Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

οκ, σε αυτό που λέει ο didonis,  θα χρειαστεί νομικό έλεγχο νέο, πρόσφατο που δεν έχω. η έκταση από τίτλο του 2004 ανήκει όλη στον ιδιοκτήτη, μετά ήρθαν οι χαρακτηρισμοί, άρα μετά το δημόσιο αποσπά τα δασικά τμήματα και μένει το υπόλοιπο στον ιδιοκτήτη,,,,,έτσι είναι η διαδικασία? λίγο άδικο ακούγεται και ελαφρώς παράλογο....

ΥΓ δεν συζητώ για την άδεια που καθίσταται άκυρη ή προς αναθεώρηση

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by anavatis

[Didonis]

Σε είχα ρωτήσει και πριν για την πρόοδο των εργασιών. Το ρωτούσα σε συνδυασμό με την ισχύ της άδειας σου.

Αν η άδεια έχουν περάσει τα χρόνια δεν έχει πάρει αναθεώρηση για παράταση ισχύος τότε με μη υλοποιημένα τα μπετά πάει με τους νέους όρους δόμησης και εκ νέου σχεδόν τα πάντα.

Στην ουσία αν έχει λήξει αυτή την στιγμή δεν εκτιμάς ακίνητο που έχει άδεια οικοδομής αλλα γεωτεμάχιο άνευ άδειας και πιθανό κόστος να καθαρίσεις τα μπετα που υπάρχουν.

Δες φυσικά κι αυτό που τονίζει ο Τετ.

Όμως αν έχεις Δάσος και κατ επακολουθία Δημόσια έκταση τότε θα πρέπει η νομική υπηρεσία (της τράπεζας να υποθέσω) να σου προσδιορίσει το ιδιοκτησιακό δικαίωμα το οποίο σε καλούν να εκτιμήσεις.

 

Ή δίνεις δυο τιμές με προϋποθέσεις. 

 

Η μια εμπορική αξία με την  προϋπόθεση όλα οκ ως προς το μέγεθος ιδιοκτησίας και εσύ +- τα θέματα πολεοδομικά που έχεις

Και η άλλη εμπορική αξία με την προϋπόθεση ότι η έκταση των τίτλων που σου προσκόμισαν ισχύουν ως έχουν και πάλι +- τα πολεοδομικά.

 

Τα δίνεις, ξεχρεώνεις σε πληρώνουν και ας αποφασίσουν τι άλλο ζητιάνε.

 

(Να κάνεις εσύ αναζήτηση σε φάκελο της πολεοδομίας αν έχει πάρει αναστολή ή ακύρωση ή λήξει μάλλον δεν παίζει ούτε να κάνεις αναζήτηση στη δασική για τα πλήρη έγγραφα του χαρακτηρισμού)

 

Αν η εκτίμηση αφορά δανεισμό τότε ο ενδιαφερόμενος δανειολήπτης έχει κάθε συμφέρον να τρέξει και να σου βρει όλα τα αναγκαία που ανεβάζουν την αξία του ακινήτου του. Αν είναι εκτιμήσεις για ρυθμίσεις ή άλλα τότε δεν έχεις λύσεις να τα βρεις μόνος σου με την αμοιβή εκτίμησης που λαμβάνεις να κάνεις έρευνα τέτοιου μεγέθους και χρονικού ορίζοντα.

Edited Οκτώβριος 27 , 2016 by Didonis

[dimitris GM]

Οι πραξεις χαρακτηρισμου  αναγραφουν το ειδος της εκτασης αναλυτικα και δεν αφηνουν περιθωρια  για  "ερμηνειες"

πχ στα κατωτερω

 

 

 

Οι επιφανειες 46.728,57 τ.μ., 101. εμβαδού 3.869,12 τ.μ. 102. εμβαδού 1.393,33 τ.μ., 103. εμβαδού
44.217,45 τ.μ., 104. εμβαδού 10.842,97 τ.μ., 105. εμβαδού 2.458,60 τ.μ., 106. εμβαδού
11.989,72 τ.μ., 107. εμβαδού 10.468,78 τ.μ. και 108. εμβαδού 7.040,26 τ.μ.,
συνολικού εμβαδού 1.375.131,44 τ.μ. ως
δασική κατά την έννοια της παρ. 3 του άρθρου
3 του Ν.998/79 όπως ισχύει και κατά συνέπεια διέπεται από τις προστατευτικές διατάξεις της
δασικής νομοθεσίας.
Γ. Οι επιφάνειες:
109. εμβαδού 11.942,72 τ.μ., 110. εμβαδού 11.980,15 τ.μ., 111. εμβαδού 3.868,51 τ.μ.,
112. εμβαδού 24.692,02 τ.μ., 185. εμβαδού 62.430,14 τ.μ., 186. εμβαδού 129.231,06 τ.μ.,
187. Εμβαδού 44.968,65 τ.μ., 188. Εμβαδού 8.309,38 τ.μ. και 189. εμβαδού 53.201.682,30
τ.μ.,
συνολικού εμβαδού 53.499.104,93 τ.μ. ως
δάσος κατά την έννοια της παρ. 1 του άρθρου
3 του Ν.998/79 όπως ισχύει και κατά συνέπεια διέπονται από τις προστατευτικές διατάξεις της
δασικής νομοθεσίας και παρακαλούμε για τις δικές σας ενέργειες.

. Οι επιφάνειες:
113. εμβαδού 9.462,40 τ.μ., 114. εμβαδού 81.447,04 τ.μ., 115. εμβαδού 788.037,45 τ.μ.,
116. εμβαδού 27.690,98 τ.μ., 117. εμβαδού 71.238,14 τ.μ., 118. εμβαδού 2.709.791,80 τ.μ.
119. εμβαδού 14.669,42 τ.μ., 120. εμβαδού 112.800,37 τ.μ., 121. εμβαδού 133.833,83 τ.μ. και
122. εμβαδού 647.926,23 τ.μ.,
συνολικού εμβαδού 4.596.897,68 τ.μ. ως
δάσος ιδιωτικό κατά την έννοια της παρ. 1
του άρθρου 3 του Ν.998/79 όπως ισχύει και κατά συνέπεια διέπονται από τις προστατευτικές
διατάξεις της δασικής νομοθεσίας.

 

Οι επιφανειες.συνολικού εμβαδού 8.690.988,69. τ.μ. ως μη δασικές κατά την έννοια της παρ. 6α, 6β
και 6ε του άρθρου 3 του Ν. 998/79 όπως ισχύει και κατά συνέπεια δεν διέπονται από τις
προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας και παρακαλούμε για τις δικές σας
ενέργειες.
Η παραπάνω συνολική έκταση δεν είναι αναδασωτέα και ούτε συντρέχουν λόγοι για την
κήρυξή της ως τέτοιας.
Τμήματά της βρίσκονται εντός των εξής προστατευόμενων περιοχών:
• Έκταση εμβαδού 42.943.243,51 τ.μ. εντός δύο περιοχών NATURA 2000 (SPA) [Ζώνη
προστασίας για την ορνιθοπανίδα] με κωδικό GR 1150011 και [κορυφές Παγγαίου όρους ] με
κωδικό GR 1150005.
• Έκταση εμβαδού 38.284.826,84 τ.μ. εντός του καταφυγίου άγριας ζωής Παγγαίου
όρους με κωδικό Κ39.

κλπκλπκλπ

 

και εδω πραξη  παρομοια με την δικη σου

 

https://et.diavgeia.gov.gr/decision/view/%CE%92%CE%9B%CE%A91%CE%9F%CE%A110-1%CE%95%CE%94

Edited Οκτώβριος 28 , 2016 by dimitris GM

[anavatis]

καλησπέρα.

έχω μια περίπτωση ενός ισόγειου διαμερίσματος οριζόντιας ιδιοκτησίας για εκτίμηση. αποτελεί το ισόγειο μια 3ορόφης οικοδομής με υπόγειο σε οικόπεδο τμήμα καθέτου Α. 

η οικοδομική άδεια εκδόθηκε για την τριώροφη οικοδομή σε ένα μεγαλύτερο οικόπεδο όπου υπάρχουν κι άλλες οικοδομές και κατόπιν έγιναν κάθετες και οριζόντια ιδιοκτησία στο τμήμα καθέτου που με ενδιαφέρει. το θέμα μου είναι ότι για την εν λόγω οικοδομή εκδόθηκε και μια νέα άδεια αναθεώρησης για την προσθήκη α) επιπλέον ορόφου στην οικοδομή και β) κατ' έκταση του ισογείου η οποία βρίσκεται σε τμήμα της στο οικόπεδο της καθέτου Α όπου η οριζόντια και σε τμήμα του (στο μεγαλύτερο) σε τμήμα της όμορης καθέτου δηλαδή στο οικόπεδο Β. η οριζόντια τροποποιήθηκε αμέσως μετά αναφέροντας (ο συμβολαιογράφος) μόνο την προσθήκη του επιπλέον ορόφου στην οικοδομή αλλά όχι της προσθήκης ισογείου και τροποποιείται η σύσταση οριζόντιας στο οικόπεδο Α αγνοώντας το μικρό τμήμα της προσθήκης που 'πατάει' στο οικόπεδο Β.Βέβαια το τμήμα είναι μικρό ~10τμ. και είναι στα σχέδια ένας Η.Χ που ενώνει τους δύο όγκους έναν στο τμήμα Β και ένα στο τμήμα Α. 

Ενδεχομένως ο ΗΧ να έχει κλειστεί (αυτό δεν το ξέρω ακόμα), Ακόμα κι αν είναι ανοικτός όμως, δεν θα χρειαστεί και πάλι τροποποίηση της οριζόντιας? αλλά τι γίνεται που ένα κομμάτι του Η.Χ που προστέθηκε με την τελευταία οικοδομική άδεια πατάει σε μια κάθετο και ένα άλλο στην όμορη κάθετο? 

[dimitris GM]

θα παρεις την αναθεωρημενη αδεια,

που γραφει  "προσθηκη οροφου -επεκταση ισογειου-

και θα την πας στον συμβ/φο

 

να σου πει γιατι -και άν - εχει κανει τροποποιηση της συστασης,

αλλά  με μερικη εφαρμογη της αναθεωρημενης   αδειας...

Edited Νοέμβριος 13 , 2016 by dimitris GM

[anavatis]

dimitris, προβλέπεται δηλαδή μερική εφαρμογή της οικ. άδειας από συμβολαιογράφους? μπορεί αυτό πράγματι να αφορά την περίπτωση αυτή...θα μάθω...

[dimitris GM]

φυσικα  και  "δεν προβλεπεται"

 

για  αυτο προειπα

 

να σου πει γιατι -και άν - εχει κανει τροποποιηση της συστασης,

αλλά  με μερικη εφαρμογη της αναθεωρημενης   αδειας...

[anavatis]

ok dimitris ευχαριστώ

[APSP]

Καλημέρα και καλή χρονιά

Χρειάζεται να γράψω τεχνική έκθεση που θα χρησιμοποιηθεί στο δικαστήριο για ανταλλαγή ακινήτων επωφελεια των ανηλικων τεκνων μου. Αφορά την οικογενεια μου θαθελα να την γράψω εγώ αλλά δεν εχω ασχοληθεί στο παρελθόν με κάτι παρόμοιο. Πρόκειται για δυο ακίνητα:

1. Διαμέρισμα Δ ορόφου κατασκευής 1970 επιφανειας 90,00 τετραγωνικών περιοχή Παγκράτι πλατεία Προσκόπων

2. Οικόπεδο επιφανειας 185,00 τετραγωνικων με παλιό κτίσμα προυφισταμενο του 1955 που πρόκειται να κατεδαφισθει περιοχή Θυμαρακια πίσω απο την οδό Αχαρνών με την προοπτική ανέγερσης πολυκατοικίας.

Επειδή στο δικαστήριο θα θέλαμε να αποδείξουμε ότι το δευτερο ακίνητο με το οικόπεδο αξίζει περισσότερο καθώς έχει την μελλοντική προοπτική απόκτησης νέων διαμερισμάτων, μπορείτε να μου πείτε πώς πρέπει να ξεκινησω; υπάρχει κάποιο υπόδειγμα τεχνικών εκθέσεων ανταλλαγής ακινήτων;

[Pavlos33]

Υποθέτω ότι σου ζήτησαν έκθεση εκτίμησης, οπότε θα πρέπει, αν έχεις την ανάλογη εμπειρία, να εφαρμόσεις τις αναγνωρισμένες εκτιμητικές μεθόδους (πχ συγκριτικών στοιχείων για το διαμέρισμα, υπολειμματική ή συγκριτικών στοιχείων για το οικόπεδο) με βάση εκτίμησης την αγοραία αξία. Το πλαίσιο εκτίμησης θα βασίζεται στα ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα 2012.

Με υπολογισμό μόνο της αντικειμενικής αξίας δεν θα μπορούσες να κάνεις  τη δουλειά που θέλεις;