Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ted78]

Επειδή έσβησες κάποια στοιχεία από το προηγούμενο μήνυμα, τα αναφέρω ξανά, Αρχική Ιδιοκτησία περίπου 800 τμ, Σ.Δ.: 0,2, Ρυμοτομούνται περίπου 300 τμ, τα υπόλοιπα περίπου 500 τμ χαρακτηρίζονται χώρος πρασίνου από το ρυμοτομικό, η πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού εκκρεμεί, συντάσεις την έκθεση εκ μέρους του οικοπεδούχου, προφανώς προκειμένου να διεκδικήσει μεγαλύτερη αποζημίωση, σε σχέση με αυτή που προκύπτει από τις αντικειμενικές αξίες.

Η εκτίμηση θα πρέπει να γίνει στην αρχική ιδιοκτησία, όπως είναι σήμερα, δηλαδή στα 800 τμ. Δεν χρειάζεται να μπλέξεις στο ποιος αποζημιώνει ποιον, απλά μπορείς να κάνεις αναφορά στο ποια θα είναι η τελική κατάσταση.

Επειδή ο ΣΔ είναι πολύ μικρός, νομίζω ότι δεν προσφέρεται η υπολειμματική μέθοδος να χρησιμοποιηθεί αυτούσια. Δηλαδή στα 800 τμ χτίζεις 160 τμ, μία μεγάλη μονοκατοικία. Αν δεν υπάρχουν κενά οικόπεδα στην περιοχή, ώστε να βρεις συγκριτικά και έχεις συγκριτικά μόνο για μονοκατοικίες, τότε καλώς πήγαινε μόνο με την υπολειμματική, αλλιώς κάνε και συγκριτική πωλήσεων οικοπέδων και επιμερισμό των δύο μεθόδων.

Επειδή το ακίνητο έχει "ελαττώματα", δεν είναι εμπορεύσιμο κατά τον συνήθη τρόπο. Πιστεύω ότι το καλύτερο είναι να χρησιμοποιήσεις ως βάση αξίας, την Εύλογη Αξία (Στη συγκεκριμένη περίπτωση ποσοστό της Αγοραίας).  - σελ. 42 στα EVS 2016.

 

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, karanus said:

Έχω την εξής περίπτωση:

Ο Δήμος αποζημιώνει με χαμηλή τιμή και γιαυτόν το λόγο ζητείται η εκτίμηση απο την ιδιοκτησία 3.

Η ιδιοκτησία 3 που με ενδιαφέρει θα γίνει χώρος πράσινου.

Προβλέπεται απο την ΕΠΑ.

Η ερώτηση είναι πως θα γίνει η εκτίμηση. 

Εγω καταλαβαίνω ότι:

Η ιδιοκτησία 4 οφείλει στην 3   36,11τμ.

Ο Δήμος οφείλει στην 4 391,23+241,88+28,10=661,21τμ

Η 2 οφείλει στην 3   94,71τμ.

Αθροιζόμενα όλα αυτά δινουν το αρχικό οικόπεδο της 3. Δηλ. 36,11+661,21+94,71=792,03τμ

Όμως στην υποθετική περίπτωση που δεν γινόταν πράσινο τότε το δομήσιμο τμήμσ της 3 θα ήταν 335,51+241,88=577,39τμ.

Σε αυτά τα τμ λέω λοιπόν να εφαρμόσω την υπολειματική μέθοδο.

Δεν ξέρω τι θα κάνω με τα υπόλοιπα.

Με κίτρινο χρώμα είναι η αρχική ιδιοκτησία των 792,03τμ.

 

 

Το αρχικό οικόπεδο δεν αυτοαποζημιώνεται και το αποζημιώνουν οι άλλες ιδιοκτησίες και ο Δήμος και στο τέλος δεν απομένει οικοπεδική επιφάνεια για τον ιδιοκτήτη;

Αν έχω καταλάβει σωστά ο σκοπός της εκτίμησης είναι για δικαστική χρήση  και ζητείται η αγοραία αξία κατά το χρόνο συζήτησης στο Δικαστήριο για τον οριστικό καθορισμό τιμής μονάδος.

Επειδή η αποζημίωση οφείλει να είναι πλήρης μετά τη δέσμευση του οικοπέδου, έχω τη γνώμη ότι το οικόπεδο ίσως θα πρέπει να εκτιμηθεί ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με όρους αυτούς που πρoυπήρχαν της δέσμευσης ή αυτούς που ισχύουν σε άλλα παρακείμενα μη δεσμευμένα άρτια και οικοδομήσιμα. Η αγοραία αξία θα επαυξηθεί με τα τυχόντα επικείμενα κάνοντας χρήση μεθόδου d.r.c. Αυτή την αξία θα πρέπει να αποζημιώσει το δικαστήριο. 

 

[karanus]

Παύλο ευχαριστώ και συμφωνούμε.

Αυτό που με απασχολεί είναι το εξής:

Πες ότι για το δομήσιμο τμήμα και με την υπολειματική μέθοδο , (d.r.c. όχι, γιατί δεν υπάρχουν ακίνητα) προσδιορίζεται μία τιμή και τα βρίσκουμε με τον Δήμο , που είναι αυτός που παίρνει και αποζημιώνει και το μεγαλύτερο κομάτι. Σαν κάτοχος πλέον ο Δήμος όταν έρθει η ώρα της υλοποίησης της ΠΤ τότε θα αποζημιωθεί ( ο Δήμος) και απο τις ιδιοκτησίες 4 και 2 . Αυτή την αξία  δεν θα πρέπει με κάποιο τρόπο να την λάβω υπόψη μου και σήμερα υπέρ της ιδιοκτησίας 3;

[Pavlos33]

Καταρχάς να δούμε αν έχουμε καταλάβει σωστά.

1. Η εκτίμηση αφορά δικαστική χρήση όπως αναφέρω παραπάνω και αφορά τον προσδιορισμό αξίας κατά το χρόνο συζήτησης στο Δικαστήριο προς προσδιορισμό οριστικής τιμής μονάδος.

2. Το οικόπεδο δεν αυτοαποζημιώνεται (μου κάνει μια εντύπωση αυτό) αλλά αποζημιώνεται από άλλες ιδιοκτησίες και Δήμο και στο τέλος δεν του μένει τίποτα.

Αν ναι, τότε αναζητείται πλήρης αποζημίωση, δηλαδή η αξία πριν τη δέσμευση αποζημίωση μετά. Οπότε αν υπάρχουν επικείμενα (πχ περίφραξη κλπ) θα πρέπει να κοστολογηθούν ως χρηματική αξία (άρα drc μόνο γι αυτά) επιπροσθέτως της αξία που θα εξαχθεί με συγκριτική μέθοδο.

Τώρα αν θέλεις να εφαρμόσεις και υπολειμματική όπως πολύ σωστά προανέφερε ο συνάδελφος δεν ωφελεί λόγω του πολύ χαμηλού ΣΔ και βεβαίως λόγω του ότι πιθανότατα δεν θα έχεις πληροφορίες πώλησεις νεόδμητων ώστε να κάνεις το σενάριο πώλησης και να εξαχθούν τελικά ασφαλή συμπεράσματα.

Ακόμη και υπολειμματική αν ήταν να εφαρμόσεις θα έπρεπε να γίνει η παραδοχή περί άρτιου και οικοδομήσιμου και πάντοτε για το ίδιο στάδιο (συζήτηση στο δικαστήριο).

 

[karanus]

Να ζητήσω κατάρχάς συγνώνη και απο τους δύο , αλλά έχω ακόμα πρόβλημα με την νέα πλατφόρμα.

Δεν ήθελα να την σβήσω την πρώτη ανάρτηση αλλά.... έγινε.

Την ανάρτηση του ted78  μόλις τώρα την είδα!! , διότι δεν παίρνω ειδοποιήσεις!

ted78  

Η εκτίμηση θα πρέπει να γίνει στην αρχική ιδιοκτησία, όπως είναι σήμερα, δηλαδή στα 800 τμ. Δεν χρειάζεται να μπλέξεις στο ποιος αποζημιώνει ποιον, απλά μπορείς να κάνεις αναφορά στο ποια θα είναι η τελική κατάσταση.

Πως θα γίνει αυτό , αφού τα 792,03τμ δεν θα υπάρξουν ποτέ , ώστε να πω 792,03*0,20=158,46τμ

Επίσης δεν μπορώ να μην μπλέξω με το ποιός αποζημιώνει ποιόν , αφού όλο το αρχικό οικόπεδο εξαφανίζεται.

Αν δεν υπάρχουν κενά οικόπεδα στην περιοχή, ώστε να βρεις συγκριτικά και έχεις συγκριτικά μόνο για μονοκατοικίες, τότε καλώς πήγαινε μόνο με την υπολειμματική, αλλιώς κάνε και συγκριτική πωλήσεων οικοπέδων και επιμερισμό των δύο μεθόδων.

Στην περιοχή υπάρχουν κενά οικόπεδα αλλά δεν έχει γίνει καμία αγορωπωλησία τα τελευταία 30 χρόνια , ακριβώς λόγω του μικρού συντελεστή.  Όλοι περιμένουν κάτι να γίνει ... Αλλά δεν πρόκειται. Απο την άλλη η περιοχή είναι απο τις καλύτερες ,αν όχι η καλύτερη στην πόλη . Έχουν θέα ακόμα και τα νύχια των ποδιών σου!!  

Είναι εντελώς ειδική περίπτωση.

Ανεβάζω και φωτο για να καταλάβαιτε καλύτερα.

Συγκριτική δεν μπορεί να γίναι κατά την γνώμη μου , αφού συγκριτικά στοιχεία δεν υπάρχουν.

Γι 'αυτό κατέληξα στην υπολειματική.

 

Pavlos33

1. Η εκτίμηση αφορά δικαστική χρήση όπως αναφέρω παραπάνω και αφορά τον προσδιορισμό αξίας κατά το χρόνο συζήτησης στο Δικαστήριο προς προσδιορισμό οριστικής τιμής μονάδος.

Ναι

2. Το οικόπεδο δεν αυτοαποζημιώνεται (μου κάνει μια εντύπωση αυτό) αλλά αποζημιώνεται από άλλες ιδιοκτησίες και Δήμο και στο τέλος δεν του μένει τίποτα.

Πρόβλεπεται σε όλη την θέση του οικοπέδου χώρος πράσινου απο την ΕΠΑ . Όπως ακρίβως στην ΠΤ που έχω ανεβάσει.

Αν ναι, τότε αναζητείται πλήρης αποζημίωση, δηλαδή η αξία πριν τη δέσμευση αποζημίωση μετά. Οπότε αν υπάρχουν επικείμενα (πχ περίφραξη κλπ) θα πρέπει να κοστολογηθούν ως χρηματική αξία (άρα drc μόνο γι αυτά) επιπροσθέτως της αξία που θα εξαχθεί με συγκριτική μέθοδο.

Ακριβώς αυτό αναζητείται!! Το οικόπεδο είναι κενό.

Τώρα αν θέλεις να εφαρμόσεις και υπολειμματική όπως πολύ σωστά προανέφερε ο συνάδελφος δεν ωφελεί λόγω του πολύ χαμηλού ΣΔ και βεβαίως λόγω του ότι πιθανότατα δεν θα έχεις πληροφορίες πώλησεις νεόδμητων ώστε να κάνεις το σενάριο πώλησης και να εξαχθούν τελικά ασφαλή συμπεράσματα.

Πληροφορίες πώλησης έχω , διότι ακριβώς στην πλάτη του δικού μου ακινήτου είναι περιοχή με τον μεγαλύτερο ΣΔ 2,4 και οι τιμές είναι οι ακριβότερες στην πόλη.

Ακόμη και υπολειμματική αν ήταν να εφαρμόσεις θα έπρεπε να γίνει η παραδοχή περί άρτιου και οικοδομήσιμου και πάντοτε για το ίδιο στάδιο (συζήτηση στο δικαστήριο).

Το τμήμα που θα έμενε , εαν δεν γινόταν πράσινο , είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και είναι 577,39τμ δηλ. 577,39*0,20=115,48τμ δόμηση . Δηλ. μία μονοκατοικία " super" με υπόγειο , θέσεις στάθμευσεις η/χ κ.λ.π , στο καλύτερο σημείο της πόλης.

 

 

Νομίζω οι φωτογραφίες είναι κατατοπιστικές.

 

Η αεροφωτογραφία είναι προσανατολισμένη όπως το τοπογραφικό της ΤΠ που ανάρτησα στο 1ο πόστ

Edited Απρίλιος 24 , 2018 by karanus

[Pavlos33]

Αφού το οικόπεδο είναι κενό και δεν έχει καν περίφραξη προφανώς δεν έχεις να ασχοληθείς με επικείμενα. Επομένως κατά τη γνώμη μου προκρίνεται η συγκριτική μέθοδος βάσει της οποίας θα καταλήξεις στην ανηγμένη τιμή πώλησης (Ε/τμ) η οποία θα είναι η αγοραία αξία. Μπορεί να μην υπάρχουν οικόπεδα στη γειτονιά, αλλά σε μεγαλύτερη ακτίνα με παρόμοια χαρακτηριστικά. Κάνε αναγωγές με βάση τα γνωστά κριτήρια (πρόσβαση, προβολή, σχήμα, βάθος, Σ.Δ, ακάλυπτο χώρο, ειδικά χαρακτηριστικά κλπ)

Πιο πριν αναφέρεις ότι όλο το οικόπεδο δεσμεύεται. Άρα, το τμήμα που δεσμεύεται  από το Δήμο και το τμήμα που αποζημιώνεται από ιδιοκτησίες, θα πρέπει να έχουν την ίδια τιμή μονάδος για τον καθορισμό της αποζημίωσης.

Υ/Γ Έχεις περιοχή στην οποία κτίστηκαν διαμερίσματα το έτος 2016-2018;

υτό εννοούσα πριν ότι αν δεν υπάρχουν αυτές οι πληροφορίες δεν μπορείς με ασφάλεια να προσδιορίσεις έσοδα στο σενάριο αξιοποίησης της υπολειμματικής.

[dimitris GM]

αν ειναι "εκει" που το βλεπω στο γκουγκλ

καμμια αποζημιωση δεν το αντικαθιστα...

....να βλεπαμε και το θεμα της "ανακλησης" λογω παροδου αρκετου χρονου...

με τροποποιηση του σχεδιου και επιβαρυνση την αντιστοιχη "εισφορα"

 

Edited Απρίλιος 24 , 2018 by dimitris GM

[karanus]

5 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Υ/Γ Έχεις περιοχή στην οποία κτίστηκαν διαμερίσματα το έτος 2016-2018;

υτό εννοούσα πριν ότι αν δεν υπάρχουν αυτές οι πληροφορίες δεν μπορείς με ασφάλεια να προσδιορίσεις έσοδα στο σενάριο αξιοποίησης της υπολειμματικής.

Ναι έχω , οπως βλέπεις την φωτογραφία του κοντινού δρόμου αριστερά στον μεγάλο δρόμο. Απέναντι απο το πάρκο.

 

dimitris GM

Όπως το λες ακριβώς!! Όλον το κάμπο της Κ.Μακεδονίας βλέπεις...

 

 

 

Edited Απρίλιος 24 , 2018 by karanus

[ted78]

Πάντως, έτσι όπως το βλέπω στις γειτονικές ιδιοκτησίες ισχύει διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς. Υπάρχει κάποια ιδιαιτερότητα στο συγκεκριμένο σημείο και έχει τόσο χαμηλό ΣΔ;

Edited Απρίλιος 24 , 2018 by ted78

[karanus]

Ναι έτσι είναι . Είναι ειδική περίπτωση. Ο χαμηλός συντελεστής προκύπτει ίσως απο το πολύ πράσινο που έχει η περιοχή , ίσως και απο το μουσείο της πόλης που είναι μερικά μετρά στην ευθεία , επάνω στον κεντρικό δρόμο που βλέπεις.