Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[karanus]

Δεν υπάρχει πρόβλημα. Συνεχίζουμε.

Η μέθοδος δεν είναι δικιά μου .

Την διάβασα κάπου.

Δεν κάνω εκτίμηση . Το παράδειγμα που διάβασα σας αναφέρω.

Στην αρχή της κουβέντας αν θυμάσαι η ερώτηση μου ήταν για το  i: επιτόκιο δανεισμού + risk premium

Εδώ είχε γίνει  ένα λάθος στο κείμενο  και οι σωστοί όροι είναι: i: απόδοση αντίστοιχων ακινήτων + αναμενόμενο growth

Και γι' αυτό ζητάω συγνώμη, αν και δεν ήταν δικό μου λάθος άλλωστε επειδή με παραξένεψε και εμένα έκανα και την ερώτηση. Δεν νομίζω όμως ότι σας εμπλεξε αυτό, τουλάχιστον εσένα και τον Παύλο. Εσείς διαφωνήσατε κάθετα με όλη την μέθοδο

Τον συνάδερφο  [email protected]  μπορεί να τον έμπλεξα.

Τα λέμε απο αύριο.

Σας ευχαριστώ.

(τα edit που βλέπεις σε κάποιες δημοσιεύσεις, αφορούν μορφοποίηση με τη μείωση των κενών στο τέλος των μηνυμάτων)

Pavlos33

Edited Μάιος 6 , 2018 by Pavlos33

[ted78]

οκ, τώρα μιλάς για κάτι εντελώς διαφορετικό.

Θα πρέπει να μας δώσεις τους ορισμούς ή αν είναι εύκολο τη μελέτη που διαβάζεις.

Καλό βράδυ!

[[email protected]]

On 5/5/2018 at 11:15 ΜΜ, karanus said:

Έστω ότι μετά απο τον σχετικό υπολογισμό   του κόστους αντικατάστασης η αξία βγαίνει ίση με Α.

Και υποθέτω ότι τα  χρόνια για την απορρόφηση του ακινήτου είναι 3 χρόνια.

Άρα η Εμπορική Αξία του ακινήτου υπολογίζεται σύμφωνα με τον τύπο:

Α x [1/(1+i)^t] ,   όπου

Α: η αξία αντικατάστασης

t : χρόνος διάθεσης = 3 έτη

i: επιτόκιο δανεισμού + risk premium

 

Μπορεί κάποιος να εξηγήσει αυτό το 

"επιτόκιο δανεισμού + risk premium".

@karanus

 

Προσωπική μου άποψη είναι ότι ο συγκεκριμένος συντελεστής προεξόφλησης ταιριάζει να χρησιμοποιηθεί σε μέθοδο Cash Flow. Εσύ εφαρμόζεις DRC. Είναι επικίνδυνο να χρησιμοποιούνται συντελεστές αν δεν υπάρχει πλήρης κατανόηση τί ακριβώς υπολογίζουν. (Νταξ, επικίνδυνο όχι με την έννοια ότι θα πεθάνει κανείς, αλλά μπορεί να εκτεθείς επαγγελματικά, αυτό εννοώ εγώ κίνδυνο)

Ο συντελεστής που προτείνεις να χρησιμοποιήσεις (επιτόκιο δανεισμού + risk premium) έχει την εξής έννοια: αν είμαι λεφτάς και έχω λεφτά για να επενδύσω, ποιά θα πρέπει να είναι η απόδοση του κεφαλαίου μου, δεδομένου ότι επιλέγω επένδυση συγκεκριμένου ρίσκου.

Αυτή είναι η πραγματική έννοια του συντελεστή που θες να χρησιμοποιήσεις (10% ετήσιος), επομένως είναι άστοχος για τη συγκεκριμένη περίπτωση.

 

Στη δική σου περίπτωση απλά ψάχνεις έναν συντελεστή απομείωσης (π.χ. αξία ευχερούς διάθεσης) δεδομένου ότι μάλλον η τιμή που βγάζεις με τη DRC σου φαίνεται διαισθητικά μεγάλη. Ε αυτός δεν υπολογίζεται με αυτή τη φόρμουλα. (Hint: δεδομένου ότι δεν υπάρχουν στοιχεία στην περιοχή σου, ποιός θα μπορεί τεκμηριωμένα να αντικρούσει έναν δικό σου συντελεστή απομείωσης, βγαλμένον από το μυαλό σου?   )

 

Όλα αυτά τα λέω με την παραδοχή ότι  έχω καταλάβει τί θες να κάνεις. Αν δεν έχω καταλάβει, να με συμπαθάς.

Edited Μάιος 7 , 2018 by [email protected]

[ted78]

On 7/5/2018 at 12:54 ΠΜ, karanus said:

Δεν υπάρχει πρόβλημα. Συνεχίζουμε.

Η μέθοδος δεν είναι δικιά μου .

Την διάβασα κάπου.

 

Συνάδελφε, τι γίνετε με αυτή τη μελέτη; Μπορείς να μας παραπέμψεις ή να μας την κοινοποιήσεις;

[anavatis]

καλησπέρα. έχω να εκτιμήσω ένα αγροτεμάχιο το οποίο είναι υπό ένταξη στο σχέδιο πόλης το οποίο είναι υπό εφαρμογή στην περιοχή. σήμερα είναι άρτιο ως προς το εμβαδόν αλλά μη οικοδομήσιμο επειδή δεν έχει διαμορφωθεί ο δρόμος του σχεδίου πόλεως με το προβλεπόμενο πρόσωπο. επίσης πρέπει να προσκυρωθούν κάποια μικρά τμήματα από τις όμορες μερίδες. το ρυμοτομικό είναι εγκεκριμένο αλλά για το συγκεκριμένο οικόπεδο δεν έχει γίνει ακόμα κύρωση εφαρμογής και μεταγγραφή στο κτηματολόγιο. από τα στοιχεία του τοπογραφικού αποτύπωσης που έχω,  η επιφάνειά του οικοπέδου έπειτα από την προσκύρωση και μετά την δημιουργία του δρόμου δεν θα μεταβληθεί πολύ (~+5%), όποτε και για την εκτίμηση λαμβάνω τελικά επιφάνεια βάσει τίτλου.

πρέπει να κάνω σήμερα την εκτίμηση. ποιος από τους 2 παρακάτω τρόπους σας φαίνεται πιο ορθός για την εκτίμηση σήμερα?

α) εκτιμώ σαν οικόπεδο εντός σχεδίου (έχει συντελεστή 0,3, βάσει εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου) και εφαρμόζω έναν μειωτικό συντελεστή πχ. -10% στην αξία λόγω του ότι δεν έχει ακόμα υλοποιηθεί το σχέδιο και εκκρεμεί η τακτοποίηση (προσκύρωση, εισφορές, κτλ)

β) εκτιμώ σαν αγροτεμάχιο (εκτός σχεδίου με συντελεστή 0,2) και εφαρμόζω έναν αυξητικό συντελεστή πχ +10% στην αξία λόγω του ότι βρίσκεται υπό ένταξη σε σχέδιο πόλης με αύξηση συντελεστή κατά 0,1

επίσης και τις δύο περιπτώσεις υπάρχει ένας μειωτικός συντελεστής καθότι λόγω του ότι βρίσκεται υπό ένταξη και δεν έχει κυρωθεί πράξη και μεταγγραφεί, δεν μπορεί σήμερα να γίνει μεταβίβαση, σωστά? 

 

ποια είναι η γνώμη σας?

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by anavatis

[ted78]

Υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο;

[anavatis]

ναι

[ted78]

Τότε το εκτιμάς ως εντός σχεδίου, με την επιφάνεια που έχει σήμερα, αρχική ιδιοκτησία. Σημειώνεις ότι επίκειται πράξη εφαρμογής και ότι είναι πιθανό να μεταβληθεί η ιδιοκτησία. Αν έχεις και τον πίνακα της ΠΕ, που πρόκειται να γίνει, αναφέρεις τις υποχρεώσεις του οικοπέδου. Ο τίτλος είναι εμπορεύσιμος, δεν απαγορεύεται η μεταβίβαση, αλλά μέχρι να τακτοποιηθεί πολεοδομικά η ιδιοκτησία, δεν μπορεί να οικοδομήσει. Οπότε, προσαρμόζεις ανάλογα την αξία.

Αν αναφέρεται και η τελική ιδιοκτησία, βάλε υποσημείωση ότι το ακίνητο θα πρέπει να επανεκτιμηθεί με την κύρωση της Π.Ε., αφού θα υπάρξουν μεταβολές στην επιφάνειά του.

 

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by ted78

[anavatis]

ok, δηλαδή ted78 συμφωνείς με το α).

κάπου σε κάποιες σημειώσεις διάβαζα ότι σε 'υπό ένταξη' στο σχέδιο πόλης γήπεδα δεν επιτρέπεται καμμια δικαιοπρακτική πράξη εάν δεν γίνει κύρωση και μεταγραφή, αλλά μάλλον αναφερόταν να μην είναι ακόμα εγκεκριμένο το ρυμοτομικό σχέδιο και όχι να μην έχει γίνει η εφαρμογή του στην ιδιοκτησία.

είναι επομένως μεταβιβάσιμο. τώρα για την απομείωση λόγω του ότι δεν μπορεί να οικοδομήσει, σκέφτομαι να κάνω -10%.  πίνακας πράξης εφαρμογής δεν έχει γίνει ακόμα για να ξέρω  τις υποχρεώσεις. το 10% δεν θεωρείται η πιο λογική προσαρμογή σε μια τέτοια περίπτωση?, δεν ξέρω πως να το τεκμηριώσω περαιτέρω.

σωστά λες για την παρατήρηση ότι το ακίνητο θα πρέπει να επανεκτιμηθεί με την κύρωση της Π.Ε., με την τελική επιφάνειά του.

Edited Αύγουστος 23 , 2018 by anavatis

[ted78]

Το -10% λογικό είναι.

Υπάρχει νόμος σχετικά, δεν θυμάμαι τώρα πολλές λεπτομέρειες, που αν δεν είχε κυρωθεί ακόμα η ΠΕ, υπολόγιζες τις εισφορές ανάλογα με την περίπτωση, πλήρωνες το 20 ή 30% του ποσού στον δήμο και μπορούσες να κάνεις τη μεταβίβαση, με την υπόμνηση ότι οι τελικές εισφορές θα υπολογιστούν στην ΠΕ.