Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Didonis]

...

το ερώτημα μου είναι;  50€/τ.μ. για κατεδάφιση αυθαίρετης μεταλλικής είναι καλό και 80€/τ.μ. για συμβατική τούβλα μπετόν είναι καλά?....

Κατεδάφιση δεν θα μπορούσα να δώσω βάση σε τιμή μονάδας ανα τμ.

Με το μάτι έστω (αλλά με προσοχή) υπολογίζεις όγκο μπαζών, μεροκάματα για την κατεδάφιση, μηχανήματα και κόστος μεταφοράς. (αν είναι κοντά ή μακριά ή κι αν είναι εύκολη η πρόσβαση ή όχι επηρεάζει το κόστος)

Ότι υπολογίσεις μόνος σου βάλε κι ενα +10% και θα είσαι κοντά.

[dimitrispsi]

To κόστος κατεδάφισης δεν είναι ασφαλές να υπολογίζεται με €/τμ γιατί στις ακραίες περιπτώσεις (πολύ λίγα ή πάρα πολλά τετραγωνικά) το νούμερο είναι εκτός πραγματικότητας.

Επειδή προφανώς δεν μιλάς για ολική κατεδάφιση, αλλά για μερική, με διατήρηση των νόμιμων και τακτοποιημένων κατασκευών, μαζί με μεταφορά των μπάζων, θα πρέπει να κάνεις παραδοχή ότι γίνεται αποκατάσταση του εναπομείναντος (πχ τα μερεμέτια που έγιναν), ενώ όλα γίνονται σύννομα, δηλαδή με άδεια κατεδάφισης.

Δεν βάζεις απλά μια μπολντόζα να τα κάνει όλα ίσωμα, αλλά χρησιμοποιείς κι αρκετά εργατικά χέρια, ενώ η μεταφορά θα πρέπει να γίνει σε νόμιμο χώρο εναπόθεσης μπάζων.

Με αυτά τα δεδομένα, τα κόστη που λες είναι εκτός πραγματικότητας και πολύ μικρά. Ειδικά λόγω του κόστους μεταφοράς, δεν μπορείς να είσαι κάτω από 200-300€/τμ στην καλύτερη περίπτωση.

[nzerman]

To κόστος κατεδάφισης δεν είναι ασφαλές να υπολογίζεται με €/τμ γιατί στις ακραίες περιπτώσεις (πολύ λίγα ή πάρα πολλά τετραγωνικά) το νούμερο είναι εκτός πραγματικότητας.

Επειδή προφανώς δεν μιλάς για ολική κατεδάφιση, αλλά για μερική, με διατήρηση των νόμιμων και τακτοποιημένων κατασκευών, μαζί με μεταφορά των μπάζων, θα πρέπει να κάνεις παραδοχή ότι γίνεται αποκατάσταση του εναπομείναντος (πχ τα μερεμέτια που έγιναν), ενώ όλα γίνονται σύννομα, δηλαδή με άδεια κατεδάφισης.

Δεν βάζεις απλά μια μπολντόζα να τα κάνει όλα ίσωμα,  αλλά χρησιμοποιείς κι αρκετά εργατικά χέρια, ενώ η μεταφορά θα πρέπει να γίνει σε νόμιμο χώρο εναπόθεσης μπάζων.

Με αυτά τα δεδομένα, τα κόστη που λες είναι εκτός πραγματικότητας και πολύ μικρά. Ειδικά λόγω του κόστους μεταφοράς, δεν μπορείς να είσαι κάτω από 200-300€/τμ στην καλύτερη περίπτωση.

Συνάδελφε το κόστος που αναφέρεις μου ακούγεται κάπως υπερβολικό. Κάπου υπάρχει μια πρόσφατη διάταξη για υποχρεωτική μεταφορά σε χώρους εταιρίες διαχείρισης μπαζών, αυτά δεν ξέρω τι κόστος έχουν. Αν είναι πάντως για την κλασική περίπτωση... ίσως μια δύσκολη περίπτωση να αγγίζει τα 200 ευρώ/κ.μ..

[Pavlos33]

Σε πρόσφατη δική μου περίπτωση 150 τμ διώροφο λιθοπλινθόκτιστο, 4.500 Ε (30 Ε/τμ), τιμή αποκοπής συμπεριλαμβανομένου μεταφοράς, απόθεσης και επιφανειακής διαμόρφωσης οικοπέδου.

Εργατικά (συμπεριλαμβάνονταν στη τιμή) χρησιμοποιήθηκαν ώστε να πεταχτούν κεραμίδια από τη σκεπή στο φορτηγό και να κοπούν τα ξύλα της. 

Όμως ανάλογα το που είσαι, πόσο κοντά μπορείς να πετάξεις μπάζα και τις δυσκολίες της κατεδάφισης η τιμή μπορεί να ανέβει ψηλά όπως προανέφεραν οι συνάδελφοι.

[ted78]

Νομίζω ότι η καλύτερη προσέγγιση είναι να παιδευόμαστε λίγο παραπάνω, στις σύνθετες περιπτώσεις κατεδαφίσεων και να κάνουμε έναν μίνι αναλυτικό με χρήση των τιμολογίων των δημόσιων έργων, ως τιμές αναφοράς.

 

Στο ΦΕΚ 363 Β / 2013 υπάρχουν αναλυτικοί πίνακες, που βοηθούν αρκετά, ώστε να έχουμε μία τάξη μεγέθους. Δεν είναι απαραίτητο να χρησιμοποιήσουμε τις τιμές σαν ευαγγέλιο.

 

Θα συμφωνήσω με τους προλαλήσαντες, ότι τα 200 €/τμ είναι λίγο υπερβολικό . Με απαιτήσεις αδιατάρακτης κοπής και ιδιαίτερα προσεκτικούς χειρισμούς, ίσως και να φτάνει, ωστόσο, δεν αφορά συνήθης περιπτώσεις.

Edited Μάρτιος 8 , 2016 by ted78

[msxoin]

Καλημέρα

Προσπαθώ να "μοντελοποιήσω" ενδεχόμενη επένδυση σε ακίνητο, δηλαδή με βάση κάποιες παραδοχές (αξία, επιτόκιο δανεισμού, ετήσια αύξηση ενοικίου και τιμή μετά από 4 χρόνια).

Μπορείτε να μου πείτε τί φόροι επιβαρύνουν ένα ακίνητο (εκτός από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια)? Υπάρχει φόρος υπεραξίας? Φόρος μεταβίβασης? κλπ.

Ευχαριστώ

[apoul]

ΕΝΦΙΑ (ή όπως αλλιώς ονομαστεί)

 

Αν υπάρχει αγοροπωλησία έχεις φόρο μεταβίβασης (στην αντικειμενική ή εμπορική), κόστος συμβολαιογράφου και ίσως μεσίτη

Edited Μάρτιος 11 , 2016 by apoul

[msxoin]

Τον οποίο φόρο μεταβίβασης πληρώνει ο αγοραστής?

[Pavlos33]

3% είναι ο φόρος μεταβίβασης σήμερα και τον πληρώνει ο αγοραστής.

[apoul]

Ρίξε μια ματιά εδώ  http://www.capital.gr/tax/2007119/treis-diaforetikoi-foroi-stis-metabibaseis-akiniton

 

Ο φόρος υπεραξίας νομίζω έχει πάρει αναβολή μέχρι 31/12/2016.

 

Ο Φπα ισχύει (για εργολάβους) για νεόδμητα ακίνητα μετά το 2005

 

Στον φόρο μεταβίβασης υπάρχουν απαλλαγές αν πρόκειται για  κύρια κατοικία