Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

Αρχικά να πω ότι στο εξωτερικό είναι παραπάνω από σύνηθες ξενοδοχείο να είναι μέρος κτιρίου οπότε εξ αρχής η ύπαρξη δύο κτιρίων δεν είναι πρόβλημα . 

 

Επειδή όμως ο ΕΟΤ έχει άλλες λογικές κοιτάς τα εγκεκριμένα του ΕΟΤ .

 

Αν ο ΕΟΤ δεν έχει πρόβλημα , ρίχνεις  μια ματιά στην σύσταση του συνιδιόκτητου και προχωράς . 

 

Ακόμα αν η είσοδος και οι βασικοί κοινόχρηστοι χώροι είναι στο ιδιόκτητο και απλά στο συνδιόκτητο είναι μόνο δωμάτια σε ορόφους με σύνδεση μόνο με το ξενοδοχείο , το πρόβλημα είναι πιό απλό . 

 οι κοινόχρηστοι είναι όλοι στο οικόπεδο που υπάρχει συνιδιοκτησία με άλλους. ναι όπως το θέτεις επικαλούμενος το διεθνές πλαίσιο δεν πρέπει να είναι πρόβλημα. βέβαια αναμένω ακόμα σχέδια της σύστασης να δούμε τί γίνεται αναλυτικά και κυρίως τί γίνεται και με την συνιδιοκτησία στον υπαίθριο χώρο (πρόσβαση στους κοινόχρηστους, θέσειςστάθμευσης κλπ)

Edited Ιούνιος 8 , 2017 by anavatis

[BAS]

To ότι είναι στο συνιδιόκτητο  η είσοδος και οι κύριοι κοινόχρηστοι χώροι , σαλόνια κλπ , είναι μεγάλο μειονέκτημα αν δεν ορίζεται εμφανώς η χρήση του ξενοδοχείου στον επισκέπτη και περαστικό . Εκτός αν είναι μειωμένης διαμονής οπότε είναι πλεονέκτημα...

[anavatis]

καλησπέρα.

πως θα υπολογίζατε τη σημερινή εμπορική αξία ημιτελούς ξενοδοχείου (στάδιο τοιχοποιίας)?

[ted78]

Με αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης σίγουρα. Θεωρώ λίγο δύσκολο να βρεθούν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων τέτοιων κτιρίων, αλλά όχι και απίθανο.

[anavatis]

Με αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης σίγουρα. Θεωρώ λίγο δύσκολο να βρεθούν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων τέτοιων κτιρίων, αλλά όχι και απίθανο.

 γνωρίζει  κανείς αν αυτό διευκρινίζεται κάπου ρητά μέσα στα εκτιμητικά πρότυπα (ευρωπαϊκά ή διεθνή)? δηλαδή στην περίπτωση ημιτελούς ξενοδοχείου ότι εφαρμόζουμε μέθοδο του κόστους αντικατάστασης?

Edited Ιούνιος 25 , 2017 by anavatis

[ted78]

Δεν υπάρχουν τέτοιες διατυπώσεις στα πρότυπα, απ' όσο γνωρίζω. Η μέθοδος του αποσβεσμένου κόστους είναι αναγνωρισμένη από τα πρότυπα και νομίζω η μόνη που προσφέρεται στην περίπτωσή σου, εκτός και αν έχεις επαρκή συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων τέτοιων ιδιοκτησιών. Η DCF δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε αυτή την περίπτωση, αφού δεν υπάρχει άδεια λειτουργίας, σήμα ΕΟΤ κλπ.

Εξάλλου, γνωρίζεις αν τελικά θα λειτουργήσει ως ξενοδοχείο ή μπορεί στην πορεία να αλλάξει χρήση;

[Pavlos33]

anavatis

Συνήθως οι τράπεζες για ημιτελή ξενοδοχεία ζητούν την αξία ημιτελούς και την αξία αποπερατωμένου

Και στις δυο περιπτώσεις κάνεις χρήση μεθόδου DCF για τις εν ισχύ (από την απόφαση) κλίνες με τη διαφορά ότι στο ημιτελές θα χρειαστείς επιπλέον δεδομένα όπως το εύλογο κόστος υλοποίησης επένδυσης, καθώς και αυτό που αντιστοιχεί μέχρι την ημερομηνία αποπεράτωσης, την υπολειπόμενη (κατ εκτίμηση) διάρκεια αποπεράτωσης, τα ίδια κεφάλαια, την επιδότηση οπότε θα έχει το ποσό δανεισμού (θα τα βρεις στην απόφαση ένταξης σε αναπτυξιακό), οπότε θεωρώντας ένα επιτόκιο δανεισμού για μια συνήθως 10 ετη μελέτη, θα έχεις dcf για κάθε χρόνο (1 έως 10) και θα προσθέτεις τα αντιστοιχούντα τοκοχρεολύσια για κάθε χρόνο μαζί με τη γνωστή μέθοδο για έσοδα, επιπλέον έσοδα από άλλες υπηρεσίες, λειτουργικά έξοδα, έξοδα συντήρησης κλπ

Καλύτερα (αν δεν το έχεις κάνει ήδη) να μιλήσεις με την τεχνική υπηρεσία της τράπεζας, ώστε να σε καθοδηγήσουν οι συνάδελφοι για το πως πρέπει να εκτιμηθεί.

Ενδέχεται όπως αναφέρει ο συνάδελφος τελικά να εκτιμηθεί με αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης το οποίο ναι μεν δεν συνηθίζεται για τέτοια ακίνητα (ίσως μόνο ως μια μορφή σχετικής προσέγγισης-στάθμισης αξιών αν απαιτηθεί) αλλά αν δεν έχεις περαιτέρω στοιχεία δεν έχεις και άλλη επιλογή.

Edited Ιούνιος 25 , 2017 by Pavlos33

[ted78]

Γενικά μιλώντας, διεθνώς η DCF χρησιμοποιείται σε ξενοδοχεία με πάνω από 120 - 150 κλίνες. Στη συγκεκριμένη περίπτωση υπάρχουν πολλοί απροσδιόριστοι παράγοντες. F&B πόσο θα βάλεις; Έξοδα λειτουργίας, διοίκησης κλπ; Είναι οικογενειακή επιχείρηση ή όχι; Θα βάλεις ποσοστό από τουριστικούς πράκτορες ή όχι; Γενικά θα έλεγα ότι είναι επίφοβη η DCF για τη συγκεκριμένη περίπτωση λόγω μεγάλου πλήθους παραδοχών. 

Άσε που δεν υπάρχουν και οικονομικά στοιχεία, ισολογισμοί κλπ

 

Νομίζω ότι ξέχασα να αναφέρω και το πιο σημαντικό. Έσοδα από πότε θα αρχίσεις να καταγράφεις; Από την υποθετική ημερομηνία αποπεράτωσης; Και αυτή πότε θα είναι; Θα έχεις ολόκληρη σεζόν ή μισή; Όλα αυτά μπορούν να επηρεάσουν πολύ τα νούμερα.

Edited Ιούνιος 25 , 2017 by ted78

[anavatis]

Οκ. Δεδομένου ότι πρόκειται και για μικρό ξενοδοχείο καταλήγω στη μέθοδο του αποσβεσμενου κόστους αντικατάστασης

Edited Ιούνιος 25 , 2017 by anavatis

[anavatis]

καλησπέρα. μέχρι πόσο κόστος μπορεί να φτάσει ένα νέο μεταλλικό στέγαστρο διαστάσεων ~10μ. * 30μ. (σε €/τ.μ. μιλάμε και ύψους ~3,0μ. τυπικό) και πάνελ επικάλυψης στη οροφή?

Edited Ιούλιος 10 , 2017 by anavatis