Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[[email protected]]

Συγγνωμη που παρεμβαινω, αλλα το οτι δεν έχει διανοιχθεί ο δρομος δεν σημαινει οτι δεν ειναι οικοδομησιμο. κανονικο οικοπεδο ειναι, εφοσο  το ρυμοτομικο ειναι εγκεκριμενο, και δεν απαιτειται καμια απομειωση αξίας, αν ο μοναδικος λογος ειναι η οικοδομησιμοτητα. Ωστόσο η επιφανεια του αυτη τη στιγμη δεν ειναι αυτη που αναγραφει ο πινακας ως τελικη. Η επιφανεια του ειναι η αρχικη, μειον ρυμοτομουμενα τμηματα. Και οταν λεμε ρυμοτομουμενα, εννοουμε μονο αυτα που τεμνονται απο τη ρυμοτομικη, και οχι αυτα που πανε απο αυτο προς  τις ομορες ιδιοκτησιες. αντιστοιχα, δεν προσμετρωνται τμηματα των ομορων  ιδιοκτησιων που αποδιδονται σε αυτο. Η τελικη επιφανεια θα ειναι ιση με αυτη που λεει ο πινακας, μετα την κυρωση της πραξης. Εγω μαλλον ετσι θα προχωρουσα....

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by [email protected]

[karanus]

Διαβάζοντας το θέμα μου γεννήθηκε η απορία , ποιός θα μπορούσε να ζητούσε εκτίμηση σήμερα, γιατί ξέρουμε ότι οι εκτιμήσεις στο σήμερα αναφέρονται, σε ένα μη καθορισμένο-οριστικό  περιβάλλον.

 

 

 

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by karanus

[Pavlos33]

Προσωπικά θα έκανα ένα χονδροειδή υπολογισμό για ατομική χρήση (χωρίς να το αναγράφω στην εκθεση) σύμφωνα με το Ν. 4315 με την υπόθεση ότι το οικόπεδο θα ήταν και η μοναδική ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη μέχρι το 2014 στην περιοχή της πολεοδομικής μελέτης και θα έβλεπα στο περίπου τι υποχρέωση έχει σε εισφορα σε γη και τι επιφάνεια ρυμοτομείται. Συνήθως για οικόπεδα της τάξης των 500 τμ-1000 τμ, ένα ποσοστό απομείωσης της τάξης του 10-20%  στην τελική ανηγμένη τιμή των συγκριτικών με την υποσημείωση ότι ο μειωτικός συντελεστής εκφράζει την μικρότερη επιφάνεια οικοπέδου (άρα και την μικρότερη αξία/τμ) που εύλογα θα προκύψει μετά την κύρωση της Π.Ε, θεωρώ ότι είναι  λογική. Αν όμως είχα μια μεγαλύτερη ιδιοκτησία (πχ 3000 τμ) θα έβαζα ίσως και μειωτικό της τάξης του 25-30%.  Επίσης ως αρχικό εμβαδόν για τα συγκριτικά θα έπαιρνα το απομένον μετά τη ρυμοτόμηση. 

[ted78]

Και τα ρυμοτομούμενα τμήματα έχουν αξία, αφού με τον ένα ή τον άλλο τρόπο η ιδιοκτησία θα πρέπει να αποζημιωθεί για την επιφάνεια που θα χάσει. Οπότε προς το παρόν η αρχική ιδιοκτησία μαζί με τα ρυμοτομούμενα τμήματα θα πρέπει να εκτιμηθεί, πόσο μάλλον αφού δεν έχει γίνει ακόμα η διάνοιξη των οδών.

Ας μην ξεχνάμε ότι η αξία υπολογίζεται για την κατάσταση της ιδιοκτησίας, την ημέρα της σύνταξης της έκθεσης. Έχουμε λοιπόν μειωμένη προσβασιμότητα, λόγω αδιάνοιχτων οδών, προσωρινή μη οικοδομησιμότητα. Σε σχέση με ένα κοντινό οικόπεδο που είναι τακτοποιημένο υπάρχει μια υστέρηση, αφού δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Αυτή η χρονική υστέρηση στη δυνατότητα αξιοποίησης του οικοπέδου, μπορεί να ληφθεί ως αρνητικός παράγοντας στην αξία του.

[Pavlos33]

σωστά πλην ομως το ρυμοτομούμενο τμήμα δεν πρόκειται ποτέ να ανήκει στην ιδιοκτησία αν η απαιτούμενη εισφορά σε γη, υπερβαίνει το ρυμοτομούμενο τμήμα.  Αν πχ η αρχική ιδιοκτησία είναι 2.000 τμ και ο μελλοντικός δρόμος της ρυμοτομεί 200 τμ τότε χρωστάει ακόμη  για τα πρώτα 500, 50 τμ για τα επόμενα 500, 100 τμ και για τα επόμενα 1000, 300 τμ. Άρα θα έπρεπε να εισφέρει  450 τμ, οπότε αφαιρώντας τα 200 οφείλει ακόμη 250 τμ.

Επιφάνεια μετά τη ρυμοτόμηση 1800 τμ.  Οπότε 250/1800 βγαίνει περίπου 14%,  και αυτό το συντελεστή μείωσης εννοώ στο παραπάνω μήνυμα. Ένας δυνητικός αγοραστής αυτού του οικοπέδου θα  έχει κάνει την παραπάνω στοιχειώδη σκέψη και δεν θα πληρώσει για τα παραπάνω τ.μ του οικοπέδου, όπου ,μετά την ΠΕ θα του αφαιρεθούν. 

Μπορούμε τον μειωτικό να τον διατυπώσουμε και ως "αβεβαιότητα" τελικής επιφάνειας οικοπέδου.  Στο μειωτικό φυσικά προστίθενται και τα πολύ σωστά που αναφέρεις (δυσκολία οικοδομησιμότητας αφού αυτή αν θα πρέπει να βεβαιωθεί από την Πολεοδομία -σχετ εγκυκλ. 106/86,105/87  ). Νομίζω στο γενικό πνεύμα αντιμετώπισης συμφωνούμε.

 

[ted78]

Από τα στοιχεία που μας έδωσε ο συνάδελφος πριν, η διαφοροποίηση στην επιφάνεια είναι περίπου 5%. Τώρα, επειδή δεν έχουμε όλα τα δεδομένα,  βάσει των παραπάνω, αν πάει με την επιφάνεια του τίτλου νομίζω είναι ok.

Στη γενικότερη περίπτωση συμφωνούμε ως προς τη μεθοδολογία και πάνω κάτω θα γίνει όπως το λες.

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by ted78

[nzerman]

12 ώρες πριν, [email protected] said:

Συγγνωμη που παρεμβαινω, αλλα το οτι δεν έχει διανοιχθεί ο δρομος δεν σημαινει οτι δεν ειναι οικοδομησιμο. κανονικο οικοπεδο ειναι, εφοσο  το ρυμοτομικο ειναι εγκεκριμενο, και δεν απαιτειται καμια απομειωση αξίας, αν ο μοναδικος λογος ειναι η οικοδομησιμοτητα. Ωστόσο η επιφανεια του αυτη τη στιγμη δεν ειναι αυτη που αναγραφει ο πινακας ως τελικη. Η επιφανεια του ειναι η αρχικη, μειον ρυμοτομουμενα τμηματα. Και οταν λεμε ρυμοτομουμενα, εννοουμε μονο αυτα που τεμνονται απο τη ρυμοτομικη, και οχι αυτα που πανε απο αυτο προς  τις ομορες ιδιοκτησιες. αντιστοιχα, δεν προσμετρωνται τμηματα των ομορων  ιδιοκτησιων που αποδιδονται σε αυτο. Η τελικη επιφανεια θα ειναι ιση με αυτη που λεει ο πινακας, μετα την κυρωση της πραξης. Εγω μαλλον ετσι θα προχωρουσα....

Κατά την άποψη μου αν δεν έχει διανοιχθεί ο δρόμος σε όλο το πλάτος του, το οικόπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο. Σχετική είναι η εγκύκλιος 25/1987 και δη το άρθρο 1 όπως έχει τροποποιηθεί. 

Τώρα σχετικά με την αξία σαφώς και επιδέχεται εκτίμησης καθώς αφορά ανταλλάξιμο πάγιο. Εδώ τώρα είναι θέμα θεωρήσεων όπως προεκτέθηκαν. Δε νομίζω πως είναι δουλειά του εκτιμητή να εκτιμήσει τελικές επιφάνειες ή/και αποζημιώσεις. Γίνονται σχετικές παραδοχές (ίσως από αντίστοιχα ακίνητα) και εισάγονται οι σχετικές επιφυλάξεις. 

[[email protected]]

@nzerman

δεν χρειαζεται κανενας υπολογισμος επιφανειας προς το παρόν. Η επιφανεια του οικοπεδου αυτη τη στιγμη ειναι το αρχικο μειον το ρυμοτομουμενο. Το οικοπεδο αυτη τη στιγμη οικοδομειται με διαδικασια βεβαιωσης οικοδομησιμοτητας, ασχετα αν ο δρομος εχει διανοιχθει ή οχι. Δεν ειναι κβαντικη φυσικη, ειναι απλή φυσική: αν δεν οικοδομειται, τοτε κανενα δεν θα οικοδομειται πριν τη κυρωση της πραξης και την τοποθετηση κρασπεδων απο το δημο, συμπερασμα ατοπο, επομενως αν θες να τελειωνεις κανε εκτιμηση οικοπεδου οικοδομησιμου με επιφανεια ιση με αρχικη ιδιοκτησια αγροτεμαχιου μειον ρυμοτομουμενο. Αν δεν θες να τελειωνεις, μην τελειωνεις. Ειναι απλα τα πραγματα.

 

Καλη συνεχεια

[nzerman]

Δε μπορώ να καταλάβω πως είναι άτοπο να οικοδομείς χωρίς να υπάρχει πρόσβαση από κοινόχρηστο δρόμο. Και καλά αυτό. Η εγκύκλιος;  

[anavatis]

Συνάδελφοι, ευχαριστώ για την ανταλλαγή απόψεων στο θέμα. Τελικά ολοκληρώθηκε η εκτίμηση. 

Εν τέλει έπειτα απ' όλες τις περιγραφές ολοκλήρωσα την εκτίμηση σήμερα με την αρχική επιφάνεια κατά τίτλο, αναφέροντας ότι εφαρμόστηκε ένας μειωτικός συντελεστής -10% για την εμπορική του αξία λόγω των ειδικών συνθηκών ότι επίκειται η εφαρμογή του σχεδίου πόλεως στην  εκτιμώμενη ιδιοκτησία (διάνοιξη δρόμου, κτλ) και άρα επηρεάζεται σήμερα η οικοδομησιμότητά του καθώς επίσης ότι η εκτίμηση βασίζεται στα στοιχεία του διαθέσιμου τοπογραφικού και στην παραδοχή ότι η τελική επιφάνεια του οικοπέδου δεν θα διαφοροποιηθεί σημαντικά από αυτήν κατά τίτλο (έως -5-10%) μετά την πράξη τακτοποίησης. Τέλος έγινε σύσταση για επανεκτίμηση μετά την ολοκλήρωση της πράξης τακτοποίησης. Νομίζω γενικά ότι εκτιμητικά τουλάχιστον και σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία είναι πλήρης η Εκτίμηση σήμερα. 

Παρόλα αυτά θα ήθελα να ρωτήσω, λόγω των αποριών που μου δημιουργήθηκαν από την εν λόγω εργασία, για περαιτέρω διάβασμα, με αφορμή το post του pavlos33 παραπάνω που κάνει αναφορά στις εισφορές και πως υπολογίζονται,  αυτά αναφέρονται στο Ν.1337/'83? και αν ισχύουν γενικά για όλα τα ρυμοτομικά ή μπορεί να διαφοροποιούνται για κάθε ρυμοτομικό (αναρωτιέμαι τώρα γιατί ο τοπογράφος στην περίπτωσή μου έβαλε δήλωση Ν.1337 ότι δεν έχει εισφορές- πρόκειται για άλλες εισφορές?). Επίσης, μου δημιουργείται η απορία αν μια υποχρέωση για εισφορά σε γη μπορεί να ανταλλαγεί και να εξοφληθεί με χρήμα

Υ.Γ στην εκτίμηση πάντως, ανεξαρτήτως της όποιας βεβαίωσης μηχανικού,  έγινε επίσης η επισήμανση/παραδοχή ότι η αξία του ακινήτου αφορά σε ακίνητο ελεύθερο από εισφορές σε γη και χρήμα. 

 

 

Edited Αύγουστος 25 , 2018 by anavatis