Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Didonis]

....θα γράφατε κάποιες επιφυλάξεις για τη νομιμότητα?

ναι.

αν είναι σκέτη εξαίρεση κατεδάφισης τότε συνεχίζει να έχει πρόστιμο διατήρησης και δεν είναι νόμιμο.

Άρα θα πρέπει να μπει στις διατάξεις του 4495 τώρα που το 95 δεν τον είχε .

 

 

Υ.Γ.

κι αν το ερώτημα αφορά εκτίμηση του ακινήτου τότε λάβε ως 95% την πιθανότητα να μη έχουν πληρωθεί για πολλά χρόνια τα ποσά του προστίμου και τα οποία φυσικά ακολουθούν το ακίνητο όταν θα γίνουν απαιτητά με διαδικασίες.

Edited Μάρτιος 1 , 2018 by Didonis

[Pavlos33]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Το ερώτημα αφορά την εκτίμηση ακινήτων εταιρίας υπό εκκαθάριση.

Γνωρίζετε ποια θα πρέπει να είναι η βάση αξίας που θα χρησιμοποιηθεί σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα EVS 2016;

Θα είναι η αγοραία αξία, η εύλογη αξία, ή μια "ειδική" αγοραία αξία με βάση την παραδοχή του ότι η εταιρία θα πρέπει να ρευστοποιήσει τα ακίνητά της σε σύντομο χρόνο, κάτι που σημαίνει ότι δεν υπάρχει εκ των πραγμάτων, ικανός χρόνος έκθεσης των ακινήτων στην αγορά,  ταυτόχρονα οι δυνητικοί αγοραστές γνωρίζουν ότι τα ακίνητα πρόκειται να ρευστοποιηθούν αναγκαστικά και η ιδιοκτησία θα πρέπει να συμβιβαστεί με τίμημα κατώτερο από την αγοραία αξία;

Στην ουσία περιγράφω μια αξία ρευστοποίησης υπό παραδοχές ή αξία αναγκαστικής πώλησης, αξίες οι οποίες βεβαίως δεν μπορούν να αποτελέσουν βάση εκτίμησης, πλην όμως αφορούν αγοραία αξία κάτω από ειδικές παραδοχές, οι οποίες θα αναγράφονται ρητώς στους δεσμευτικούς όρους.

[ted78]

Αγοραία αξία θα πρέπει να δώσεις σίγουρα.

Τώρα για λοιπές βάσεις αξιών θα πρέπει ο εντολέας σου να σου διευκρινίσει τον σκοπό της εκτίμησης και που θα χρησιμοποιηθεί, αφού σε εταιρίες υπό εκκαθάριση δεν είναι πάντα βέβαιο ότι θα γίνει ρευστοποίηση των ακινήτων.

Ίσως χρειάζεται η εκτίμηση για να προσδιοριστεί το ποσοστό συμμετοχής κάποιων μετόχων, στο μετοχικό κεφάλαιο. Οπότε συζήτησε με τον εκκαθαριστή να σου προσδιορίσει τι ακριβώς χρειάζεται.

Edited Απρίλιος 15 , 2018 by ted78

[Pavlos33]

Ευχαριστώ για την απάντηση

Από όσο γνωρίζω γενικώς σε μια εταιρία υπό εκκαθάριση, τα πάγια περουσιακά θα πρέπει να ρευστοποιηθούν και αφού καλυφθούν οι υποχρεώσεις της εταιρίας προς τρίτους το ποσό που θα απομείνει θα μοιραστεί στους μετόχους κατά τα ποσοστά τους.

Σε αυτή την περίπτωση κατά την οποία γνωστοποείται (και έχει γραφεί στους δεσμευτικούς όρους) ότι τα ακίνητα θα ρευστοποιηθούν ποια βάση αξίας θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί σύμφωνα με την ανάλυση που κάνω στο προηγούμενο μήνυμα;

Η αγοραία αξία ή μια αγοραία αξία κάτω από ειδικές παραδοχές η οποία "συγκλίνει" προς την αξία αναγκαστικής πώλησης;

Αναφέρεις ότι: "Ίσως χρειάζεται η εκτίμηση για να προσδιοριστεί το ποσοστό συμμετοχής κάποιων μετόχων, στο μετοχικό κεφάλαιο. Οπότε συζήτησε με τον εκκαθαριστή να σου προσδιορίσει τι ακριβώς χρειάζεται"

Εννοείς ότι μπορεί να ζητηθεί εκτίμηση των ακινήτων της εταιρίας για πληροφοριακούς σκοπούς οπότε η βάση θα είναι η αγοραία αξία;

Edited Απρίλιος 15 , 2018 by Pavlos33

[ted78]

Για την περίπτωση της αξίας αναγκαστικής πώλησης θα ανατρέξεις στο κεφάλαιο 5.10.7 των EVS 2016.

Το βασικό είναι ότι θα πρέπει να σου ζητηθεί ξεκάθαρα από τον εντολέα ο υπολογισμός μιας τέτοιας αξίας.

Πάντως σε κάποιες εκτιμήσεις που έκανα για συνεταιριστική τράπεζα υπό εκκαθάριση, μου ζητήθηκε η αξία αναγκαστικής πώλησης στην εντολή, ώστε να καλύπτεται η απαίτηση για υπολογισμό διαφορετικής αξίας από την αγοραία αξία, βάσει του ορισμού.

Πολλές φορές στις ΑΕ, κάποιοι μέτοχοι εισέφεραν ακίνητα αντί ρευστού στο μετοχικό κεφάλαιο, οπότε σε περίπτωση λύσης μίας ΑΕ, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί το ποσοστό συμμετοχής με την τρέχουσα αγοραία αξία.

 

[Pavlos33]

Συμφωνώ στο ότι θα πρέπει να αναφέρεται ξεκάθαρα στην εντολή. Όμως ενδέχεται ο εντολέας να θέλει τη δική μας εκτιμητική καθοδήγηση, οπότε με βάση τις γνώσεις μας να πρέπει να επιλέξουμε την κατάλληλη βάση αξίας.

Αυτό ουσιαστικά ρωτάω. Ποια θα ήταν η κατάλληλη βάση για μια περίπτωση ρευστοποίησης. Θα μπορούσα για παράδειγμα αν δεν υπάρξει εντολή για προσδιορισμό της αξίας αναγκαστικής πώλησης να ορίσω ως βάση την αγοραία αξία ή θεωρείται ως πιο κατάλληλη μια βάση αγοραίας αξίας με ειδικές παραδοχές η οποία ουσιαστικά είναι η αξία αναγκαστικής πώλησης, αφού δεν μπορούμε να ορίσουμε ως βάση την forced sale value. Η αγοραία αξία υπό τις παραδοχές αυτές θα πρέπει να λάβει υπ όψιν ότι

(α) ο πωλητής είναι αναγκασμένος να πουλήσει, οπότε θα είναι συμβιβασμένος με μια αξία μικρότερη της αγοραίας

(β) το χρονικό περιθώριο έκθεσης ακινήτου στην αγορά είναι πολύ περιορισμένο

(γ) Οι δυνητικοί αγοραστές γνωρίζουν ότι το ακίνητο θα πωληθεί από έναν πωλητή (εταιρία υπό εκκαθάριση) που είναι αναγκασμένος να πουλήσει .

(τα α,β και γ θα αναφέρονται με σαφήνεια στους όρους της συμφωνίας καθώς και στην έκθεση εκτίμησης).

Σε αυτό που αναφέρεις περί ποσοστού συμμετοχής στην τρέχουσα αγοραία αξία πως ακριβώς το αντιμετώπισες;

Εκτίμησες την αξία στο 100% ενός ακινήτου και στη συνέχεια επιμέρισες την αξία αυτή στα ποσοστά των μετόχων ώστε να ξέρουν το κλάσμα αξίας που τους αναλογεί;

 

[ted78]

Αν πρόκειται εντός του εξαμήνου να προχωρήσουν σε ρευστοποίηση τότε καλό είναι να τους δώσεις την αγοραία αξία βάσει των ειδικών συνθηκών (αναγκαστική πώληση), όπως τα περιγράφεις. Θα κάνεις βέβαια αναφορά και στην αγοραία αξία, όπως είναι ο συνήθης ορισμός της, αφού σε αυτή θα κάνεις απομείωση λόγω των ειδικών συνθηκών, ωστόσο η τελική αγοραία αξία που θα δώσεις θα είναι αυτή της εκποίησης.

Το εξάμηνο είναι κρίσιμος χρόνος, γιατί αλλιώς θα πρέπει να γίνει επανεκτίμηση. Αυτό το χρονικό διάστημα χρησιμοποιούν συνήθως οι τράπεζες ως μέγιστο για τους πλειστηριασμούς.

Το άλλο με την τρέχουσα αξία στην ΑΕ, έδωσα κανονικά την αγοραία αξία των ακινήτων. Ο επιμερισμός γίνεται από τον εκκαθαριστή, δεν υπάρχει λόγος να μπλέξουμε εμείς ως εκτιμητές στα υπόλοιπα, γιατί υπάρχουν και άλλα περιουσιακά στοιχεία, ομόλογα, μετοχές, συνάλλαγμα, εξοπλισμός, εμπορεύματα κ.λ.π., που δεν είναι της αρμοδιότητάς μας.

 

Edited Απρίλιος 15 , 2018 by ted78

[Pavlos33]

Eυχαριστώ για την απάντηση.

Να υποθέσω την τρέχουσα αγοραία αξία στην Α.Ε την προσδιόρισες για το 100% πλήρους κυριότητας;

[ted78]

Στη συγκεκριμένη περίπτωση ναι, αλλά μου έχουν τύχει και περιπτώσεις όπου η εταιρία είχε μόνο την επικαρπία, ή μόνο την ψιλή κυριότητα και μερικές φορές μάλιστα ποσοστά επί αυτών. Τέτοιες περιπτώσεις είναι λίγο πιο σύνθετες, αλλά αν ακολουθήσεις όσα προβλέπονται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, θα βγάλεις άκρη.

[karanus]

Έχω την εξής περίπτωση:

Ο Δήμος αποζημιώνει με χαμηλή τιμή και γιαυτόν το λόγο ζητείται η εκτίμηση απο την ιδιοκτησία 3.

Η ιδιοκτησία 3 που με ενδιαφέρει θα γίνει χώρος πράσινου.

Προβλέπεται απο την ΕΠΑ.

Η ερώτηση είναι πως θα γίνει η εκτίμηση. 

Εγω καταλαβαίνω ότι:

Η ιδιοκτησία 4 οφείλει στην 3   36,11τμ.

Ο Δήμος οφείλει στην 4 391,23+241,88+28,10=661,21τμ

Η 2 οφείλει στην 3   94,71τμ.

Αθροιζόμενα όλα αυτά δινουν το αρχικό οικόπεδο της 3. Δηλ. 36,11+661,21+94,71=792,03τμ

Όμως στην υποθετική περίπτωση που δεν γινόταν πράσινο τότε το δομήσιμο τμήμσ της 3 θα ήταν 335,51+241,88=577,39τμ.

Σε αυτά τα τμ λέω λοιπόν να εφαρμόσω την υπολειματική μέθοδο.

Δεν ξέρω τι θα κάνω με τα υπόλοιπα.

Με κίτρινο χρώμα είναι η αρχική ιδιοκτησία των 792,03τμ.