Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

δες το παρακάτω έγγραφο που κάνει λόγο για κέντρα διασκέδασης

 

Εγγρ-52714/3-12-01   (ΔΟΚΚ) 

Όροι δόμησης Κέντρων Διασκέδασης - Αναψυχής στην εκτός σχεδίου περιοχή

 

Μετά τα σχετικά έγγραφα των συναρμοδίων για το θέμα Διευθύνσεων Πολεοδομικού Σχεδιασμού   και Νομοθετικού Έργου   του ΥΠΕΧΩΔΕ, σας γνωρίζουμε ότι οι όροι δόμησης των Κέντρων Διασκέδασης - Αναψυχής στην εκτός σχεδίου περιοχή, διέπονται από τις διατάξεις του Αρθ-1   του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85), διότι αφ' ενός μεν το Αρθ-5   του παραπάνω προεδρικού διατάγματος εφαρμόζεται για κτίρια καταστημάτων (εμπορικών) και γραφείων, στα οποία δεν εμπίπτουν τα Κέντρα Διασκέδασης - Αναψυχής και αφ' ετέρου τα επί μέρους άρθρα του παραπάνω προεδρικού διατάγματος δεν αναφέρονται στην υπόψη χρήση. 

Κάθε προηγούμενο έγγραφό μας με διαφορετικό για το θέμα περιεχόμενο, παύει να ισχύει.

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ

Υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ

Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας

Διεύθυνση Οικοδομικού και Κτιριοδομικού Κανονισμού (ΔΟΚΚ)

Τμήμα Β

 

Έχω τη γνώμη ότι οι χώροι συνεστιάσεων προσομοιώνονται με κέντρα διασκέδασης (συνάθροιση κοινού κατά κτιριοδομικό) από άποψη χρήσης, οπότε η εγκεκριμένη χρήση (εμπορικού) καταστήματος δεν σε καλύπτει. 

Αναφορικά με το άρθρο 5 του ΝΟΚ δεν απαιτείται αλλαγή χρήσης, εφόσον από τη νέα χρήση δεν προκύπτουν απαιτήσεις μεγαλύτερων ωφέλιμων φορτίων, αλλαγές ως προς το δυσμενέστερο στο Δ. δόμησης και αλλαγή Η/Μ αναφορικά με τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.

Αυτό που θα εξεταζόταν στα πλαίσια έρευνας για το αν πρέπει να γίνει αλλαγή χρήσης είναι από ότι φαίνεται, οι θέσεις στάθμευσης (μεταβολή ως προς το δυσμενέστερο του δ. κάλυψης), αφού για καταστήματα  πάνω από 50 τμ τα κινητά φορτία είναι 5 ΚΝ/μ2 όπως και των χώρων συνάθροισης.

Στα πλαίσια μιας εκτίμησης θα θεωρήσεις την υφιστάμενη χρήση αυθαίρετη υπολογίζοντας το κόστος τακτοποίησης της, επισημαίνοντας το στην αναφορά σου προς τους παραλήπτες της εκτίμησης, δίνοντας την αγοραία αξία σε περίπτωση οριστικής υπαγωγής ή και την αξία των νόμιμων επιφανειών στις νόμιμες χρήσεις, εφόσον υπάρχουν τέτοιες τη στιγμή της εκτίμησης. 

Κατά πάσα πιθανότητα ελλείψει  στοιχείων εκτιμάς με μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης,  κάνοντας τις ανάλογες αναγωγές σε από υλική σε αγοραία αξία μέσω μειωτικών συντελεστών.

[nzerman]

Άδεια λειτουργίας υπάρχει; 

[dimitrispsi]

Το θέμα της χρήσης δεν είναι και τόσο σοβαρό, ειδικά δε αν σου προσκομιστεί η άδεια λειτουργίας που υπάρχει, κι ακόμα πιο ειδικά αν χρησιμοποιήσεις την μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης (άρα εκτιμάς μόνο ντουβάρια).

Πιο σοβαρό μου ακούγεται ότι δεν έχει ολοκληρωθεί η υπαγωγή στο Ν.4178/13 άρα δεν είναι άμεσα μεταβιβάσιμο...

Edited Ιούνιος 29 , 2016 by dimitrispsi

[anavatis]

έχω ζητήσει άδεια λειτουργίας και αναμένω να δω τί άδεια "καταστήματος" έχει, θα επανέλθω μόλις τη λάβω....πάντως , σίγουρα θα το υπολογίσω με το κόστος αντικατάστασης και θα βγάλω ένα ενδεικτικό κόστος τακτοποίησης θεωρώντας όλη τη δόμηση με αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. και θα σημειώσω ότι η αξία μετά την τακτοποίηση στην περίπτωση τέτοιου ακινήτου σε αυτή τη θέση δεν θα αλλάξει καθότι υπολογίζεται με κόστος αντικατάστασης...θα αναμένω να δω και την άδεια λειτουργίας...

[dimitrispsi]

Η διαφορά σου είναι μεταξύ του "καταστήματος" και του "καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος".

Παλιά μπορούσε να βγει άδεια λειτουργίας για κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος και σε απλό κατάστημα. Σήμερα όχι, αν κι ακόμα γίνεται κατά κόρον λόγω έλλειψης γνώσης των υπαλλήλων στους δήμους.

Αν η μόνη σου αυθαιρεσία είναι η χρήση, κάνε τους υπολογισμούς σου όπως πιστεύεις, αλλά καλό θα ήταν να μην αναφέρεις την αυθαιρεσία ως υψηλού κινδύνου, αλλά ως μέσου ή χαμηλού.

Κι αυτό γιατί αν πχ το κτίριο αύριο κατασχεθεί (και εκδιωχθεί η επιχείρηση που έχει εγκαταστήσει την αυθαίρετη χρήση), το κτίριο θα είναι ένα νόμιμο "απλό" κατάστημα.

Έχεις δίκιο δηλαδή όπως το βλέπεις, αλλά κράτα κι επιφυλάξεις αναφέροντας αναλυτικά τις παραδοχές που κάνεις.

Υγ: Η σκέψη μου αφορά μόνο τη συγκεκριμένη μέθοδο που έχεις επιλέξει και φυσικά αν τα έχω καταλάβει όλα σωστά.

[anavatis]

Συνάδελφοι, σχετικά με την προηγούμενη περίπτωση ακινήτου, η άδεια λειτουργία αναφέρει Κατάστημα Εστιατόριο και παραθέτει τους όρους για ένα μέγιστο αριθμό κινητών καθισμάτων, λειτουργία των μουσικών οργάνων κατόπιν άδειας της Υπηρεσίες για να μην δημιουργείται όχληση των περίοικων, κτλ.....βεβαια η άδεια είναι προ 7είας περίπου και λογικά δεν έχει ανανεωθεί....

δεν ξέρω αλλά μου φαίνεται ότι η οικοδομική άδεια για Κατάστημα και όχι ειδικό Κτήριο τους δημιουργεί πρόβλημα και δεν καταλαβαίνω γιατί έγινε έτσι...

[anavatis]

Καλησπέρα. 

Αν κάποιος έχει σχετική εμπειρία, Για μια ριζική ανακατασκευή ξενοδοχείου μεγάλης κατηγορίας από ωπλισμένο σκυρόδεμα, τί εύρος τιμών €/τ.μ. θα εκτιμούσατε?....αποξήλωση σχεδών όλων, τοίχων, κουφωμάτων, και εκ νέου αναδιαμόρφωση του κελύφους....για την ανωδομή ποιο μπορεί να είναι το  μέγιστο πχ. μπορεί να φθάσει και 500€/τ.μ.? στα υπόγεια αντίστοιχα για πλήρη ανακατασκευή τους?

Edited Ιούλιος 13 , 2016 by anavatis

[nzerman]

Κατά τη γνώμη μου το Κ.Κ. για αυτή την περίπτωση είναι 65% με 70% του Κ.Κ. ανέγερσης αναλόγως την περίπτωση. 

[Didonis]

και 100% κόστος νέου να βάλεις δεν θα είσαι μακρυά ... αφού και η κατεδάφιση καθάρισμα και πέταμα μπάζα κλπ που θα έχεις έχουν σημαντικό κόστος.

 

Το μόνο που δεν θα έχεις να πληρώσεις είναι το 25-28% κόστος εκσκαφών και σκυροδέματος... όλα τα άλλα θα τα έχεις και με περισσότερο μπελά να γίνουν (που θα επηρεάσει το κόστος κατασκευής)

[ted78]

Συμφωνώ με τον didonis. Υπάρχουν περιπτώσεις που μπορεί και να το υπερβεί.

Γενικά για 5άστερα ξενοδοχεία οι προτεινόμενες τιμές για το κόστος κατασκευής εξαρχής είναι 1050 - 1400 €/τμ και για 4άστερα 900 - 1150 €/τμ.