Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ted78]

Συνάδελφε ilias η πιο πρόσφορη μέθοδος για να εκτιμήσεις την εμπορική αξία του ακινήτου είναι η "Επενδυτική Μέθοδος" ή αλλιώς "Μέθοδος Εισοδήματος", που λαμβάνει υπόψη τις περιπτώσεις 4 και 5, που αναφέρεις.

[ilias]

Συνάδελφε σ΄ευχαριστώ!

Θα μπορούσες σε παρακαλώ να μου δώσεις λίγο παραπάνω βοήθεια, κάποιες περισσότερες κατευθύνσεις?

[tpanag]

Εϊναι δύσκολη εκτίμηση. Πιστεύω ότι είναι απαραίτητη συνεργασία με Μηχανολόγο καθώς και με γνώστη των διαδικασιών αδειοδότησης βενζινάδικων.

[ilias]

Είναι δύσκολη εκτίμηση.

Ακριβώς γι΄αυτό και θα ήθελα τη γνώμη σας.

 

Πιστεύω ότι είναι απαραίτητη συνεργασία με Μηχανολόγο

Ναι φυσικά, απλά εδώ ρωτάω κυρίως για τα κτιριακά και για την αποτίμηση του γηπέδου.

 

καθώς και με γνώστη των διαδικασιών αδειοδότησης βενζινάδικων.

Αυτό γιατί tpanag?

[ted78]

Για τα κτιριακά και την αξία του γηπέδου, θα ακολουθήσεις τη συγκριτική μέθοδο. Δηλαδή, θα χρειαστεί να βρεις πληροφορίες για αγοραπωλησίες γηπέδων στην περιοχή, που βρίσκεται το ακίνητο ώστε να προσεγγίσεις την αξία του γηπέδου. Για τα κτίρια θα χρησιμοποιήσεις το μέσο κατασκευαστικό κόστος στην περιοχή σου, όπως και για τις δεξαμενές. Βέβαια, όλα τα παραπάνω θα σου δώσουν την "Υλική Αξία" του ακινήτου, που το πιθανότερο είναι να υπολείπεται σημαντικά της "Εμπορικής Αξίας", ιδιαίτερα αν βρίσκεται σε περιοχή με μεγάλη κυκλοφορία οχημάτων.

Κατά τη γνώμη μου η προσέγγιση της εμπορικής αξίας του ακινήτου απαιτεί και γνώση των οικονομικών στοιχείων της επιχείρησης.

[tpanag]

Αυτό γιατί tpanag?

 

Μεταξύ των άλλων για το λόγο που γράφει ο ted78: "Κατά τη γνώμη μου η προσέγγιση της εμπορικής αξίας του ακινήτου απαιτεί και γνώση των οικονομικών στοιχείων της επιχείρησης."

[fotinoula]

Συνάδελφε σ΄ευχαριστώ!

Θα μπορούσες σε παρακαλώ να μου δώσεις λίγο παραπάνω βοήθεια, κάποιες περισσότερες κατευθύνσεις?

 

συνάδελφε η μεθοδος αυτη βασίζεται στα εξής¨:εξεταζονται τα ετησια εσοδα που προσδοκα ο ιδιοκτητης(μισθωματα)αφου αφαιρεθουν τα έξοδα με τα οποιια επιβαρυνεται.επειδη αυτα τα εξοδα δεν ειναι σταθερα ανα ακινητο και ανα ετος κατα τον υπολογισμο της καφαλαιοποιησης (απόδοση καφαλαίου)δεν λαμβάνονται υπόψη αλλα αν διαπιστωθει αναγκη εφαρμογης τους απο τον εκτιμητη αφαιρειται απο το τελικο αποτελεσμα της καφαλαιοποιησης(αγοραια αξία).συνοπτικα κανεις τα εξης¨:προσεγγιζεισ την μισθωτικη αξια της ιδιοκτησιας που θεωρειται ετοιμη για μισθωση και β)καθοριζεις το συντελεστη καφαλαιοποιησης.ο συντελεστης αυτος κυμαινεται για επαγγελματικα ακινητα (γραφεια-καταστηματα)6-8.5 % και για οικιστικα ακινητα 4.5-5.5%

αρα αξια ακινητου=ετησια μισθωτικη αξία/συντελεστη κεφαλαιοποιησης.πχ αν το βενζιναδικο ενοικιαζεται 2000ςυρω το μηνα*12=24000/7%=342857 περιπου 343000ευρω αξια ακινητου.

στις περιπτωσεις που κατα την αυτοψια διαπιστωνεται οτι το ακινητο παρουσιαζει προβλημα η υπαρχει μεγαλη προσφορα ακινητων ο συντελ.κεφαλαιοπ.μπορει να καθοριστει και υψηλότερος του ανωτάτου κατα 10-20% περιπου.

ελπίζω να σε κατατοπισα λιγακι.

φυσικα μια εκτιμηση πρεπει να βασίζεται σε περισσοτερες της μιασ μεθοδου.οποτε χρησιμοποιωντας και καποια αλλημεθοδο καταληγεις στην αγοραια αξια

[ilias]

fotinoula σ΄ευχαριστώ!

 

Η εμπορική αξία όμως με βάση τις αξίες της περιοχής τόσο για τα γήπεδα ή οικόπεδα όσο και για τα κτίρια, πως επεισέρχεται στην όλη διαδικασία?

Δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψη?

 

π.χ. έστω δύο πρατήρια Α και Β το ένα απέναντι από το άλλο στον ίδιο δρόμο.

Έστω ότι και τα δύο μισθώνονται έναντι 2.000 ευρώ μηνιαίως.

Το Α όμως έχει τρεις δεξαμενές περισσότερες από το Β και επίσης οι κτιριακές εγκαταστάσεις είναι κατά 150 m2 μεγαλύτερες.

Με βάση την μέθοδο που μου ανέλυσες αυτό σημαίνει ότι έχουν την ίδια εμπορική αξία. Μπορεί όμως να συμβαίνει αυτό από τη στιγμή που το κτιριακό δυναμικό είναι διαφορετικό? Και πως θα το εμπλέξουμε αυτό στην όλη διαδικασία?

[Butcher]

fotinoula

 

Μπορεί όμως να συμβαίνει αυτό από τη στιγμή που το κτιριακό δυναμικό είναι διαφορετικό?

Μπορεί να συμβαίνει όταν η εμπορίκή(αγοραία) αξία προκύπτει μεγαλύτερη του κόστους δημιουργίας(οικόπεδο+κτήριο).

[ilias]

Τι εννοείς φίλε Butcher?

Με τη "Μέθοδο του Εισοδήματος" με τον τρόπο που την εφάρμοσε πιο πάνω η fotinoula, την εμπορική ή πιο σωστά την αγοραία αξία δεν υπολόγισε?