενδυτές''  έχουν μπει σε σοβαρές επιχειρήσεις ως μέτοχοι   για ενίσχυση της ρευστότητας της επιχείρησης

 

 

 

φυσικά τι συζητάμε για  c.c  αφού όπως λέει και ο κόσμος δεν έχουν όλοι1680 ευρω να σηκώνουν τον μήνα και δεν τους απασχολεί !!!  

Εντάξει τώρα έχουμε γεμίσει καφέ και σουβλατζίδικα . Δεν πληρώνουν φόρους , ΦΠΑ , δήμο , ικα , φεσώνουν προμηθευτές και όταν η κατάσταση φτάσει στα άκρα , την κάνουν νύχτα . Α έχουν πάρει και ΕΣΠΑ μερικοί . Αυτές οι επενδύσεις που λες υπήρχαν πάντα σε κάθε εποχή . Γιατί πολλές φορές κάποιοι για φορολογικούς λόγους δεν μπορούσαν να πάρουν φανερά λεφτά . 

 

Κάποιος που βγάζει 100 και δηλώνει 10 , τι να πάει να ζητήσει για κεφάλαιο κίνησης η ανακαίνισης . Βρίσκει τον επενδυτή και εκεί όποιος είναι καλύτερος στο ξύλο και πιό γρήγορος κερδίζει . 

 

Δεν είναι όμως για τον πολύ κόσμο αυτά . Εδώ μιλάμε για τον πολύ κόσμο . Οσο για τον Ελληνα καταναλωτή . Πάντα νομίζει ότι κάνει την καλύτερη συναλλαγή . Και όταν αγοράζει και όταν πουλάει . Είναι κλασσικό θύμα .

[ted78]

@msxoin, +1

 

Πράγματι έχει υπάρξει παρανόηση. O BAS δεν κατάλαβε περί τίνος πρόκειται. Μάλιστα όσο μεγαλύτερο είναι, τόσο μειώνεται η αξία του ακινήτου.

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by ted78

[BAS]

Νομίζω υπάρχει παρανόηση σχετικά με τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης (cap rate) μεταξύ του ΒΑΣ και του Παύλου. Δεν είναι τί απόδοση απαιτείς, αλλά πόσες φορές τα ετήσια έσοδα του ακινήτου είσαι διατεθιμένος θα πληρώσεις δεδομένων όλων των ρίσκων. Γιαυτό λέγεται και All Risks Yield αλλιώς.

Υπάρχει , εγώ θεωρώ τον συντελεστή απόδοσης ενοικίου που και εκείνον τον λαμβάνουν υπ΄ όψη . Αλλά εδώ είναι και η διαφωνία μου .

 

Πριν 10-15 χρόνια ένας πελάτης μου πούλησε κάποιο ακίνητο που του είχα φτιάξει για οικογενειακούς λόγους , διαζύγιο και αγόρασε με αυτά τα λεφτά μικρά ακίνητα στην Δυτική Ευρώπη . Εκεί άλλο το καθεστώς . Εταιρεία διαχείρισης , ψηλά ενοίκια , χαμηλή φορολογία και σίγουρο εισόδημα , αφού οι μπαταχτσήδες είναι δυσεύρετοι . Εκεί προφανώς παίζουν τέτοια ρίσκα και συντελεστές . 

 

Εδώ τι συντελεστές να βάλεις όταν έχεις αρνησιδικία , όταν οι ενοικιαστές μπορούν να μένουν δωρεάν για χρόνια , απλά αλλάζοντας σπίτια και περιοχές . 

 

Για αυτό για μένα , βασικοί συντελεστές εκτίμησης είναι άλλοι . Το πόσο επιθυμητό μπορεί να είναι ένα ακίνητο . Γιατί κάποιο ακίνητο που θα το βάλεις αγγελία , μπορεί να έχει 100 κλικ την ημέρα , ενώ ένα άλλο που δεν είναι επιθυμητό μπορεί να έχει 2 κλικ την εβδομάδα . 

 

Και μην ξεχνάμε ότι αυτοί που παριστάνουν τους σοβαρούς έστελναν εγκεκριμένα διακοποδάνεια στα σπίτια . 

[akius]

Εντάξει τώρα έχουμε γεμίσει καφέ και σουβλατζίδικα . Δεν πληρώνουν φόρους , ΦΠΑ , δήμο , ικα , φεσώνουν προμηθευτές και όταν η κατάσταση φτάσει στα άκρα , την κάνουν νύχτα . Α έχουν πάρει και ΕΣΠΑ μερικοί . Αυτές οι επενδύσεις που λες υπήρχαν πάντα σε κάθε εποχή . Γιατί πολλές φορές κάποιοι για φορολογικούς λόγους δεν μπορούσαν να πάρουν φανερά λεφτά . 

 

Κάποιος που βγάζει 100 και δηλώνει 10 , τι να πάει να ζητήσει για κεφάλαιο κίνησης η ανακαίνισης . Βρίσκει τον επενδυτή και εκεί όποιος είναι καλύτερος στο ξύλο και πιό γρήγορος κερδίζει . 

 

Δεν είναι όμως για τον πολύ κόσμο αυτά . Εδώ μιλάμε για τον πολύ κόσμο . Οσο για τον Ελληνα καταναλωτή . Πάντα νομίζει ότι κάνει την καλύτερη συναλλαγή . Και όταν αγοράζει και όταν πουλάει . Είναι κλασσικό θύμα .

 

για τον ΠΟΛΥ ΚΟΣΜΟ να το πάρει απόφαση ότι από καλοκαίρι 2015 με τα c.c και τους χορούς  γύρισε στην εποχή των τσιφλικάδων ΤΕΛΟΣ

πιθανότατα δεν θέλει να το καταλάβει αλλά αυτή είναι η πραγματικότητα

 

 

οι μοναδικοί που πληρώνουν είναι κάτι άραβες-ρωσοι που θέλουν να ξεφορτώσουν λεφτά σε μυκονο σαντορινη  και ότι καλό ακίνητο κυκλοφορεί στην υπόλοιπη τουριστική ελλάδα

αντίστοιχα  3000-5000 ελληνες που έχουν εισοδήματα-δουλειες και φέρνουν λεφτά απέξω για αγορές 

 

το ακίνητο ως επένδυση είναι για ενοικιαση  σε ΞΕΝΟΥΣ......το έλληνας ενοικιαστής είναι ανέκδοτο

 

αυτό που λέγαμε  μεσαία τάξη (που βασικά έχω ενστάσεις για τον όρο)  ΨΟΦΗΣΕ

μέχρι το 2020 το 90%  θα βγαζει μεγιστο 10,000

Edited Φεβρουάριος 20 , 2016 by akius

[BAS]

@msxoin, +1

 

Πράγματι έχει υπάρξει παρανόηση. O BAS δεν κατάλαβε περί τίνος πρόκειται. Μάλιστα όσο μεγαλύτερο είναι, τόσο μειώνεται η αξία του ακινήτου.

Σίγουρα υπήρξε παρανόηση , γιατί ξέρω ότι κάτι ανάλογες απόψεις έχουν για την απόδοση των ακινήτων . Αυτό με μπέρδεψε . Οχι ότι ξέρω και τους όρους της εκτιμητικής . Αλλά αυτό το έχω πει από την αρχή .

[BAS]

Υπάρχει πολύ χρήμα ακόμα Ακιους . 260 δισ ήταν οι καταθέσεις στην Ελλάδα μόνο το 2009 . Σήμερα είναι 120 δισ . Νομίζεις ότι πληρώθηκαν αυτά ?

[msxoin]

Καλά ναι, 3% αύξηση στα ενοίκια και μάλιστα υπό συνθήκες αποπληθωρισμού, μην το πεις ούτε του παπ(π)α.

 

 

Όσον αφορά το εξωτερικό, με μία φράση: Υπάρχει κουλτούρα προστασίας του επενδυτή και της περιουσίας. Τελεία.

 

Εδώ προσπαθούμε να ενσωματώσουμε οοολα αυτά που είπες στον συντελεστή κεφαλαιοποίησης. Προφανώς και η κουβέντα βέβαια είναι απολύτως εγκυκλοπαιδική, καθώς το τι επιλέγουμε να λάβουμε υπόψιν και πως θα δομήσουμε την εκτίμηση προβλέπεται από συγκεκριμένα πρότυπα. (το λέω όσον αφορά το παράδειγμά σου με τα κλικ).

[akius]

Υπάρχει πολύ χρήμα ακόμα Ακιους . 260 δισ ήταν οι καταθέσεις στην Ελλάδα μόνο το 2009 . Σήμερα είναι 120 δισ . Νομίζεις ότι πληρώθηκαν αυτά ?

 

Χρήμα υπάρχει....αλλά έλληνας να επενδύσει ελλάδα  δύσκολα

τα 50-200κ  που έχουν οι περισσότεροι έλληνες από τα 120δις που υπολογίζω ότι όντως έφυγαν έχουν παει από βουλγαρία, ελβετία μέχρι σιγκαπούρη και φυσικά στο STROMABANK

 

αλλά αυτό το κεφάλαιο κανείς δεν έχει όρεξη αφού το έχει διαφυλάξει από bail in   να το επενδύσει ελλάδα

 

όσο δεν υπάρχει σταθερότητα  για 5χρ και σταθερή φορολογία και ισχύει αυτοί δεν είναι ψηφοφόροι μας   μην περιμένεις κανείς ρυθμούς ανάπτυξης ΣΟΒΑΡΟΥΣ όταν έχουμε φάει 25% ΚΑΤΩ και κανονικά θαπρεπε ναμαστε ΕΛΑΤΗΡΙΟ

 

 

χωρίς τραπεζες και χρημα για ΜΟΧΛΕΥΣΗ   θα πεθάνουμε από βαρεμάρα

[BAS]

Το 3 % δεν είναι αύξηση στα ενοίκια , αλλά ετήσια απόδοση . Τα ενοίκια αυτές τις εποχές έχουν κατηγοριοποιηθεί . Στις καλές περιοχές έχουμε αύξηση των ενοικίων αφού είναι λίγα τα προς ενοικίαση σπίτια και ο κόσμος δεν αγοράζει και στρέφεται στο ενοίκιο . 

 

Στις κακές το ενδιαφέρον είναι ανύπαρκτο για οτιδήποτε . 

 

Από την άλλη ο δείκτης "μειωμένη τιμή" της χρυσής ευκαιρίας , έχει πέσει κάτω από το 1 % , που σημαίνει ότι ο κόσμος πλέον δεν κατεβάζει τιμές όπως πριν .