Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[APSP]

Ευχαριστω για την άμεση ανταπόκριση δεν έχω ανάλογη εμπειρία,απλά τα οικονομικά μου δεν επιτρέπουν να απευθυνθώ σε κάποιον συναδελφο με εμπειρία. Δεν μου είπαν για την αντικειμενική αξία αλλά το ορθότερο για το δικαστήριο ποιο θα ήταν;

[anavatis]

καλησπέρα. έχω μια εκτίμηση και ελεγχο προυπολογισμού για το παρακάτω και έχω τις εξής απορίες σχετικά με τη νομιμόητα:

ξενοδοχείο που κτίστηκε προς 30ετίας, έχει 'αποξηλωθεί πλήρως' και βρίσκεται σήμερα στα μπετά. έχει μπει στο Ν.4178/13 για αυθαίτερου χώρους κατ' έκταση καθώς και αλλαγή χρήσης υπογείων σε κύρια χρήση και έχει βγει και νέα άδεια "αναβάθμισης από χ κατηγορία σε χ+2 κατηγορία" στα θεωρημένα από πολεοδομία σχέδια φαίνονται πλέον τα νέα μέτρα με τις  ρυθμίσεις και τα υπόγεια με τα δωμάτια. η άδεια αυτή είναι προ περίπου 1 χρόνο.

α)μπορεί να δηλωθούν οι αλλαγές χρήσεις των υπογείων ενώ κατά την ημερομηνία της δήλωσης το κτήριο είναι ήδη 'αποξηλωμένο' στο σκελετό-μπετα ΜΟΝΟ?

β)θα χρειαστεί έλεγχος δόμησης σε αυτή την περίπτωση?

Τι επιφυλάξεις γενικά πρέπει να επισημάνω?

Edited Φεβρουάριος 3 , 2017 by anavatis

[Pavlos33]

Το ερώτημά σου κάθε άλλο παρά σαφές είναι.

 

Έχεις λες, εκτίμηση και έλεγχο προυπολογισμού.  Τι εννοείς; Εύλογο κόστος; Σκέτη εκτίμηση χωρίς πρόοδο;

Πως αποξηλώθηκε πλήρως ένα ξενοδοχείο;

Τι έκαναν; Πήραν τους τοίχους και έφυγαν;

Ποια άδεια  βγήκε και για ποιο λόγο; 

Δε μας λες, σήμερα τελικά τι πας να εκτιμήσεις; Γιαπί ή ξενοδοχείο;

Αν μιλάμε για γιαπί εκτιμάς ημιτελές στο ποσοστό προόδου που καταγράφεις.

Τα άλλα που λες χρήζουν διευκρίνησης.

[dimitrispsi]

Αν κατάλαβα καλά, το πιο "φρέσκο" στοιχείο νομιμότητας που έχεις είναι μια άδεια δόμησης. Έλεγξε αν στην άδεια αυτή λήθφηκαν υπ'όψιν οι τακτοποιήσεις. Αν αναφέρονται εκεί, τότε είσαι καλυμμένος.

Ο εκτιμητής δεν έχει υποχρέωση να ελέγξει το σύννομο μια οικοδομικής άδειας. Μπορείς -και πρέπει- βέβαια να κάνεις μια σχετική αναφορά/παραδοχή.

Το ίδιο και για τα συμβόλαια, αν πχ είναι καμία πολυετής μίσθωση με ειδικούς όρους για τις βελτιώσεις που θα γίνουν ή κάτι άλλο σχετικό με υλικό κόστος ή οικονομική δέσμευση.

 

Σχετικά με τις αξίες, έχεις σημερινή αγοραία αξία το κόστος των μπετών και τελική αγοραία αξία το τελικό κτίσμα. Για κτίρια όπως το ξενοδοχείο το κόστος ανακαίνισης δεν περνάει ποτέ ολόκληρο στην αγοραία αξία.

Αν εσύ πχ έχεις αυτή τη στιγμή ένα γιαπί 100.000€ και σου ζητάνε να εγκρίνεις προϋπολογισμό 1.000.000€, σε καμία περίπτωση η τελική αγοραία αξία δεν μπορεί να είναι 1.100.000€, αλλά σίγουρα λιγότερη. Ο προϋπολογισμός του 1.000.000€ βέβαια μπορεί να είναι εύλογος και να τον εγκρίνεις, κανένα πρόβλημα.

Ο επενδυτής μπορεί να βάζει χρήματα, αλλά το κάνει ως επένδυση για να αποσβέσει σε βάθος χρόνου, όχι μόνο στο χρονικό διάστημα της (ανα)κατασκευής.

Ακόμα βέβαια κι αν έχει σκοπό να πουλήσει το κτίσμα μόλις το τελείώσει, ο υποψήφιος αγοραστής δεν θα πληρώσει πχ το κόστος στατικής ενίσχυσης το οποίο όμως εσύ θα έχεις εγκρίνει στον προϋπολογισμό.

Ο επενδυτής-αγοραστής για τέτοια ακίνητα αγοράζει "as is" κι όχι για την καλή του κατασκευή και το Χ ειδικό κόστος.

Ακόμα κι ένα χρέπι ξενοδοχείο μπορεί να παράγει κέρδος, ανάλογα την περιοχή στην οποία βρίσκεται και τις συνθήκες που εξυπηρετεί. Γι'αυτό κι η ιδανική εκτίμηση ενός ξενοδοχείου γίνεται και με τα οικονομικά του δεδομένα ως επιχείρηση κι όχι μόνο με συγκριτικά στοιχεία, ως ένα μάτσο ντουβάρια.

Edited Φεβρουάριος 4 , 2017 by dimitrispsi

[nzerman]

Συνάδελφοι, μπερδεύτηκε ΠΑΡΑ πολύ το ερώτημα, ενέχονται πολλές και πολύ διαφορετικές έννοιες. 'Έχει δίκιο ο Παύλος, πρέπει να δοθούν απαραίτητες διευκρινήσεις.

Αυτό που έχω μόνο να πω προς διευκόλυνση σου @anavatis είναι πως η αλλαγή χρήσης όπως την περιγράφεις, όχι, δεν μπορεί να γίνει. Δες μήπως η άδεια αφορά εργασίες για να αλλάξει (τώρα, με την άδεια) η χρήση, είναι το πιο λογικό.  

[anavatis]

Το ερώτημά σου κάθε άλλο παρά σαφές είναι.

 

Έχεις λες, εκτίμηση και έλεγχο προυπολογισμού.  Τι εννοείς; Εύλογο κόστος; Σκέτη εκτίμηση χωρίς πρόοδο;

Πως αποξηλώθηκε πλήρως ένα ξενοδοχείο;

Τι έκαναν; Πήραν τους τοίχους και έφυγαν;

Ποια άδεια  βγήκε και για ποιο λόγο; 

Δε μας λες, σήμερα τελικά τι πας να εκτιμήσεις; Γιαπί ή ξενοδοχείο;

Αν μιλάμε για γιαπί εκτιμάς ημιτελές στο ποσοστό προόδου που καταγράφεις.

Τα άλλα που λες χρήζουν διευκρίνησης.

 

εκτίμηση και έλεγχο προυπολογισμού, όχι πρόοδο

λειτουργούσε και αποξηλώθηκε με εργασίες (δεν έχω σχετική άδεια αλλά υπάρχει η άδεια δόμησης για άναβάθμιση όπως ανέφερα, δες παραπάνω)

εκτιμήση 'as is' δηλαδή μπετά (με κόστος αντικατ.) και εκτίμηση as if με εισοδήματος για το αποπερατωμένο ξενοδοχείο

το ερώτημα μου δεν έχει να κάνει με το πως θα εκτιμήσω την αξία αλλά με τα τεχνικά σχόλια-παραδοχές που πρέπει να αναφερθούν για το πλαίσιο στο αποίο πραγματοποιείται η εν λόγω εκτίμηση λαμβάνοντας υπόψη ότι:  

στην άδεια έχουν εγκριθεί σχέδια για την αναβάθμιση ξενοδοχείου συμπεριλαμβανομένων και των αλλαγών χρήσεων στα υπόγεια και των αυθαίρετων επεκτάσεων τα οποία έχουν μπει σε δήλωση Ν.4178/'13, ενώ σήμερα το ξενοδοχείο είναι γιαπί....

με απλά λόγια το απλούστατα παράλογο είναι ότι κατά την ημερομηνία της δήλωσης των αυθαίρετων αλλαγών χρήσεων το ξενοδοχείο βρίσκεται στα μπετά, τα σχέδια όμως έχουν εγκριθεί από πολεοδομία...δηλαδή η δήλωση και η άδεια φαίνεται να εκδίδονται λαμβάνοντας υπόψη έναν προγενέστερο χρονο!!!! εκτός κι αν προβλέπεται κάτι αλλο βάσει νομοθεσίας που δεν γνωρίζω...κι αν ξέρει κάποιος να μου πει

....

Edited Φεβρουάριος 4 , 2017 by anavatis

[dimitrispsi]

Κατά την δήλωση αυθαιρέτου το κτίριο ήταν "ολόκληρο"; Αν ναι, κατά το χρόνο δήλωσης, η υπαγωγή πιθανότατα έγινε σωστά και σύννομα.

Το ότι υπάρχει άδεια για αναβάθμιση κι ο ιδιοκτήτης το ξήλωσε όλο για να κάνει "ριζική αναβάθμιση" είναι μάλλον παράνομο, αλλά αν τελικά το κάνει και τελειώσει χωρίς να φάει καμιά καταγγελία, άντε να αποδείξεις ότι υπάρχει παρανομία επί των εγγράφων. ***

 

Άρα το πιο λογικό είναι να γράψεις εσύ την παραδοχή σου όπως το είπες κρατώντας όμως μια επιφύλαξη και παραδοχή είτε προς το σύννομο είτε προς το παράνομο της διαδικασίας και να μεταφέρεις έτσι το πρόβλημα στο μέλλον ή απλά στον ελεγκτή σου (αν είναι εκτίμηση για τράπεζα).
Σε γενικές γραμμές πάντως, αν υπάρχει υπόνοια για παρατυπία ή παρανομία, τα σχόλιά σου δεν μπορεί να είναι "απόλυτα" γιατί ο εκτιμητής δεν είναι ούτε δικαστής, ούτε δημόσια αρχή. Γράφουμε τις παρατηρήσεις μας, κρατάμε τις επιφυλάξεις μας, αναφέρουμε και το αυξημένο ρίσκο για την υπόθεση και τέλος...

 

*** Υγ: Αρκετές αντίστοιχες περιπτώσεις, δηλαδή γιαπιά ή γενικώς ημιτελή που δηλώθηκαν με αλλαγή χρήσης, έχουν γίνει δεκτά από τράπεζες, αποπερατώθηκαν από τους ιδιοκτήτες και τελικά κάποια έχουν μεταβιβαστεί κιόλας,χωρίς πρόβλημα.

Έχω αντιμετωπίσει κι εγώ τέτοια ως εκτιμητής, πχ: διώροφο με ψηλή σοφίτα και 5 ξεμπαζωμένα υπόγεια με αλλαγή χρήσης σε κατοικία (άρα 8 όροφοι κατοικίας) μέσα στην Αράχωβα, το οποίο ήταν όλο στα μπετά και τελειωμένο μόνο απ'έξω, (επένδυση πέτρας και ψεύτικα κουφώματα).

[nzerman]

Η χρήση στα υπόγεια άλλαξε με ρύθμιση (εξαίρεση από κατεδάφιση) ή καταβλήθηκε το παράβολο και νομιμοποιήθηκε με την άδεια;

Η άδεια τι τίτλο έχει;

Στις επίμαχες κατόψεις τι εμφαίνεται;

Πάντως, κατά την άποψη μου, θα μπορούσε να ρυθμίσει κανείς την αλλαγή της χρήσης και στη συνέχεια να ζητήσει την αποπεράτωση αυτής σύμφωνα με το άρθρο 25§5α (εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο). 

Λάβε υπόψιν και αυτό Καθορισμός δικαιολογητικών για τη χορήγηση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών της παρ. 17 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (ΦΕΚ 209 Α΄), όπως ισχύει» (ΦΕΚ 43 Β’)

Edited Φεβρουάριος 5 , 2017 by nzerman

[anavatis]

Η χρήση στα υπόγεια άλλαξε με ρύθμιση (εξαίρεση από κατεδάφιση) ή καταβλήθηκε το παράβολο και νομιμοποιήθηκε με την άδεια;

Η άδεια τι τίτλο έχει;

Στις επίμαχες κατόψεις τι εμφαίνεται;

Πάντως, κατά την άποψη μου, θα μπορούσε να ρυθμίσει κανείς την αλλαγή της χρήσης και στη συνέχεια να ζητήσει την αποπεράτωση αυτής σύμφωνα με το άρθρο 25§5α (εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο). 

Λάβε υπόψιν και αυτό Καθορισμός δικαιολογητικών για τη χορήγηση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών της παρ. 17 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (ΦΕΚ 209 Α΄), όπως ισχύει» (ΦΕΚ 43 Β’)

 

τη δήλωση Ν.4178/13 δεν την έχω στα χέρια μου ακόμα, αλλά η άδεια και τα σχέδια στα οποία φαίνονται τα νόμιμα και τα αυθαίρετα Ν.4178/'13 έχει τίτλο "τροποποίηση μελέτης, αναβάθμιση και νομιμοποίηση αυθαιρέτων" (προφανώς το παράβολο ίσως και το 30% του προστίμου θα έχει πληρωθεί για να έχει βγει η άδεια από Πολεοδομία).

στις κατόψεις (εγκεκριμένες από Πολεοδομία λόγω της άδειας νομιμοποίησης φαίνονται κανονικά τα δωμάτια στα υπόγεια και οι λοιποί χώροι του Ν.4178/'13)

να πω επίσης ότι είχε προηγηθεί  και υπαγωγή στο Ν.4014/11 και έγκριση σχεδίων με τα αυθαίρετα και αλλαγές χρήσης από ΕΟΤ.

και τότε και μέχρι σήμερα το κτήριο είναι στο σκελετό.....

 

-nzerman αυτό που λές για το "αρ. 17 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (ΦΕΚ 209 Α΄), όπως ισχύει» (ΦΕΚ 43 Β’) που αναφέρεται στο νέο νόμο?

 

-" κατά την άποψη μου, θα μπορούσε να ρυθμίσει κανείς την αλλαγή της χρήσης και στη συνέχεια να ζητήσει την αποπεράτωση αυτής σύμφωνα με το άρθρο 25§5α (εφόσον οι εργασίες για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο)". 

Αυτό ισχύει κατά κανόνα δηλαδή για όλα τα ακίνητα εφόσον δεν αλλάζει ο όγκος?

Edited Φεβρουάριος 6 , 2017 by anavatis

[dimitrispsi]

Καλημέρα σας,

 

Θα ήθελα την βοήθεια όποιου πιθανόν γνωρίζει πώς πρέπει να εκτιμηθεί μια εγκατάσταση με σιλό αποθήκευσης σιτηρών, χωρίς κτίριο.

 

Από αγγελίες που βρήκα για μεταχειρισμένα σιλό, υπάρχουν πολύ μεγάλες αποκλίσεις στις ζητούμενες τιμές.

 

Κάθε βοήθεια δεκτή!

 

Ευχαριστώ!