Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

καλησπέρα. πόσο θα εκτιμούσατε το μέσο εύλογο κόστος κατασκευής €/τ.μ. ένος κτηρίου σύμμεικτης κατασκευής χρήση κατοικία? βάση σκυροδέματος, ανωδομή σκελετός μεταλλικός και επιστέγαση από πλάκα ωπλ. σκυροδέμματος. 800€/τ.μ.(όλα μέσα, άδειες, εργατικά, ικα, κτλ) είναι καλό? 

Edited Οκτώβριος 7 , 2016 by anavatis

[anavatis]

Γειά σας.

Σε έκταση εκτός σχεδίου ~10.000τ.μ. τμήματα χαρακτηρίστηκαν με αποφάσεις δασαρχείου (μια τελεσίδικη και μια άλλη όχι), κάποια τμήματα ως "δάσος"και κάποια  τμήματα ως  "εκχερσωθείσες δασικές εκτάσεις" (κυρήχθηκαν αναδασωτέες). Οι αποφάσεις είναι τα έτη 2004-2005. Στο διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας  που ειναι αμέσως μετά από λίγο καιρό φαίνονται οι δασικές εκτάσεις και οι αποστάσεις από τα όριά τους 10μ. από την οικοδομή αλλά δεν αφαιρούνται από την επιφάνεια του γηπέδου και η οικοδομική άδεια βγαίνει για περίπου 300τ.μ. κατοικίας ως υπολογίζεται με τους συνήθεις όρους δόμησης για εκτός σχεδίου. Η άδεια αυτή έχει πρόβλημα και μπορεί να ακυρωθεί?

Πως θα εκτιμούσατε αυτό το ακίνητο? θα αφαιρούσαμε όλα τα τμήματα δασικά και προς αναδάσωση τμήματα (με τελεσίδικες και μη αποφάσεις) και θα υπολογίζετε αξία μονο για τα υπόλοιπα? Αν αφαιρεθούν όλα τα τμήματα αυτά πάντως η επιφάνεια μένει ~6000τ.μ.

Στα τμήματα αυτά θα δίναμε μια αξία 1€/τ.μ.?

 

 

Υ.Γ. Η οικοδομή έμεινε σε πολύ αρχικό στάδιο....

[Didonis]

...

Υ.Γ. Η οικοδομή έμεινε σε πολύ αρχικό στάδιο....

περατωμένα τα μπετά ή όχι?

 

και αφου το ρωτάς για εκτίμηση είσαι σίγουρος οτι η άδεια (αφού είναι και παλιά και σταματημένες οι εργασίες) δεν έχει φάει ανάκληση?

[ted78]

Αν δεν αλλάζει το καθεστώς ιδιοκτησίας, τότε δεν υπάρχει πρόβλημα, εφόσον τηρούνται οι αποστάσεις.

 

Στάλθηκε από το Lenovo A1000 μου χρησιμοποιώντας Tapatalk

[dimitris GM]

 τα "ιδιωτικα δασικα" τμηματα  δεν επηρεαζουν την αρτιοτητα

αλλα μονον τα δομησιμα

 

 

 

http://www.michanikos.gr/topic/43742-Υπολογισμός-συντελεστή-δόμησης-και-κάλυψης-γη/?p=796704

 

επομενως επρεπε να αφαιρεθουν τα "δασικα" απο τον συντελεστη

και αφου μενουν 6 στρ.  σε αυτα επρεπε να υπολογισθει ο συντελεστης...

 

Βεβαια, η αδεια ειναι νομιμη και δεν εχει ανακληθει-ακυρωθει

 

τι θα προκυψει στο μελλον και πώς επηρεαζεται το ακινητο απο ολα αυτα

θα μας πει καποιος που το εχει αντιμετωπισει.

 

υγ

τα 10 μετρα αποσταση ισχυουν για δικα σου "ιδιωτικα δασικα τμηματα"

 

αν τα τμηματα εχουν χαρακτηρισθει δασος δημοσιου, η αποσταση παει στα 15μ. [εκτος αν χτισεις με παρεκκλιση]

 

¨"πολλα  μαζι δεν ειδαν..."

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by dimitris GM

[anavatis]

αν έχει ανακληθεί η άδεια δεν το ξέρω ούτε προκύπτει από πουθενά ούτε ανέφερε κάτι ο ιδιοκτήτης. το στάδιο είναι πολύ αρχικό μια πλάκα και λίγες κολόνες (όχι όλης της οικοδομής) ! δηλαδή μιλάμε για ποσοστό αποπερατ. της τάξης του 5%

αυτό με το "ιδωτικό δάσος" είχε ξανασυζητηθεί. στο χαρακτηρισμό δεν αναφέρει πουθενά τη λέξη ιδιωτικό, αλλά από μια άλλη συζήτηση που είχαμε θυμάμαι να είχα καταλάβει ότι σε περιοχές που έχουμε κτηματολόγιο και εφόσον το δάσος είναι μέσα στη μερίδα μας εξυπακούεται ότι είναι "ιδιωτικό"? π.χ εντελώς ενδεικτικά αν το κατείχε κάποιος από το 2000 και ο χαρακτηρισμός είναι το 2005 τότε είναι ιδωτικό?

αυτό σε συνδυασμό με αυτό που λέει ο dimitris ότι για δημόσιο δασικό απόσταση 15μ, στην περίπτωση τη δική μου έχουμε χαρακτηρισμό δασικού τμήματος και μετά τοπογραφικό οικοδομικής άδειας όπου οι αποστάσεις από τα όρια του δασικού τμήματος φαίνονται 10μ., θα μπορούσε να συμπεράνει κανείς ότι μιλάμε για ιδιωτικά τμήματα δάσους?  (τί είναι "ιδιωτικό δάσος"?  )

από την άλλη στην ίδια μερίδα του ιδιοκτήτη χαρακτηρισμένες ως "εκχερσωθείσες εκτάσεις" χαρακτηρίζονται στην απόφαση δασαρχείου "αναδασωτέες εκτάσεις" δηλαδή θα γίνει δάσος από το δημόσιο ή το δημόσιο θα επιβάλλει στον ιδιοκτήτη να φτιάξει το δάσος? και τότε θα είναι "ιδωτικό" ή "δημόσιο"  

ted78, τί ενοείες "Αν δεν αλλάζει το καθεστώς ιδιοκτησίας",...τότε δεν υπάρχει πρόβλημα ....?

Ως προς την αξία πάντως, με τόσες επιφυλάξεις, μάλλον θα λάβω υπόψη την έκταση  μείον όλες τις χαρακτηρισμένες εκτάσεις και τέλος....

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by anavatis

[ted78]

Εννοώ ότι εφόσον το δάσος και το αναδασωτέο τμήμα, θεωρούνται τμήμα του γηπέδου και δεν έχουν χαρακτηριστεί δημόσιο δάσος, τότε η άδεια δεν έχει πρόβλημα. Εξάλλου, την εκτίμηση την κάνεις με τα στοιχεία που διαθέτεις.

Αν υποψιάζεσαι ότι κάτι συμβαίνει, ενημερώνεις τον πελάτη σου και αν σου δώσει εντολή, το ψάχνεις περαιτέρω, με τον ανάλογο χρόνο και το ανάλογο κόστος.

[anavatis]

OK. αλλά με το χαρακτηρισμό "δάσος", "υφιστάμενο δάσος πεύκης" όπως αναφέρονται οι όροι στην απόφαση (μία είναι τελεσίδικη) δεν συμπεραίνω δημόσιο δάσος? πρέπει να λέει δημόσιο για να μην είναι ιδιωτικό? εκεί είναι το θέμα τώρα...δεν λέει  ούτε έχω δει ποτέ εδώ - το χαρακτηρισμό "ιδιωτικό δάσος" στις πράξεις δασαρχείου?

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by anavatis

[Didonis]

με το ΔΑΣΟΣ σκέτο νέτο, κατά κανόνα να συμπεραίνεις Δημόσια Έκταση.

Άρα το θέμα πάει στο ιδιοκτησιακό ζήτημα τι έχει ως ιδιοκτησία.

 

Οταν είναι ιδιωτική δασική έκταση το γράφει ιδιωτική.... 

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by Didonis

[ted78]

Όχι, αν ήταν δημόσιο, θα γινόταν αναφορά και το δασαρχείο θα κινούσε διαδικασίες με μηνύσεις κλπ, εάν επρόκειτο για καταπάτηση πχ, έστω και εν αγνοία του ιδιοκτήτη.

 

Πάντως, ανάλογα με το είδος της βλάστησης και την πυκνότητά της, η αξία του δασικού τμήματος θα μπορούσε να διαφέρει αρκετά. Πχ τα δέντρα που παράγουν ρετσίνι, ανεβάζουν την αξία της γης.

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by ted78