Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Didonis]

... εργολ όφελος επί της εμπορικής αξίας....

Εργολαβικό όφελος επί της εμπορικής αξίας και όχι επί του κόστους κατασκευής είναι ΛΑΘΟΣ και δεν στέκει.

[ilias]

Ως "Αξία Ανάπτυξης" Παύλο εννοείς το "Κόστος Ανάπτυξης";;

[Pavlos33]

Αξία ανάπτυξης πρακτικά είναι το πόσο θα πουληθεί επένδυση. Πχ φτιάχνεις κατοικίες και με υποτιθέμενη έρευνα αγοράς λες ότι θα πουλήσεις 1500 Ε/τμ εφαρμόζοντας συντελεστή κοινοχρήστων αν πρόκειται για πολυκατοικία για να εξάγεις τις καθαρές προς πώληση επιφάνειες διαμερισμάτων καταστημάτων κλπ. Αθροίζοντας τα ποσά πώλησης έχεις την αξία ανάπτυξης της επένδυσης.

[ilias]

Εργολαβικό όφελος επί της εμπορικής αξίας και όχι επί του κόστους κατασκευής είναι ΛΑΘΟΣ και δεν στέκει.

 

Γιατί Didonis;

[Didonis]

Αυτονόητα Ηλία διότι καμία εργολαβική εργασία στην πιάτσα δεν υπολογίζει το όποιο εργολαβικό της όφελος με βάση την τελική εμπορική αξία του προς πώληση ακινήτου που κατασκευάζει.

 

Όλα μα όλα τα εργολαβικά πάνε με βάση κόστος εργατικού ή και + κόστος υλικών ή και αλλα κοστολόγιο, σε αυτό πολλαπλασιάζουν επί Χ% το εργολαβικό τους όφελος, και για αυτό το χαρακτηρίζουμε εργολαβικό όφελος και όχι κάτι άλλο… (πχ εμπορικό, υπεραξίας επειδή ο εργολάβος ήταν ο Χ υπέροχος κλπ κλπ)

 

Οι εκτιμήσεις λοιπόν των ακινήτων δεν μπορούν σε καμία περίπτωση να κάνουν υπολογισμούς και να εξάγουν συμπεράσματα σε φανταστικά ανύπαρκτα δεδομένα που θα ήταν εργολαβικό όφελος επί της εμπορικής αξίας.

 

Ναι θα μπορούσε να το ονομάσει ή ορίσει διαφορετικά. Δηλαδή ένα άλλο +Χ% για κάτι που προσδίδει αξία στο εκτιμούμενο ακίνητο.

 

Υ.Γ.

(θα σου έλεγα επικουρικά ότι σε περισσότερες από 2 και χιλιάδες εκτιμήσεις που έχω κάνει έως σήμερα, σχεδόν σε όλη την επικράτεια και για τις περισσότερες χρήσεις ακινήτων,  ποτέ δεν πέρασε ούτε καν από τον νωτιαίο μυελό μου η σκέψη να βάλω εργολαβικό όφελος σε εμπορική αξία. Την επηρεάζει ναι αλλα υπολογιστικά δεν πάει έτσι)

[ilias]

Κατανοώ τι λες αλλά υπάρχει διχογνωμία ακόμα και μεταξύ συγγραφέων βιβλίων εκτιμητικής για το θέμα!!!!

[ted78]

Ας το δούμε ως εξής. Το δεδομένο μας έπειτα από έρευνα της αγοράς είναι η αξία πώλησης κατοικιών, γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών, θέσεων στάθμευσης κλπ.

Σε αυτή την αξία ενσωματώνονται το κόστος κτήσης γης, το κόστος κατασκευής και το κόστος του χρήματος.

Εμείς προσπαθούμε να αποδομήσουμε  την αξία πώλησης στα συστατικά της στοιχεία, ώστε να βρούμε την αξία της γης. Η βάση υπολογισμού του εργολαβικού και επιχειρηματικού οφέλους είναι το κόστος ανάπτυξης - κατασκευής - επένδυσης.

Μαθηματικά μπορείς να τα υπολογίσεις και ως ποσοστά της τελικής αξίας πώλησης, ωστόσο δεν είναι αυτή η λογική σειρά υπολογισμού τους, αφού ως ποσά και έννοιες προηγούνται της αξίας πώλησης και δεν έπονται αυτής.

Edited Μάρτιος 23 , 2017 by ted78

[BAS]

Εγώ που δεν είμαι εκτιμητής των βιβλίων , αλλά της αγοράς θα σας πω το εξής .

Εργολαβικό όφελος είναι το ποσοστό κέρδους πάνω στην αξία της εργολαβίας . 

Δηλαδή μπορεί ο κύριος του έργου να ορίσει έναν γενικό εργολάβο , ο οποίος θα παραδώσει περατωμένο το έργο . Οπότε εκεί θα έχει το κόστος κατασκευής και το εργολαβικό του όφελος , ως συνολικό κόστος κατασκευής .

 

Αλλά το κόστος της αξίας της γης είναι ανεξάρτητο . 

 

Ο κύριος του έργου , εφ ΄όσον είναι επιχειρηματίας θα πρέπει για να υπολογίσει το επιχειρηματικό του όφελος να προσθέσει πάνω στο ποσό που του έδωσε ο εργολάβος , το χρηματοοικονομικό κόστος , το κόστος λειτουργίας της επιχείρησης του , την προσωπική του αμοιβή ως εργαζόμενος , τα λοιπά κόστη που τυχόν έχει η επιχείρηση του , θεωρούμε ότι δεν έχει εξοπλισμό και αποσβέσεις και πάνω σε αυτό να υπολογίσει ένα ποσοστό που θα είναι το επιχειρηματικό του όφελος και το οποίο μετά την αφαίρεση των φόρων εισοδήματος θα αποδοθεί σαν μέρισμα στους μετόχους ή μέρος του θα γίνει αποθεματικό .

 

Αρα σε τελική μορφή το επιχειρηματικό όφελος είναι μέρος της εμπορικής αξίας πώλησης . Οπότε θεωρούμε εμπορική αξία πώλησης μείον επιχειρηματικό όφελος , μείον εταιρικά κόστη που ανέφερα παραπάνω , μείον εργολαβικό όφελος  , μείον κόστος κατασκευής , μας βγάζει την αξία της γης . 

 

Σε νούμερα : Τιμή πώλησης 3000 . Επιχειρηματικό όφελος 15 % , άρα επιχειρηματικό κόστος 2610 . Επιχειρηματικά κόστη 10 % άρα συνολικό κατασκευαστικό κόστος και αξία γης  2373 . Κόστος κατασκευής υπολογίζουμε 1200 €/τμ και εργολαβικό όφελος 15 % , άρα συνολικό κόστος κατασκευής 1380 τα οποία αφαιρούμε από τα 2373 . οπότε αξία γης  993 €/τμ .

 

Εννοείται ότι στο κόστος κατασκευής υπολογίζουμε το συνολικό κόστος κατασκευής διαμερισμάτων , αποθηκών , θέσεων στάθμευσης , κλιμακοστασίων , πιλοτής , περιβάλλοντος χώρου και το ανάγουμε ανά τμ πωλουμένου διαμερίσματος .

[ilias]

Το κόστος δανεισμού και των λοιπών επαγγελματικών αμοιβών και απρόβλεπτων το υπολογίζουμε με ποσοστό επί:

- Του Κόστους κατασκευής, δηλαδή επί του m2 x €/m2 ή

- Αφού στο παραπάνω κόστος έχουμε ενσωματώσει και τα τα κόστη Ε.Ο. και Επ.Ο;

 

Διότι ο Κιόχος στο Βιβλίο του το έχει με το δεύτερο τρόπο, ενώ σε σημειώσεις από σεμινάριο του ΤΕΕ ακολουθείται ο πρώτος τρόπος.

[apoul]

Τους μεσίτες υπολογίζει βάση της εμπορικής αξίας συνήθως και τις αμοιβές-απρόβλεπτα κλπ βάση του κόστους κατασκευής χωρίς τα Ε.Ο. και Επ.Ο.