Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[karanus]

Απο αλλού ξεκίνησα την ερώτηση και αλλού καταλήξαμε.

Αλλά δεν πειράζει.

Το θεωρώ ενδιαφέρον

Ευχαριστώ για το προγραμματάκι.

 

"Μία πρώτη παρατήρηση είναι ότι πιθανότατα απομειώνεις την αξία της γης 2 φορές."

Μία φορά την απομειώνω.

" Δεύτερο, υποθέτεις ότι το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης είναι η επιθυμητή τιμή πώλησης. Δεν είναι!!! "

Ποιά είναι κατά την γνώμη σου; Γιατί τώρα έχουμε συγκεκριμένο παράδειγμα.

 

Εκείνο που θέλω να πω είναι ότι η μέθοδος drc δεν είναι μόνο αυτό που είχαμε μάθει στα πρώτα σεμινάρια.

Oταν στην μέθοδο drc εκτιμάται ειδικό κτήριο τότε έχουμε την απομείωση λόγω:

 φυσικής φθοράς , αυτό που είναι ευρέως γνωστό μέχρι σήμερα και προσδιορίζεται με το τύπο (1-d)^n

απαξίωση λειτουργική

και οικονομική απαξίωση που πιθανόν να μην είναι ευρέως γνωστό και προσδιορίζεται με το τύπο 1/(1+ι)^t , και είναι αυτό που αναφέρω απο την αρχή των μηνυμάτων μου.

 

"Τρίτο, έφτιαξα ένα excell, για να παίξεις με το επιτόκιο προεξόφλησης και τον χρόνο πώλησης στο τέλος, το μέσο και την αρχή του έτους, σε βάθος εξαετίας, ώστε να διαπιστώσεις τις μεγάλες αποκλίσεις και μήπως στην τελική, υποεκτιμάς το ακίνητο. '

 

Ευχαριστώ για το προγραμματάκι.

Το ξέρω πόσο πολύ επιρεάζεται η εκθετική συνάρτηση απο μικρές μεταβολές των μεταβλητών της.

Άλλωστε αυτό είναι και το μεγάλο "κόλπο της εκτιμητικής", να τα όδηγείς τα πράγματα όπου θέλεις.... (μέχρι κάποιο σημείο βέβαια)

Φαντάζομαι ότι όλα αυτά που γράφω θα έχεις καταλάβει ότι δεν είναι δικά μου...

Απλά κάτι που διαβάζοντας βρήκα , το έθεσα για κουβέντα και σε ευχαριστώ που συμμετέχεις.

 

 

 

[ted78]

1 ώρα πριν, karanus said:

οικονομική απαξίωση που πιθανόν να μην είναι ευρέως γνωστό και προσδιορίζεται με το τύπο 1/(1+ι)^t , και είναι αυτό που αναφέρω απο την αρχή των μηνυμάτων μου.

Η οποία όμως αφορά Η/Μ εξοπλισμό και εγκαταστάσεις και όχι τα κτίσματα και πολύ περισσότερο τη γη.

Η οικονομική απαξίωση στα κτίσματα είναι περιγραφική έννοια και δεν ποσοτικοποιείται από κάποιο τυπολόγιο.

Μάλιστα στην υπολλειματική μέθοδο, στην πραγματικότητα αφορά το επενδεδυμένο κεφάλαιο και τις χρηματοροές και όχι αυτό καθ' αυτό το κτίσμα.

Όπως το εφαρμόζεις, περιλαμβάνεις και την αγοραία αξία της γης, την οποία υπολόγισες με τη συγκριτική μέθοδο, οπότε μεθοδολογικά έχεις πρόβλημα σε αυτό το σημείο.

Η μελλοντική ή προσδοκώμενη αξία πώλησης εκ των πραγμάτων προκύπτει από έρευνα αγοράς και ανάλυση συγκριτικών στοιχείων, ενώ πρέπει να περιλαμβάνει και προσδοκώμενο κέρδος.

Στην περίπτωσή σου λοιπόν, πέρα από την χρονική απαξίωση (γήρανση υλικών) και την απαξίωση λόγω φθορών (διάφορες ζημιές), μπορείς να έχεις απαξίωση λόγω θέσης, λόγω χαμηλής λειτουργίας, λόγω χαμηλής προοπτικής κλάδου κ.λ.π., τα οποία είναι ουσιαστικά τα περιγραφικά στοιχεία της οικονομικής απαξίωσης. 

[karanus]

25 λεπτά πριν, ted78 said:

Η οποία όμως αφορά Η/Μ εξοπλισμό και εγκαταστάσεις και όχι τα κτίσματα και πολύ περισσότερο τη γη.

Η οικονομική απαξίωση στα κτίσματα είναι περιγραφική έννοια και δεν ποσοτικοποιείται από κάποιο τυπολόγιο.

Μάλιστα στην υπολλειματική μέθοδο, στην πραγματικότητα αφορά το επενδεδυμένο κεφάλαιο και τις χρηματοροές και όχι αυτό καθ' αυτό το κτίσμα.

Όπως το εφαρμόζεις, περιλαμβάνεις και την αγοραία αξία της γης, την οποία υπολόγισες με τη συγκριτική μέθοδο, οπότε μεθοδολογικά έχεις πρόβλημα σε αυτό το σημείο.

Η μελλοντική ή προσδοκώμενη αξία πώλησης εκ των πραγμάτων προκύπτει από έρευνα αγοράς και ανάλυση συγκριτικών στοιχείων, ενώ πρέπει να περιλαμβάνει και προσδοκώμενο κέρδος.

Στην περίπτωσή σου λοιπόν, πέρα από την χρονική απαξίωση (γήρανση υλικών) και την απαξίωση λόγω φθορών (διάφορες ζημιές), μπορείς να έχεις απαξίωση λόγω θέσης, λόγω χαμηλής λειτουργίας, λόγω χαμηλής προοπτικής κλάδου κ.λ.π., τα οποία είναι ουσιαστικά τα περιγραφικά στοιχεία της οικονομικής απαξίωσης. 

Για τα Η/Μ :

Οικονομική Απαξίωση :

Καθόσον, όπως προαναφέραμε, δεν υφίσταται διαμορφωμένη  κτηματαγορά στην περιοχή για ακίνητα
αντίστοιχων χαρακτηριστικών με το εκτιμώμενο, και λαμβάνοντας υπ’ όψη τον
σχετικό κίνδυνο που επιφέρει η στασιμότητα του αριθμού αγοραπωλησιών, η οποία
επιδεινώθηκε ιδιαιτέρως με την οικονομική κρίση, εκτιμάται ότι η απαιτούμενη
περίοδος απορρόφησής του από την κτηματαγορά, θεωρούμενου ως κενού και
χωρίς όποιο μηχανολογικό εξοπλισμό, θα απαιτήσει κατ’ ελάχιστο τα t έτη, οπότε
η παραπάνω αξία απομειώνεται βάσει του τύπου: [1/(1+i)^t].

 

Η οικονομική απαξίωση στα κτίσματα είναι περιγραφική έννοια και δεν ποσοτικοποιείται από κάποιο τυπολόγιο.

Εδώ είναι η βασική διαφωνία. Λές ότι δεν ποσοτικοποιείται απο κάποιο τυπολόγιο .

Άρα πως ποσοτικοποιείται; Γιατί άντε ωραία τα περιγράψαμε. Δεν πρέπει όμως να δώσουμε και το ποσό της απομείωσης;

 

Όπως το εφαρμόζεις, περιλαμβάνεις και την αγοραία αξία της γης, την οποία υπολόγισες με τη συγκριτική μέθοδο, οπότε μεθοδολογικά έχεις πρόβλημα σε αυτό το σημείο.

Εδώ πρέπει να έχεις δίκιο. Θα το δω πάλι.

 

Η μελλοντική ή προσδοκώμενη αξία πώλησης εκ των πραγμάτων προκύπτει από έρευνα αγοράς και ανάλυση συγκριτικών στοιχείων, ενώ πρέπει να περιλαμβάνει και προσδοκώμενο κέρδος.

Δεν έχουμε συγκριτικά στοιχεία.

 

Τώρα επιδή κάποια στιγμή πρέπει να το μαζέψουμε το θέμα:

Εγώ λέω ότι:

Oταν στην μέθοδο drc εκτιμάται ειδικό κτήριο τότε έχουμε την απομείωση λόγω:

φυσικής φθοράς  και προσδιορίζεται με το τύπο (1-d)^n

οικονομική απαξίωση  και προσδιορίζεται με το τύπο 1/(1+ι)^t

απαξίωση λειτουργική Για αυτήν δεν γνωρίζω ακόμα

 

Εσύ καταλαβαίνω ότι υποστηρίζεις το 1ο,

ενώ για τα υπόλοιπα δύο λες ότι πρέπει να τα αναφέρουμε περιγραφικά και ότι  ειναι ενσωματωμένα ήδη στο 1ο. (αν έχω καταλάβει καλά την δική σου άποψη).

 

 

[[email protected]]

@karanus

 

Ως απάντηση για τον συντελεστή που ψάχνεις, μπορείς να τον υπολογίσεις με την εξίσωση του Fischer: (1+ i) = (1+r)(1+π), όπου

i : ονομαστική μεταβολή

r: πραγματική μεταβολή

π : πληθωρισμός

 

Εσύ πρακτικά ψάχνεις να βρεις ποιός είναι ο (1+r)

Την ονομαστική μεταβολή μπορείς να την βρεις από ιστορικά στοιχεία (π.χ. δελτία της ΤτΕ) και να κάνεις projection είτε γραμμικά, είτε με όποιον άλλο τρόπο σε φωτίσει ο Θεός. Τον πληθωρισμό επίσης μπορείς να τον βρεις από το Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, επίσης δημοσιευμένα στοιχεία και αντίστοιχα projection.

 

Το να προεξοφλείς με 10% το πόσο μπορεί να πουληθεί σε 3 χρόνια από τώρα το ακίνητο κατά τη γνώμη μου έχει τα εξής θεμελιώδη λάθη:

1. Ο τύπος είναι φτιαγμένος για μεγαλύτερη τιμή σε 3 χρόνια και όχι για μικρότερη, με την παραδοχή ότι το χρήμα έχει μεγαλύτερη αξία σήμερα απ' ό,τι σε 3 χρόνια (θεμελιώδης αρχή της σύγχρονης οικονομίας προκειμένου να ισχύσει οποιοσδήποτε μαθηματικός τύπος)
2. 10% ετήσια υποτίμηση για 3 χρόνια σερί δεν ξέρω καν αν έγινε στην Αμερική με το κραχ του 1929, και σίγουρα δεν έγινε ούτε καν στην Ελλάδα του 2010-2018

Ο συντελεστής προεξόφλησης που παρουσιάζεις αφορά απαιτούμενη απόδοση σε equities και χρησιμοποιείται για επενδυτικές αξιολογήσεις, νομίζω είναι εντελώς άστοχη η χρήση του σε αυτό που θες να κάνεις. Αυτη είναι η γνώμη μου.

Edited Μάιος 6 , 2018 by [email protected]

[ted78]

Λοιπόν, ας το δούμε στην περίπτωσή σου.

Πρώτον, εφαρμόζοντας την τεχνική απαξίωση (γήρανση) (1-d)ⁿ βρίσκεις το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης.

Έπειτα για να το φέρεις στην αγοραία αξία θα πρέπει να εφαρμόσεις κάποιους συντελεστές είτε μειωτικούς είτε αυξητικούς (σπανιότερα).

Τα πεδία που εξετάζεις είναι Λειτουργικά και Οικονομικά.

α) Λειτουργικά

- Το κτίριο έχει ζημιές στον φέροντα οργανισμό ή στα στοιχεία πλήρωσης; (π.χ. ρωγμές στον φέροντα οργανισμό, αποξήλωση στέγης, κατεστραμμένο δάπεδο  κ.λ.π.)

- Έχει ζημιές στις συνήθεις η/μ εγκαταστάσεις; (Ηλεκτρολογικό δίκτυο, Δίκτυο Ύδρευσης - Αποχέτευσης)

- Έχει αρχιτεκτονικούς περιορισμούς, που εμποδίζουν τη λειτουργία;

- κ.λ.π.

β) Οικονομικά

- Ο κλάδος δραστηριότητας έχει χαμηλές προοπτικές;

- Η περιοχή του ακινήτου έχει υποβαθμιστεί για κάποιο λόγο; 

- Υπάρχει παραγωγική δραστηριότητα;

- Υπάρχουν στην περιοχή αντίστοιχα κενά κτίρια και πόσο καιρό είναι αδιάθετα; 

- Έχει γίνει κάποιο οδικό έργο στην περιοχή που αναβαθμίζει ή υποβαθμίζει την προσβασιμότητα του ακινήτου;

- κ.λ.π.

Όπως καταλαβαίνεις ένας μαθηματικός τύπος: 1/ (1+i)^t, προφανώς και δεν δίνει καμία απάντηση σε όλα τα παραπάνω ερωτήματα και φυσικά όλα αυτά βρίσκονται στην κρίση του εκτιμητή ώστε να μεταφραστούν σε κάποιον συντελεστή, που θα προκύψει ως άθροισμα όλων των ποιοτικών γνωρισμάτων.

 

Ως μία πρώτη ιδέα για το τι μπορεί να συμβαίνει, είναι τα συγκριτικά στοιχεία της γης, που συνέλεξες, τα οποία θα σου δίνουν και την τάση της αγοράς.

Συνολικά ο μειωτικός συντελεστής καλό είναι να μην ξεπερνά το 40%, εκτός από ιδιαίτερες περιπτώσεις.

Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 10% - 25%.

 

Οπότε η Αγοραία Αξία που θα δώσεις είναι:

Αγοραία Αξία = ΑΑγης + ΑΚΑ*C

όπου:

ΑΑγης = Αγοραία Αξία γης από τη συγκριτική μέθοδο

ΑΚΑ = Αποσβεσμένο κόστος Αντικατάστασης (συμπεριλαμβάνεται η τεχνική απαξίωση)

C = Μειωτικός ή Αυξητικός συντελεστής βάσει Λειτουργικών και Οικονομικών Συνθηκών

 

[ted78]

4 ώρες πριν, karanus said:

οικονομική απαξίωση που πιθανόν να μην είναι ευρέως γνωστό και προσδιορίζεται με το τύπο 1/(1+ι)^t

Τώρα που το θυμήθηκα, αυτό από που το έχεις αντλήσει, συγκεκριμένα για τη DRC; Υπάρχει κάποια βιβλιογραφική αναφορά;

Edited Μάιος 6 , 2018 by ted78

[karanus]

1 ώρα πριν, [email protected] said:

@karanus

Το να προεξοφλείς με 10% το πόσο μπορεί να πουληθεί σε 3 χρόνια από τώρα το ακίνητο κατά τη γνώμη μου έχει τα εξής θεμελιώδη λάθη:

1. Ο τύπος είναι φτιαγμένος για μεγαλύτερη τιμή σε 3 χρόνια και όχι για μικρότερη, με την παραδοχή ότι το χρήμα έχει μεγαλύτερη αξία σήμερα απ' ό,τι σε 3 χρόνια (θεμελιώδης αρχή της σύγχρονης οικονομίας προκειμένου να ισχύσει οποιοσδήποτε μαθηματικός τύπος)
2. 10% ετήσια υποτίμηση για 3 χρόνια σερί δεν ξέρω καν αν έγινε στην Αμερική με το κραχ του 1929, και σίγουρα δεν έγινε ούτε καν στην Ελλάδα του 2010-2018

Ο συντελεστής προεξόφλησης που παρουσιάζεις αφορά απαιτούμενη απόδοση σε equities και χρησιμοποιείται για επενδυτικές αξιολογήσεις, νομίζω είναι εντελώς άστοχη η χρήση του σε αυτό που θες να κάνεις. Αυτη είναι η γνώμη μου.

Ο τύπος είναι φτιαγμένος ....

Σε ποιόν τύπο αναφέρεσαι γιατί σε χάνω.

Αν αναφέρεσαι σε αυτόν 1/(1+ι)^t  νομίζω ότι την μειώνει την τιμή. Έτσι φαίνεται και στο παράδειγμα που έχω βάλει.

 

10% ετήσια υποτίμηση για 3 χρόνια σερί δεν ξέρω καν αν έγινε στην Αμερική με το κραχ του 1929, και σίγουρα δεν έγινε ούτε καν στην Ελλάδα του 2010-2018

Αυτή ήταν και η αρχική μου ερώτηση. Για το 10%. Αυτό ρώτησα να μου εξηγήσει κάποιος και φτάσαμε σε άλλα θέματα ενδιαφέροντα και αυτά. 

Αυτό λοιπόν το 10% επειδή δεν καταλάβαινα τι είναι ακριβώς  το ρώτησα. Το 10% λοιπόν μπαίνει σε ερωτηματικό.

 

Βλέπω όμως ότι και εσύ διαφωνείς και με το υπόλοιπο σκέλος της σκέψης μου. Διαφωνείς δηλ. με αυτό;

[Oταν στην μέθοδο drc εκτιμάται ειδικό κτήριο τότε έχουμε την απομείωση λόγω:

φυσικής φθοράς  και προσδιορίζεται με το τύπο (1-d)^n

οικονομική απαξίωση  και προσδιορίζεται με το τύπο 1/(1+ι)^t

απαξίωση λειτουργική Για αυτήν δεν γνωρίζω ακόμα.]

η συμφωνείς , εάν βρούμε τον σωστό συντελεστή και όχι το 10% (που είναι λάθος κατά την γνώμη σου).

1 ώρα πριν, ted78 said:

Συνολικά ο μειωτικός συντελεστής καλό είναι να μην ξεπερνά το 40%, εκτός από ιδιαίτερες περιπτώσεις.

Συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 10% - 25%.

Δηλ. Αν δεχτώ το δικό σου 25% και πάω στο παράδειγμά μου θα έχω:

200.000.00-(0.25*200.000.00)=150.000.00

Δηλ. το ίδιο αποτέλεσμα που δίνω και εγώ.

Άντε να βγάλω την γη απο την απομείωση: 25.000.00+ 175.000.00-(0.25*175.000,00)=156.250,00 ~150.000,00

Απλά εσύ το περιγράφεις με λόγια και μετά βάζεις έναν  μειωτικό συντελεστή.

Άρα συγκλίνουμε...

Θα σου γράψω που το βρήκα.

Edited Μάιος 6 , 2018 by karanus

[ted78]

Δεν θα έλεγα ότι συγκλίνουμε. Μην λαμβάνεις υπόψη μόνο τα νούμερα που σε βολεύουν, αλλά προσπάθησε να καταλάβεις τι αντιπροσωπεύει το καθένα, ποιο είναι το φυσικό του νόημα και πώς προέκυψε.

Όλη η σκέψη σου πάνω σε αυτό είναι λαθεμένη, από τη χρήση του τύπου, την επιλογή του επιτοκίου προεξόφλησης, την επιλογή της χρονικής διάρκειας.

[karanus]

Τα νούμερα δεν τα έβαλα εγώ , εσύ έβαλες τα όρια του 10-25% και απο  αυτά παίρνοντας το 25% ,έρχεται και κάθεται ακριβώς.

Άρα πως δεν συγκλίνουμε...

Άλλωστε και αυτό το 10% -25% πως νομίζεις ότι προέκυψε; Απο κάποιον τύπο του οποίου η επανάληψη πολλές φορές για διάφορες μεταβλητές έδωσε αυτά τα όρια ανάμεσα στο 10% και στο 25%.

Και για να μην παιδευόμαστε με τύπους είπαν:

Πάρτε μια τιμή ανάμεσα στο 10% και στο 25% και είστε μέσα.

Για τον μαθηματικό τύπο τα είπαμε , για το επιτόκιο (αρχική ερώτηση) ναι θα το ξαναδώ, για την χρονική διάρκεια κάνω εκτίμηση κάθε φορά. Μπορεί να είναι 2 χρόνια , μπορεί τέσσερα.

Και επίσης δεν είναι σωστό να γράφεις ότι η όλη σκέψη κάποιου συναδέρφου είναι λαθεμένη.

Εγώ βλέπεις σε όλη την διάρκεια δεν μίλησα με τέτοιον τρόπο.

Γράψε την άποψη σου και θα κρίνουν οι άλλοι. Η θα κριθούμε όλοι, από νέα δεδομένα που κάποια στιγμή θα γίνουν γνωστά.

Άλλωστε βλέπεις ότι με εσένα συμφωνούν άλλα δύο άτομα και με εμένα κανείς.

Edited Μάιος 6 , 2018 by Pavlos33

[ted78]

Δεν το είπα με σκοπό να σε προσβάλω. Εξάλλου είμαστε άγνωστοι μεταξύ αγνώστων κι ούτε έχουμε τίποτα να χωρίσουμε.

Τρεις από εμάς σου επισημάναμε ότι ο τρόπος που κάνεις αυτή την εκτίμηση δεν είναι δόκιμος.

Αν έχεις κάποια βιβλιογραφία που να εξηγεί επαρκώς και τεκμηριωμένα αυτό που υποστηρίζεις, μπορείς να την παραθέσεις και να βγάλεις εμάς λάθος.

Εγώ δεν έχω κανένα πρόβλημα, ούτε τραβάω κανένα ζόρι να αποδειχθεί ότι κάνω λάθος. Ίσα ίσα που θα έχω την ευκαιρία να μάθω και κάτι καινούριο.

Οπότε, αναμένω την τεκμηρίωση της μεθόδου σου.

Με συναδελφικούς χαιρετισμούς!