Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[karanus]

Επιθυμία αγοράς του Δήμου απο ιδιώτη που είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Σκέφτομαι συγκριτικά για το οικόπεδο.

D.r.c. για το κτήριο +ΠΧ.

Και ίσως για το οικόπεδο να κάνω και υπολειματική, διότι είναι μεγάλο (1300,00τμ) και δεν υπάρχουν στοιχεία για τόσο μεγάλο οικόπεδο στο κέντρο της πόλης.

Edited Απρίλιος 28 , 2018 by karanus

[Pavlos33]

Το δημοτικό σχολείο πως βρέθηκε σε ακίνητο ιδιώτη; 

Αν κατάλαβα καλά ο Δήμος προτίθεται να αγοράσει από ιδιώτη. Σωστά;

Έχει γίνει πρόσκληση ενδιαφέροντος σε ιδιοκτήτες οικοπέδων στην περιοχή ή πήγε απευθείας ;

[karanus]

Το 1961 βγήκε η ΟΑ με τίτλο σχολικά εκπαιδευτήρια και ο ιδιώτης ιδιοκτήτης άνοιξε και λειτούργησε ιδιωτικό Γυμνάσιο και Λύκειο μέχρι το 1990 περίπου. Μετα ανα διαστήματα το νοίκιαζε στον Δήμο για χρήσ Δημοτικού σχολείου. Εν τω μεταξύ το 1987 με απόφαση της ΕΠΑ ,επιτροπη πολεοδομικής αναθεώρησης , το συγκεκριμένο οικόπεδο στο νεο ρυμοτομικό χαρακτηρίστηκε σχολείο. Τώρα οι κληρονόμοι απο το να τρέχουν για αποχαρακτηρισμούς του οικοπεδου και τα συναφή, σκέφτονται να το δώσουν στον Δήμο. Απο την άλλη και ο Δήμος θέλει να το πάρει για τους δικούς του λόγους. Πρέπει λοιπόν να προσδιοριστεί η τιμή. Εγώ θα λειτουργήσω για τον Δήμο.

[Pavlos33]

Έχετε καθορίσει τη βάση αξίας εκτίμησης με το Δήμο;

Σου παραδόθηκε προς υπογραφή τεύχος τεχνικών προδιαγραφών (διατιθέμενα στοιχεία, παραδοτέα, αμοιβή, υποχρεώσεις κλπ);

[karanus]

Έχετε καθορίσει τη βάση αξίας εκτίμησης με το Δήμο;

 

Τι εννοείς , μήπως μπορείς να το εξηγήσεις;

Σου παραδόθηκε προς υπογραφή τεύχος τεχνικών προδιαγραφών (διατιθέμενα στοιχεία, παραδοτέα, αμοιβή, υποχρεώσεις κλπ);

Υποχρεώσεις όχι. Άλλωστε απο να το ξέρουν αυτό. Δεν νομίζω να έχουν κάνει εκτίμηση ξανά ,με εκτιμητή

[Pavlos33]

αγοραία αξία ή εύλογη αξία.

Πως έχεις αναλάβει μια εκτίμηση χωρίς  συγγραφή υποχρεώσεων τεύχος προδιαγραφών κλπ;  Όλα θα πρέπει να καθορίζονται γραπτώς ειδικά η βάση αξίας και η εκπόνηση εκτίμησης βάσει προτύπων. Αν σε κάποια θέματα δεν γνωρίζουν πως να τα συντάξουν μπορείς να τους βοηθήσεις δίνοντας τους όρους και τις υποχρεώσεις ώστε να συνυπογραψούν. 

Απευθείας ανάθεση είναι; Δεν έχουν κάνει πρόσκληση ενδιαφέροντος και στους υπόλοιπους εκτιμητές της περιοχής ή έκαναν και κέρδισες την εκτίμηση λόγω χαμηλότερης προσφοράς;

Edited Απρίλιος 28 , 2018 by Pavlos33

[karanus]

Έστω ότι μετά απο τον σχετικό υπολογισμό   του κόστους αντικατάστασης η αξία βγαίνει ίση με Α.

Και υποθέτω ότι τα  χρόνια για την απορρόφηση του ακινήτου είναι 3 χρόνια.

Άρα η Εμπορική Αξία του ακινήτου υπολογίζεται σύμφωνα με τον τύπο:

Α x [1/(1+i)^t] ,   όπου

Α: η αξία αντικατάστασης

t : χρόνος διάθεσης = 3 έτη

i: επιτόκιο δανεισμού + risk premium

 

Μπορεί κάποιος να εξηγήσει αυτό το 

"επιτόκιο δανεισμού + risk premium".

Edited Μάιος 5 , 2018 by karanus
διορθωση

[Pavlos33]

το risk free+risk premium το χρησιμοποιείς για την εφαρμογή της υπολειμματικής μεθόδου, στο προεξοφλητικό επιτόκιο του συντελεστή προεξόφλησης. 

Η μέθοδος προσέγγισης της αξίας βάσει αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης περιλαμβάνει την απαξίωση κόστους  με τον τύπο (1-α)^t. Πχ αν έχεις παλαιότητα 30 χρόνια και έστω χρήση γραφείων (α=2% ετησίως) και t=30,  θα έχεις συντελεστή απαξιώσης περίπου 0,55.

[karanus]

Αυτο το έκανα ήδη για να βρώ την τιμή Α που αναφέρω πιό επάνω.

Αλλά το ακίνητο θεωρώ ότι θα απορροφηθεί απο μηδέν έως τρία χρόνια.

Έτσι φτάνωστο ερώτημα που έθεσα.

[Pavlos33]

Αν χρησιμοποιείς μέθοδο ΑΚΑ δεν εμπλέκεται ο παράγοντας που έβαλες. Αν όμως κάνεις χρήση της υπολειμματικής μεθόδου, σε αυτήν εισέρχεται ο παράγοντας προκειμένου να προσδιορίσεις την παρούσα αξία.