Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Didonis]

Στοίχημα ότι αφορά ρύθμιση δανείου άρα τράπεζες και άρα δεν έχει συμβολαιογράφο να ρωτήσει και άρα πρέπει να δώσει τιμή «εκτίμησης» ακόμα και υπό όρους και προϋποθέσεις….

 

Anavati… γενικός κανόνας… κάνε εσύ την «όποια εκτίμηση» σου και για κάθε αρνητική προϋπόθεση που έχεις και νομική αβεβαιότητα ιδιοκτησίας, τακτοποίησης τίτλων, τακτοποίηση ΕΟΤ, πολεοδομικών κλπ… κατέβαζε % από την αρχική σου εκτίμηση….

συνοπτικά κάνε πάσα την μπάλα να κρίνουν μόνοι τους με όλα τα παρελκόμενα..... (θα διαλέξουν το χειρότερο φυσικά αλλά δεν σε αφορά)

[anavatis]

Δεν υπάρχει συμβολαιογράφος...κανεις δεν υπάρχει γενικά μόνο χαρτιά. Ακίνητο κι εγώ... Το θέμα είναι ότι δεν μου ξαναετυχε κάτι τέτοιο και δεν ξέρω ποια υπόθεση είναι η πιο σωστή... Εκτιμητικα. Μιλώντας παντα

Edited Ιούνιος 7 , 2017 by anavatis

[Pavlos33]

Πες μας το ιστορικό της υπόθεσης.

Αρχικά είχες ένα ξενοδοχείο το οποίο έλαβε σήμα λειτουργίας με κάποιες κλίνες και για χ κατηγορία. Σήμερα οι εν ισχύ κλίνες είναι λιγότερες από τις αρχικές; 

Πως έγινε η σύσταση Ο.Ι?

Άλλαξε σε ξενοδοχείο συνιδιοκτησίας;

Η εταιρία έχει στην κυριότητα τους υπόλοιπους χώρους; Λαμβάνει έσοδα ή τα έχει πουλήσει σε άλλους ιδιοκτήτες;

Προηγούμενη εκτίμηση υπάρχει και αν ναι πως το έχει αντιμετωπίσει ο συνάδελφος της τραπεζας;

[anavatis]

Δεν υπάρχει προηγούμενη εκτίμηση σίγουρο αυτο, η εταιρεία έχει μόνο το ξενοδοχείο,την οριζόντια την επέβαλε ο εοτ.. Λογικό..

Edited Ιούνιος 7 , 2017 by anavatis

[Didonis]

Δεν υπάρχει προηγούμενη εκτίμηση σίγουρο αυτο, η εταιρεία έχει μόνο το ξενοδοχείο,την οριζόντια την επέβαλε ο εοτ.. Λογικό..

 

Ξενοδοχείο (υφιστάμενο) στην Ελλάδα και ειδικά αν είναι και προ 5 – 10 ετών κατασκευή μέχρι και όσο θέλεις παλιά και να μη έχει πάρει δάνειο….. (άρα να μη υπαρχει αρχική εκτίμηση) είναι το μόνο σίγουρο ότι δεν υπάρχει παρά μόνο αν είναι από τα Ξενία….

Β. Αν δεν μπορείς να δώσεις συγκεκριμένα αναλυτικά δεδομένα ειδικά σε δαιδαλώδη κατάσταση πως θα μπορέσουμε να βοηθήσουμε σε ακόμα πιο δαιδαλώδη εξ αποστάσεως περιγραφή?

Είναι σημαντικό και ποιος και για ποιο λόγο ζητά την εκτίμηση.

Θα πρέπει να αποφασίσεις μόνος σου. Οι μαντέψεις έχουν περιορισμούς ανυπέρβλητους.

Οι εκτιμήσεις έχουν κοστολόγηση αβεβαιοτήτων για την ιδιοκτησιακή πολεοδομική και λειτουργική δυνατότητα που την αφαιρείς από την εκτίμηση αν όλα ήταν χωρίς αυτά.

Είναι σημαντικό και ποιος και για ποιο λόγο ζητά την εκτίμηση.

Αποφάσισε τι θες.

[anavatis]

Εννοώ ότι δεν υπάρχει εκτίμηση πρόσφατη από το συγκεκριμένο εντολέα..τωρα παλαιότερα και για άλλους μπορεί να έχει χιλιοεκτιμηθει..είναι παλιό....δεν έχουμε εκτιμήσεις άλλων...εξάλλου το νεότερο σήμα που έλαβε είναι σχετικά πρόσφατο..ο λόγος είναι εξασφάλιση

Edited Ιούνιος 7 , 2017 by anavatis

[Didonis]

Ε μπρε anavati με τόσες ασάφειες το προς εκτίμηση με άλλες τόσες και με το τσιγκέλι οι δικές σου πληροφορίες εδώ δεν προβλέπω εύκολη εξασφάλιση έγκυρης απάντησης και βοήθειας να έχεις….

Ζήτα τις παλιές εκτιμήσεις ή έστω την πιο πρόσφατη που έχουν… ζήτα όλα τα δεδομένα που έχουν και μη σου παίζουν (αν σου παίζουν) κρυφτούλι (εκεί θα υπάρχουν σχετικές παρατηρήσεις για αυτά που σήμερα διαπιστώνεις διότι αν δεν τα είχαν ξεκαθαρίσει δάνειο γιοκ) … Διότι αν δεν έχεις όλα τα εξαρτήματα του μηχανισμού που πας να προσδιορίσεις την αξία του θα πρέπει να ψάξεις μόνος σου βίδα βίδα το κάθε εξάρτημα και να κάνεις και τον μηχανικό και τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο και τον ΕΟΤαζή και την Πυθία κλπ κλπ….

Τους ενημερώνεις πως όσο λιγότερα δεδομένα έχεις στα χέρια σου τόσο πιο μεγάλες αποκλίσεις από την πραγματικότητα ενδέχεται να έχει η όποια εκτίμηση.

Η περιοχή σου αν θυμάμαι καλά έχει από παλιά ένα κτηματολόγιο οπότε το ιδιοκτησιακό της γης λογικά είναι πιο ξεκάθαρο.

Οπότε ιδου η Ρόδος

Καλό ξημέρωμα από εμένα μαν και καλό κουράγιο… 

[anavatis]

ακριβώς αυτό θα κάνω συνάδελφε..τα άπαντα θα ζητήσω και το ένα φέρνει το άλλο...το ερώτημα το έθεσα τώρα για ανταλλαγή απόψεων σχετικά με παρόμοια περίπτωση γιατί όπως είπα δεν μου ξανάτυχε και από τα όσα στοιχεία έχω μέχρι τώρα είμαι σχεδόν σίγουρος -ακόμη κι όταν έχω όλα τα στοιχεία αφού αυτό που σας περιέγραψα ως ιδιοκτησιακό καθεστώς στο αρχικό post είναι γεγονός - ότι η εκτίμηση θα χρειαστεί σενάριο-υπόθεση για να στέκει...

π.χ το πιο πιθανό σενάριο που σκέφτομαι είναι οπως είπα να 'αγνοήσω τις οριζόντιες΄' διότι κατά την άποψη μου είναι προβληματικές για τη χρήση-λειτουργία ενός ξενοδοχείου και δη όταν υπάρχουν και άλλες συν-ιδιοκτησίες άλλων στο ίδιο οικόπεδο ...να υποθέσουμε λοιπόν ότι αυτό είναι αυτοτελές σε ένα οικόπεδο απομειώνοντας όμως την αξία μιας κι αυτό δεν συμβαίνει λόγω των συνιδιοκτητών....επίσης κάθετη δύσκολα να συμβεί γιατί έχουμε πολλούς άλλους συνιδιοκτήτες και εκτός σχεδίου...σχεδόν ακατόρθωτο οπότε αυξάνεται η απομείωση

οποιεσδήποτε άλλες απόψεις βοηθούν στη σκέψη...

καλό βράδυ σε όλους...

Edited Ιούνιος 8 , 2017 by anavatis

[BAS]

Αρχικά να πω ότι στο εξωτερικό είναι παραπάνω από σύνηθες ξενοδοχείο να είναι μέρος κτιρίου οπότε εξ αρχής η ύπαρξη δύο κτιρίων δεν είναι πρόβλημα . 

 

Επειδή όμως ο ΕΟΤ έχει άλλες λογικές κοιτάς τα εγκεκριμένα του ΕΟΤ .

 

Αν ο ΕΟΤ δεν έχει πρόβλημα , ρίχνεις  μια ματιά στην σύσταση του συνιδιόκτητου και προχωράς . 

 

Ακόμα αν η είσοδος και οι βασικοί κοινόχρηστοι χώροι είναι στο ιδιόκτητο και απλά στο συνδιόκτητο είναι μόνο δωμάτια σε ορόφους με σύνδεση μόνο με το ξενοδοχείο , το πρόβλημα είναι πιό απλό . 

[ted78]

@anavatis, στο καθαρά υπολογιστικό κομμάτι, θα το αντιμετωπίσεις σαν ενιαία λειτουργική μονάδα βάσει του σήματος του ΕΟΤ. Εξάλλου στη DCF το μόνο που σε νοιάζει είναι ο αριθμός δωματίων και κλινών. Στο μόνο σημείο που θα πρέπει να δώσεις προσοχή είναι το αποσβεσμένο κόστος, που χρειάζεται για να εξάγεις τα ετήσια έξοδα συντήρησης, όπου και θα πρέπει να αποφασίσεις ποια εμβαδά θα συμπεριλάβεις. Γενικά θα πρέπει να αφαιρέσεις τις οριζόντιες ιδιοκτησίες των άλλων ιδιοκτητών συν τους αναλογούντες κοινόχρηστους χώρους.

 

Στο ιδιοκτησιακό κομμάτι, θα το αντιμετωπίσεις με ομαδοποίηση γηπέδων - κτιρίων, όπου σε κάθε ξεχωριστό γήπεδο θα εισάγεις τα τμήματα κτιρίων που του αναλογούν. Στο γήπεδο με τις πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες καλό είναι να υπολογίσεις το συνολικό ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του γηπέδου και να εισάγεις κάθε οριζόντια ιδιοκτησία ως τμήμα κτιρίου και όχι ως ξεχωριστό ακίνητο.

Όλα αυτά τα αναφέρεις στη λεκτική περιγραφή σου αναλυτικά.

 

Θεωρώ ότι δεν υπάρχει πρόβλημα με το ιδιοκτησιακό και εξάλλου δεν είναι στην αρμοδιότητα του εκτιμητή μηχανικού να κάνει κρίσεις επί του συγκεκριμένου θέματος, αλλά του νομικού συμβούλου της τράπεζας. Εσύ περιγράφεις την κατάσταση ως έχει και αν η τράπεζα θέλει να ψάξει περισσότερο το ιδιοκτησιακό θέμα, θα πρέπει να απευθυνθεί στον αρμόδιο επαγγελματία, συνεργαζόμενό της.