Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ted78]

Αφού δεν έχει ολοκληρωθεί η ρύθμιση του χώρου δεν θα το λάβεις υπ' όψη στην παρούσα αξία. Μπορείς όμως να αναφέρεις και την αξία μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Ας αποφασίσει η τράπεζα τι θα κάνει.

[tpanag]

Αφού δεν έχει ολοκληρωθεί η ρύθμιση του χώρου δεν θα το λάβεις υπ' όψη στην παρούσα αξία.

 

Διαφωνώ. Δεν τίθεται θέμα να μη λάβει υπόψη της τον κλεισμένο ημιυπαίθριο. Τους λαμβάναμε υπόψη μας με 50% την εποχή που δεν υπήρχε καν η δυνατότητα τακτοποίησης. Αφού κατατέθηκε φάκελος για τακτοποίηση, ή διαδικασία ουσιαστικά είναι μη αναστρέψιμη. Το πρόστιμο θα πληρωθεί κσι ο χώρος θα ρυθμιστεί.

[ted78]

Εννοούσα ως ρυθμισμένο. Έτσι κι αλλιώς στην παρούσα αξία εκτιμάς την ιδιοκτησία ως έχει. Και ακριβώς επειδή η διαδικασία της ρύθμισης είναι μη αναστρέψιμη, θα βάλει και την αξία μετά τη ρύθμιση.

[nkalog]

Προσπαθώ να γίνει μια εκτιμηση - ανταλλαγη για 2 ακινητα εντος του ιδιου οικοπεδου (οριζόντιες ιδιοκτησιες):

ΑΚΙΝΗΤΟ Α

ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ

ΕΜΒΑΔΟ 80 ΤΜ ΥΨΟΣ 4,4 Μ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ 1952

ΠΡΟΣΟΨΗ 10 Μ ΣΕ ΔΡΟΜΟ

ΔΙΑΜΠΕΡΕΣ

ΠΕΤΡΟΚΤΙΣΤΟ ΜΕ ΠΑΧΟΣ ΤΟΙΧΩΝ ΜΙΚΡΟΤΕΡΟ ΤΩΝ 50 ΕΚ

ΥΠΕΡΥΨΩΜΕΝΟ 1,2 Μ

 

ΑΚΙΝΗΤΟ Β

ΕΜΒΑΔΟ 25 ΤΜ ΥΨΟΣ 2,4 Μ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ 1950

ΒΛΕΠΕΙ ΣΕ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟ ΧΩΡΟ

2 ΠΟΡΤΕΣ ΚΑΙ 1 ΠΑΡΑΘΥΡΟ ΠΡΟΣ ΤΗ ΔΥΣΗ

ΠΕΤΡΟΚΤΙΣΤΟ ΜΕ ΠΑΧΟΣ ΤΟΙΧΩΝ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ ΤΩΝ 50ΕΚ

ΥΠΕΡΥΨΩΜΕΝΟ 0,2Μ

 

ΤΙ ΑΝΑΛΟΓΙΑ ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΕ ΝΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΘΕΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ? ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ?

[Didonis]

Διαφωνώ. Δεν τίθεται θέμα να μη λάβει υπόψη της τον κλεισμένο ημιυπαίθριο.

....

....

κι όμως, παρότι πριν βγει ο νόμος για την ρύθμιση των ημιυπαιθριων, οι ημιυπαιθριοι συνεκτιμούνταν (με μειωτικό συντελεστή) στην εμπορική αξία του ακινήτου, τώρα πια όσα ακίνητα έχουν ενταχτεί στην διαδικασία νομιμοποιήσεις και δεν έχουν εξοφλήσει το συνολικό ποσό η εμπορική αξία του ημιυπαιθριοι λογίζεται για τις εκτιμήσεις των τραπεζών ως μηδενική.

 

Είναι μια διατραπεζική συμφωνία αυτό και όχι μεμονωμένη κίνηση.

 

Φυσικα καλό είναι να υπάρχει σε συμπληρωματική παρατήρηση και η αξία του ημιυπαιθριου με την περαίωση του. Μπορεί να φανεί χρήσιμο στον δανειολήπτη διότι θα μπορεί να ζητήσει συμπληρωματικό αν ξεχρεώσει το πρόστιμο τακτοποίησης σύντομα.

[tpanag]

Είναι μια διατραπεζική συμφωνία αυτό και όχι μεμονωμένη κίνηση.

 

Έμαθες κάτι τέτοιο; Σε ρωτάω γιατί δεν έχω καμία "οδηγία" εγώ (όχι ότι με εκπλήσσει βέβαια). Δε συμφωνώ γενικά με αυτές τις κατευθύνσεις από τις τράπεζες. Το τι και αν θα συμπεριλάβουμε στον υπολογισμό μιας αξίας δεν είναι αρμοδιότητα των τραπεζικών, αλλά ημών των εκτιμητών. Και αυτό το "50%" που μας έλεγαν να χρησιμοποιούμε ως μειωτικό συντελεστή για τους κλεισμένους Η/Χ παλιότερα καταχρηστικό ήταν. Εγώ (και μόνο) θα κρίνω τι αξία θα δώσω στον ημιυπαίθριο κατά περίπτωση. Είναι άλλο αν π.χ. υπάρχει υπόλοιπο Σ.Δ. (και και αυτός μπορούσε να νομιμοποιηθεί και άλλο αν όχι.

[Didonis]

Έμαθες κάτι τέτοιο;

...

αυτό ισχύει μέχρι τώρα συνάδελφε.

Θα τόνιζα ένα νομίζω αν δεν ήταν δεδομένο.

 

Σωστά ότι μπριν τον νόμο μπιρμπίλι ίσχυε το 50% και σε αρκετές τράπεζες έφτανε και το 70% (νομίζω)

 

****

...Εγώ (και μόνο) θα κρίνω τι αξία θα δώσω στον ημιυπαίθριο κατά περίπτωση.

....

Αν το κάνεις θα διακόψουν την συνεργασία μαζί σου.

 

Αν πρόσεξες στο αρχικό μου κείμενο δεν έγραψα σκέτο εκτίμηση ακινητου, αλλα εκτίμηση ακινήτου για τις τράπεζες.

Μεγάλη διαφορά μερικές φορές.

[tpanag]

Αν το κάνεις θα διακόψουν την συνεργασία μαζί σου.

Αν πρόσεξες στο αρχικό μου κείμενο δεν έγραψα σκέτο εκτίμηση ακινητου, αλλα εκτίμηση ακινήτου για τις τράπεζες.

Μεγάλη διαφορά μερικές φορές.

 

Για εκτιμήσεις για λογαριασμό τραπεζών μιλάω κι εγώ. Έχω εξάλλου πάντα την επιλογή να ανεβάσω την ανά τ.μ. αξία κατά την κρίση μου ώστε να τους κάνω το "χατήρι" και να εμφανίσω τον Η/Χ με το 50%. Εγώ σφραγίζω και λόγος δεν τους πέφτει. Σου τα λέω αυτά για να σου δείξω ότι δε μπορεί παρά να είναι σύσταση το "50%". Πως προέκυψε εξάλλου αυτό το ποσοστό; Γιατί να μην είναι 20% ή 80%; Σε περίοδο μάλιστα (προ νόμων περί "τακτοποιήσεων") που με εξαντλημένο Σ.Δ. στο κτίριο δεν υπήρχε καμία επιλογή εκτός της επαναφοράς του χώρου σε ανοιχτό για να επανέλθει η νομιμότητα. Έναν κλεισμένο Η/Χ που αποτελεί το μοναδικό Υ/Δ σε 2άρι 50 τ.μ. θα θεωρούσες ορθό να τον εκτιμούσες με την ίδια αξία (με το ίδιο αυθαίρετο ποσοστό 50%) που θα εκτιμούσες τον κλεισμένο Η/Χ ενός διαμερίσματος 150 τ.μ.; Θέλω να πιστεύω πως ασφαλώς όχι!

[adadim]

Λυπάμαι tpanag αλλά ο didonis έχει απόλυτο δίκιο . Και δεν υπολογίζονται πια οι ΗΧ εκτός και αν είναι περαιωμένοι (τσεκαρισμένο και από Εθνική και από Εμπορική και έχουν στείλει ενημερώσεις) και αν κάνεις του κεφαλιού σου θα σου πουν και αυτοί άντε στο καλό . Και ούτε μπορείς να βάζεις αξία ανεβασμένη αν θες να είσαι και συ σωστός . 'Ασε που ειδικά στην Εθνική διάφορα λαμόγια μηχανικοί που έκαναν τέτοιες υπεκτιμήσεις εδώ και 2χρόνια έχουν αρχίσει και παίρνουν δρόμο και πια ελάχιστοι πρέπει να έχουν απομείνει .

[tpanag]

Μη μου λες για "υπερεκτιμήσεις" εμένα. Μακριά από μένα αυτά. Ουκ ολίγες φορές εξάλλου έχω "απολαύσει" τα κρεμασμένα σαγόνια των τραπεζικών που λογάριαζαν χωρίς τον ξενοδόχο (αρπάγαν το συμβόλαιο, κοίταγαν τα τετραγωνικά και άρχιζαν τους πολλαπλασιασμούς ως έχοντες "άποψη" στα πάντα), όταν τους παρέδιδα το εκτιμητήριο. Είπα ότι εφόσον σφραγίζω, του κεφαλιού μου θα κάνω. Θα εφαρμόσω την κοινή λογική, την επιστημονική μεθοδολογία και θα χρησιμοποιήσω την κρίση μου και μόνο. Τι πάει να πει δηλαδή "50%"; Και από που προκύπτει η υποχρέωση να περαιώσει τώρα ο ιδιοκτήτης την "τακτοποίηση" εφόσον δεν έχει καν ακόμα υποχρέωση πληρωμής του προστίμου; Επειδή θέλουν να είναι "σίγουροι" αυτοί; Και αν δεν περαιώσει ποτέ δηλαδή πως αποφάσισαν ότι μηδενίζεται η αξία του Η/Χ; Εγώ θα υπολογίσω τις συνέπειες που θα έχει η μη περαίωση και μετά θα αποφασίσω τι αξία έχει αυτός ο χώρος. Τις ήξεραν και απο χθες τις "τακτοποιήσεις" δηλαδή όταν μας έπρηζαν τα @@ να φουσκώνουμε αξίες γιατί ήθελαν να δίνουν δάνεια (ενώ τώρα δε θέλουν); Adadim ακολουθώντας άκριτα ουρανοκατέβατους "κανόνες" και "ρετσέτες" εμπνευσμένα από άσχετους, υποτιμάμε τους εαυτούς μας. Και δε νομίζω ότι για τα 50 ευρώ της Εθνικής ή τα 75 της Αγροτικής υπάρχει κανένα "δέλεαρ" στο να επιτρέπουμε να γίνεται κάτι τέτοιο.