Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

καλησπέρα. μπορεί κάποιος που είναι μηχανικός και κάνει εκτιμήσεις να δηλώσει τους καδ 

68.31.16 -εκτίμησης ακινήτων έναντι αμοιβής ή βάσει σύμβασης

66.22.10.04-εκτιμητή?

 

τί διαδικασία απαιτείται? μπορεί να γίνει on-line

 

YΓ. πρόκειται για πρόγραμμα εσπα και μου ζήτησαν επιμέρους καδ και όχι τον γενικό καδ αρχιτεκτόνων που είχα δηλώσει στην αρχή...

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2017 by anavatis

[anavatis]

καλησπέρα. σε μια εκτίμηση έχω μια οικοδομή που ενώ προβλέπονταν να ανεγερθεί με λιθοδομή και έκανε χρήση του επιπλέον σ.δ. βάσει ΝΟΚ (δεν προσμετράται η τοιχοποία στο 100%) τελικά έγινε με τούβλα. είναι σε εξέλιξη το έργο (στα επιχρίσματα ~50%), η οα είναι πρόσφατη και .η δόμηση έχει εξαντληθεί...πως θα το αντιμετωπίζατε εκτιμητικά...?

[ted78]

Αφού η οικοδομική άδεια είναι σε ισχύ, υπάρχει δυνατότητα αναθεώρησης χωρίς πρόστιμα κλπ. 

Εκτιμητικά, είτε πέτρα, είτε τούβλο, θα λάμβανα υπόψη τη συνολική κάλυψη του κτιρίου και όχι μόνο ό,τι προσμετράται στη δόμηση.

Ως προς τις αξίες, δεν υπάρχουν ιδιαίτερες διαφορές στο συνολικό κόστος κατασκευής.

Δεν θα έκανα κάποια απομείωση λόγω του διαφορετικού υλικού, αλλά θα σημείωνα ότι οι αξίες ισχύουν με την προϋπόθεση ότι θα ενημερωθεί ο φάκελος της άδειας.

 

Υ.Γ. Τώρα πρόσεξα ότι έχει εξαντληθεί η δόμηση. Οπότε πάτα του μία απομείωση λόγω πιθανής εμπλοκής, σε περίπτωση που δεν πάρει έγκριση από τον ελεγκτή δόμησης και επειδή είναι ευάλωτο.

Edited Οκτώβριος 18 , 2017 by ted78

[Pavlos33]

anavatis

Σκοπός της εκτίμησης ποιος είναι;

Μέθοδο που ακολουθείς; (Υποθέτω λόγω του ότι είναι ημιτελές θα πας με μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης).

Έχεις επικοινωνία με ιδιοκτήτη να λάβεις πληροφορίες από το μηχανικό του έργου;

Ενδεχομένως να έχει κάνει κάποια επιφάνεια μικρότερη και να μην έχει υπέρβαση δόμησης όταν θα κάνει αναθεώρηση πριν τον τελικό έλεγχο από ελεγκτή δόμησης.

Αν δεν έχεις επικοινωνία με κανέναν και ο σκοπός της εκτίμησης είναι για αναγκαστική εκτέλεση δεν θα δώσεις καμία πολεοδομική ταύτιση και θα δηλώσεις ότι δεν είσαι σε θέση να επιλέξεις νομιμότητα στον παρόν κατασκευαστικό στάδιο, δίνοντας στη συνέχεια τις αξίες υπό προϋποθέσεις (νομιμότητας, ταύτισης τίτλων κλπ).

Διαφορετικά θα πρέπει να πάρεις πάνω σου ότι υπάρχει υπέρβαση ΣΔ να δηλώσεις ότι δεν τακτοποιείται λόγω έτους κατασκευής μετά το 2011, στοιχεία τα οποία δεν έχεις καμία βεβαιότητα και και κανένα λόγο να πάρεις την ευθύνη.

Θα αναφέρεις όμως τη διαφοροποίηση της κατασκευής, αφού έτσι και αλλιώς αυτό θα το έχεις εισάγει στους υπολογισμούς μέσω του κατασκευαστικού κόστους.

Edited Οκτώβριος 18 , 2017 by Pavlos33

[anavatis]

η μέθοδος θα είναι η συγκριτική. ο σκοπός είναι η δανειοδότηση (υπάρχει και προυπολογισμός προς έγκριση για αποπεράτωση). υπάρχει πλήρης επικοινωνία με όλους....το τί έγινε είναι ξεκάθαρο και το γνωρίζουν ολοι...το θέμα είναι αν θα μπορέσει τελικά να εγκριθεί μια αναθεώρηση αφαιρώντας δόμηση με διάφορους τρόπους προκειμένου να συνεχιστούν νόμιμα η εργασίες αλλά πολύ δύσκολα....το θέμα μου είναι να προσδιορίσω όσο πιο σωστά γίνεται ποιος συντ. απομείωσης θα εφαρμοστεί στην εμπορική αξία (ως αποπερατωμενο)...π.χ . ένα σενάριο θα ήταν κατεδάφιση ενός τμήματος ή καλύτερα  μετατροπή του σε η/χ...

επίσης, θέλω να ρωτήσω  επιβάλλονταν πρόστιμα ανέγερσης-διατήρησης πως θα υπολογίζονταν στην συγκεκριμένη περίπτωση...?ας πούμε ότι η υπέρβαση δόμησης λόγω του  μη υπολογισμού της τοιχοποιίας στο σ.δ.  είναι ~15τ.μ. τί γίνεται όμως με το ότι κατασκευάστηκε εξ ολοκλήρου με τούβλα κι όχι με πέτρα?

Edited Οκτώβριος 18 , 2017 by anavatis

[grmaster]

Αυθαιρετες κατασκευες δεν υπολογιζονται στις εκτιμήσεις...

[Pavlos33]

anavatis

Αφού ο σκοπός της εκτίμησης αφορά δανειοδότηση (δάνειο ανέγερσης-αποπεράτωσης)  θα ενημερώσεις πελάτη και τράπεζα ζητώντας την αναθεώρηση της Ο.Α προς αποκατάσταση της νομιμότητας. Αν υπογράψεις αρνητικά στη νομιμότητα δεν θα δοθεί δάνειο.  Δεν λες όμως αν έχεις ρωτήσει τον επιβλέποντα και το μελετητή μηχανικό για το τι έχει γίνει και αν έχουν προχωρήσει σε αναθεώρηση. 

 

grmaster

Γενικά υπολογίζονται με μειωτικούς συντελεστές επί της επιφάνειάς τους και αφαιρώντας το κόστος τακτοποίησης. Για νέα δάνεια χωρίς 100% πολεοδομική νομιμότητα συνήθως (να μην πω πάντα) δεν γίνεται χορήγηση.

[ted78]

Το πως θα γίνει η αναθεώρηση είναι δουλειά του ιδιοκτήτη και του μηχανικού του. Προφανώς, ως έχει δε μπορεί να δοθεί νομιμότητα. Οπότε θα πρέπει να κάνεις συνεννόηση με όλους για το αν θα προχωρήσεις την εκτίμηση ως έχει, ή αν θα την παγώσεις και εφόσον ρυθμιστούν τα πολεοδομικά θέματα, ο πελάτης της τράπεζας να επανέλθει με τα νέα δεδομένα. 

[grmaster]

Αν έκανες αυτοψία θα πρέπει να πληρωθείς. Στείλε την έκθεση βάλε αξία και βάλε επιφύλαξη ότι το ακίνητο είναι μη σύννομο με την οικ άδεια

[dimitrispsi]

Επίσης είναι αποδεκτό να βάλεις σημερινή αξία 1€ (πρακτικά μηδενική) συν την αξία οικοπέδου, καθώς το ακίνητο είναι χωρίς χρήση (γιαπί) και μη μεταβιβάσιμο & μη εμπορεύσιμο λόγω αυθαιρεσίας.

Edited Οκτώβριος 19 , 2017 by dimitrispsi