Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[karanus]

"Αν χρησιμοποιείς μέθοδο ΑΚΑ δεν εμπλέκεται ο παράγοντας που έβαλες "

Αυτό που λές , μήπως θυμάσαι που αναφέρεται δηλ. ότι δεν χρησιμοποιείται ο παράγοντας αυτός παρά μόνο στην υπολειματική.

 Σαν παράδειγμα σου φέρνω ένα βιομηχανικό κτήριο το οποίο είναι κλασικό παράδειγμα μεθόδου αποσβεσμένου κόστους κατασκευής , το οποίο όμως λόγω της ιδιαιτερότητας του δεν μπορεί να απορροφηθεί άμεσα απο την αγορά. Και έστω ο χρόνος απορρόφησης είναι t χρόνια.

Σ' αυτή την περίπτωση νομίζω ότι πρέπει να χρησιμοποιήσουμε αυτό που αναφέρω για τον συντελεστή  [1/(1+i)^t] .

Όπως και να έχει η  κύρια ερώτηση είναι το "επιτόκιο δανεισμού + risk premium" τι είναι ακριβώς.

Edited Μάιος 5 , 2018 by karanus

[Pavlos33]

από το ίντερνετ παραθέτω έναν ορισμό risk free rate  (επιτόκιο μηδενικού κινδύνου) και risk premium . 

[ted78]

Σωστά τα λέει ο Pavlos33, στη DRC δεν χρησιμοποιείς αυτόν τον παράγοντα. 

Χρησιμοποιείται στην περίπτωση που επενδύεις κεφάλαιο.

Τη δυσκολία πώλησης στην DRC γενικά την εισάγεις με κάποιον μειωτικό συντελεστή.

[karanus]

8 λεπτά πριν, ted78 said:

Σωστά τα λέει ο Pavlos33, στη DRC δεν χρησιμοποιείς αυτόν τον παράγοντα. 

Χρησιμοποιείται στην περίπτωση που επενδύεις κεφάλαιο.

Τη δυσκολία πώλησης στην DRC γενικά την εισάγεις με κάποιον μειωτικό συντελεστή.

Καλημέρα. Ευχαριστώ.

Άρα επι της ουσίας αφου και εσύ μιλάς για μειωτικό συντελεστή δεν έχουμε διαφορά.

Έστω λοιπόν το βιομηχανικό κτήριο ήταν στην ΒΙΠΕ και η αξία του με την drc  είναι 200000,00 ευρώ.

Ξέρεις καλά γιατί είναι στα μέρη μας ,ότι το ακίνητο δεν θα πουληθεί αύριο το πρωί, οπότε για την τελική εμπορική αξία πρέπει να κάνεις μία απομείωση, λόγω χρόνου απορρόφησης.

Τι τάξη μεγέθους απομείωση θα έκανες και με ποιόν τρόπο;

Αν υπάρχει κάπου γραμμένο αυτό που λές και εσύ και οΠαύλος ότι "στη DRC δεν χρησιμοποιείς αυτόν τον παράγοντα." , τότε πάω πάσο και δεν την συνεχίζω την κουβέντα .   (άλλωστε δεν είμαι και ο καλύτερος στις εκτιμήσεις!!) . Αν όμως ,το ότι δεν χρησιμοποιείται είναι εκτίμησή σας και πάλι δεκτό είναι και ελάτε να ψάξουμε τι θα χρησιμοποιήσουμε .

Γιατί έναν μειωτικό πρέπει να τον βάλουμε, με δεδομένο ότι στην μαθηματική σχέση που δίνει την αξία στην μέδοθο του drc δεν επισέρχεται η παράμετρος του χρόνου απορρόφησης του ακινήτου.

[Pavlos33]

Συνάδελφε στο έχω απαντήσει και σε ΠΜ. Μην επιμένεις. Έχεις μπερδευτεί με την υπολειμματική. Στην drc δεν εφαρμόζεις προεξόφληση με συντελεστή προεξόφλησης στον παρανομαστή και χρονική διάρκεια αυτή της κατασκευής, όπως στην υπολειμματική. 

Εξ ορισμού η μέθοδος DRC αφορά ακίνητα, ιδιαίτερων χαρακτηριστικών πολύ δύσκολα εμπορεύσιμων  και μη έχοντας (προφανώς) πληροφόρηση στην αγορά ώστε να τα εκτιμούσαμε με συγκριτική ή εισοδηματική μέθοδο.

Οι όλες δυσκολίες (ακίνητο χαμηλής εμπορευσιμότητας-δυσκολία διάθεσης στην αγορά, φθορές λόγω εγκατάλειψης (πχ παλιά εργοστάσια),  μη δυνατότητα εναλλακτικής χρήσης κλπ) εισάγονται όπως ορθά αναφέρει ο συνάδελφος μέσω μειωτικού συντελεστή ανάγοντας την αξία αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης σε τρέχουσα αγοραία αξία.

Edited Μάιος 6 , 2018 by Pavlos33

[karanus]

16 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Συνάδελφε στο έχω απαντήσει και σε ΠΜ. Μην επιμένεις. Έχεις μπερδευτεί με την υπολειμματική. Στην drc δεν εφαρμόζεις προεξόφληση με συντελεστή προεξόφλησης στον παρανομαστή και χρονική διάρκεια αυτή της κατασκευής, όπως στην υπολειμματική. 

Εξ ορισμού η μέθοδος DRC αφορά ακίνητα, ιδιαίτερων χαρακτηριστικών πολύ δύσκολα εμπορεύσιμα και μη έχοντας (προφανώς) πληροφόρηση στην αγορά ώστε να τα εκτιμούσαμε με συγκριτική ή εισοδηματική μέθοδο.

Οι όλες δυσκολίες (ακίνητο χαμηλής εμπορευσιμότητας-δυσκολία διάθεσης στην αγορά, φθορές λόγω εγκατάλειψης (πχ παλιά εργοστάσια),  μη δυνατότητα εναλλακτικής χρήσης κλπ) εισάγονται όπως ορθά αναφέρει ο συνάδελφος μέσω μειωτικού συντελεστή ανάγοντας την αξία αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης σε τρέχουσα αγοραία αξία.

Παύλο δεν επιμένω. Κουβέντα κάνουμε παραθέτοντας επιχειρήματα.

Το γνωρίζω ότι στο τέλος της υπολειματικής χρησιμοποιείται αυτός ο συντελεστής απομείωσης.

Αυτόν λοιπόν τον συντελεστή τον χρησιμοποιώ σε αυτήν την συγκεκριμένη περίπτωση (βιομηχανικό κτήριο) και στο τέλος της drc.

Και οσυντελεστής δεν είναι τίποτα παραπάνω απο την μετατροπή της παρούσας αξίας σε μελλοντική την οποία μελλοντική θα πάρω σαν τελική εμπορική αξία.

 

Στο συγκεκριμένο που έθεσα και στον συνάδερφο ted87 πρίν.

"Εστω λοιπόν το βιομηχανικό κτήριο ήταν στην ΒΙΠΕ και η αξία του με την drc  είναι 200000,00 ευρώ.

Το ακίνητο δεν θα πουληθεί αύριο το πρωί, οπότε για την τελική εμπορική αξία πρέπει να κάνεις μία απομείωση, λόγω χρόνου απορρόφησης.

Τι τάξη μεγέθους απομείωση θα έκανες και με ποιόν τρόπο;"

Έγω είπα έναν τρόπο και τον δικαιολόγησα. Για τρία χρόνια υποτιθέμενο χρόνο απορρόφησης και με risk free rate  + risk premium =0,10

Μελλοντική αξία = 200000,00* 1/(1+0.1)^3=150000,00.  Οπότε την αξία των 150000,00 θα πάρω σαν τελική εμπορική αξία σήμερα.

Να ακούσω και τον δικό σας.

Edited Μάιος 6 , 2018 by karanus

[Pavlos33]

Δεν έχω να προσθέσω κάτι. Διάβασε ξανά τις δυο μεθόδους και θα καταλάβεις που έχεις λάθος. 

[ted78]

@karanus

Συνάδελφε, να σε ρωτήσω κάτι πολύ απλό, η αξία του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, που έβγαλες σήμερα είναι η ίδια με αυτή σε τρία χρόνια, ή αποτελεί την προσδοκώμενη αξία πώλησης (και αν ναι, βάσει ποιών στοιχείων) ;

Επίσης, η πώληση θα γίνει στην αρχή, τη μέση ή το τέλος του 3ου χρόνου; Και γιατί 3 χρόνια και όχι 2 ή 5; Υπάρχει κάποια πληροφόρηση ότι ο μέσος χρόνος διάθεσης είναι 3 χρόνια;

 

Τεσπα, δες στον παρακάτω σύνδεσμο και τις οδηγίες των IVS για την DRC.

http://www.romacor.ro/legislatie/22-gn8.pdf

 

Edited Μάιος 6 , 2018 by ted78

[karanus]

1 ώρα πριν, ted78 said:

 

Επίσης, η πώληση θα γίνει στην αρχή, τη μέση ή το τέλος του 3ου χρόνου; Και γιατί 3 χρόνια και όχι 2 ή 5; Υπάρχει κάποια πληροφόρηση ότι ο μέσος χρόνος διάθεσης είναι 3 χρόνια;

 

 

 

Αυτό δεν το ξέρει κάποιος.

Το πότε θα γίνει η αγοραπωλησία.

Γι' αυτόν τον λόγο ακριβώς υποθέτουμε ότι στα τρία χρόνια ,η όσα νομίζουμε εμείς , μπορεί να είναι και δύο η και πέντε, χρησιμοποιείται ο τύπος της μελλοντικής αξίας του χρήματος σαν τελική εμπορική αξία.

Να το βάλω στο συγκεκριμένο παράδειγμα: (για το οποίο βέβαια απάντηση δεν πήρα)!!

Βρήκα απο την μέθοδο drc την τιμή των 200000,00 ευρώ σήμερα.

Και λέω στον αναθέτοντα την εκτίμηση, τον ιδιοκτήτη δηλ.

Κοίτα επειδή αυτό δεν είναι σίγουρο ότι θα δοθεί άμεσα , κάνω την υπόθσεση ότι θα σου μείνει στα χέρια για ένα δύο μπορεί και τρία χρόνια , με ότι αυτό συνεπάγεται, ΕΝΦΙΑ, κόστος συντήρησης , φθορά λόγω χρόνου, κ.π.π.

Όπότε για να μην περιμένεις πρέπει να κατέβεις απο αυτήν την τιμή.

Πόσο θα κατέβεις;

Όσο θα είναι η μελλοντική αξία του χρήματος σε τρία χρόνια, που δίνεται από τον τύπο που παρέθεσα.

Άρα αυτή η μελλοντική αξία είναι η σημερινή τελική εμπορική αξία για να το πουλήσει και να σωθεί!!

Διότι αν αφήσει την τιμή που προέκυψε απο την drc , μπορεί ναμην πουληθεί ποτέ!

Πάντα μιλάμε για ειδικο κτήριο δηλ. κτήριο που απευθύνεται σε περιορισμένο αγοραστικό κοινό.

 

Συμπληρωματικά.

Ο τύπος που υπολογίζουμε την drc δεν έχει στις μεταβλητές του την απορρόφηση σε κάποιο χρονικό όριο. (οικονομική απαξίωση)

Μεταβλητή η οποία είναι απαραίτητη όταν μιλάμε για ειδικό κτήριο.

Έχει σαν μεταβλητή  (η drc) τον χρόνο μόνο για την φθορά. (φυσική απαξίωση)

Τι θέλω να πω:

Βεβαίως αν μιλόυσαμε για μία κατοικία σε ένα χωριό που δεν είχαμε συγκριτικά στοιχεία και αναγκαζόμασταν να χρησιμοποιήσουμε drc , εκει δεν θα κάναμε πιθανόν αυτήν την απομείωση που λέω , γιατί η κατοικία είναι ένα σχετικά εύκολο εμπορεύσιμο προιόν.

Σας παραθέτω και το κείμενο σε συνημμένο:

 

Edited Μάιος 6 , 2018 by karanus

[ted78]

Μία πρώτη παρατήρηση είναι ότι πιθανότατα απομειώνεις την αξία της γης 2 φορές.

Δεύτερο, υποθέτεις ότι το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης είναι η επιθυμητή τιμή πώλησης. Δεν είναι!!!

Τρίτο, έφτιαξα ένα excell, για να παίξεις με το επιτόκιο προεξόφλησης και τον χρόνο πώλησης στο τέλος, το μέσο και την αρχή του έτους, σε βάθος εξαετίας, ώστε να διαπιστώσεις τις μεγάλες αποκλίσεις και μήπως στην τελική, υποεκτιμάς το ακίνητο.

PVcalculator.xlsx