Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

σωστό. αυτή η υπεραξία όμως υπολογίζεται μαθηματικά? τα συγκριτικά οικοπέδου (κενή γη) οδηγούν σε μια τιμή χ. πως θα τεκμηριώσω το χ+ χ' (χ' από υπεραξία?)

Edited Φεβρουάριος 7 , 2012 by anavatis

[ted78]

Η Υπεραξία για ακίνητο κατοικίας μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

 

ΥΠ = "Αξία Γης"*[("Υπάρχουσα Δόμηση"*"Σημερινή Αξία Κτιρίου")/("Επιτρεπόμενη Δόμηση"*"Αξία Κτιρίου ως Νέο")]*[(1+i)ⁿ-1]

 

όπου i: Το επιτόκιο αγοράς προσαυξημένο με το επιχειρηματικό ρίσκο (χοντρικά μπορείς να πεις γύρω στο 15%)

n: ο χρόνος - διάρκεια ολοκλήρωσης της κατασκευής του κτιρίου (1,5 έως 2 έτη για κατοικίες)

Edited Φεβρουάριος 7 , 2012 by ted78

[anavatis]

πολύ ωραίος τύπος! θα προσπαθήσω να τον εφαρμόσω .

 

ted78, οι αξίες στις οποίες αναφέρεσαι είναι οι συνολικές εκτιμώμενες εμπορικές αξίες (γης, οικοπεδου) απο συγκριτικά στοιχεία, έτσι?

 

π.χ. εγω εχω

 

110700 (αξία γης στην περιοχή ) * (175τ.μ υπάρχ. δόμηση * 175000 σημ. αξ. κτηρίου) / (400 επιτρ. δομ. *245000 αξία νεόδμητου στην περιοχή) * 0,3225

Edited Φεβρουάριος 7 , 2012 by anavatis

[ted78]

Η αξία του κτιρίου ως νέο είναι: 175 τμ * ΚΚ * (1+ΕπΟ) * (1+ΕΟ) = 175*1000*1,2*1,2 = 252000 €

Η σημερινή αξία του κτιρίου είναι: 252000 * "Ποσοστό Παλαίωσης" = 252000*0,633 (πχ για 15 έτη) = 160000 € περίπου.

[anavatis]

τί είναι το ΕπΟ και ΕΟ?

[ted78]

Στο post #268 τα εξηγώ. Είναι το Επιχειρηματικό Όφελος και το Εργολαβικό Όφελος. Πρόσεξε γιατί δεν είναι πάντα 20%, όπως τα αναφέρω στο παράδειγμα.

 

Αν ερμήνευσα σωστά το δικό σου post #273 για να προσδιορίσεις την αξία του κτιρίου σου ως νέο έκανες την πράξη:

 

175 τμ * 1400 €/τμ = 245000 €

 

όπου 1400 €/τμ είναι η τιμή πώλησης μιας νέας κατοικίας.

 

Δεν είναι απαραίτητα λάθος υπό κανονικές συνθήκες, αφού σε αυτή την τιμή περιλαμβάνονται το Επ.Ο και το Ε.Ο, οπότε θα σου δώσει μία καλή προσέγγιση της αξίας του κτιρίου ως νέο. Ωστόσο, χάνεται πληροφορία και πάντα είναι προτιμότερο να χρησιμοποιείς για τον υπολογισμό της αξίας του κτιρίου το κατασκευαστικό κόστος, που είναι πιο ανελαστικό σε μεταβολές από την τιμή πώλησης μιας κατοικίας.

 

Επιπλέον, αν συντρέχουν λόγοι αύξησης ή μείωσης της αξίας του κτιρίου, μπορείς να παίξεις με τους συντελεστές του Επ.Ο ή του Ε.Ο ή ακόμη και να χρησιμοποιήσεις σύμφωνα με την κρίση σου κάποιο Συντελεστή Ειδικών Συνθηκών που θα αυξάνει ή θα μειώνει την αξία του κτιρίου.

[karagiozou]

ΚΥΡΙΕ TED78 EPEIDI APO OTI ΦΑΙΝΕΤΑΙ ΕΧΕΤΕ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΕΜΠΕΙΡΙΑ ΣΤΙΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΜΠΟΡΕΙΤΕ ΝΑ ΜΟΥ ΠΕΙΤΕ ΠΑΡΑΚΑΛΩ πως βρισκουμε την ευλογη ετησια μισθωτικη αποδοση κατοικιας η και γενικα χωρων ?

[anavatis]

Τεδ78, η υπολλειματική σου μέθοδος είναι ξεκάθαρη για το πως λειτουργεί. οι απορίες μου εμένα είναι ακόμα στη συγκριτική που εφαρμόζω πολύ συχνα.

έχω τα παρακάτω συγκριτικά στην περιοχή του εκτιμώμενο:

 

 

κατοικία:

 

1)κατοικία170 τ.μ. σε 300τ.μ. οικοπέδου τιμή 270.000€, 2)κατοικία 122τ.μ. σε 280τ.μ.οικοπέδου τιμή 200.000 € 3)κατοικία 130τ.μ. σε 300τ.μ. οικοπέδου τιμή 250.000€,4)κατοικία 99τ.μ. σε 250τ.μ. οικοπέδου τιμή 160.000€

 

μεση τιμή 1500-1600Ε/τ.μ.

 

Οικόπεδο:

 

1)οικόπεδο1000τ.μ. τιμή 95.000€, 2) οικόπεδο 700τ.μ. τιμή 65.000€, 3)οικόπεδο 500τ.μ.τιμή 55.000€, 4)οικόπεδο 2000τ.μ. τιμή150.000€

Μ.Τ 90Ε/τ.μ.

 

έχω να εκτιμήσω 163τ.μ. κατοικίας σε 1230 τ.μ. οικόπεδο. (αρτιότητα στην περιοχή στα 300τ.μ.)

 

ΜΕΘΟΔΟΣ

απομείωση της τάξεως του 15% έτσι ώστε να προκύψουν οι πραγματικές τιμές αγοράς. επιπλέον απομείωση στις τιμές πώλησης κατοικιών της τάξεως του20-25% λόγω παλαιότητας της εκτιμώμενης κατασκευής (1990). Εκτιμώ ότι μια μέση τιμή της τάξεως των 1000 €/τ.μ. και 90 €/τ.μ.ανταποκρίνεται στην αξία του κτίσματος και του οικοπέδου, αντίστοιχα.

 

Οι απορίες μου για την συγκριτική μέθοδο πάντα είναι:

1.Μπορώ να πω π.χ.

1230-85(καλυψη οικοδομής) χ 90 =103050Ε ΑΞΙΑ ΟΙΚΟΠ.

1000 χ163=163000 ΑΞΙΑ ΚΤΙΣΜΑΤΟΣ

και να αθροίσω?

 

2. μπορώ να αγνοήσω εντελώς το μέγεθος του οικοπέδου ?

Edited Φεβρουάριος 7 , 2012 by anavatis

[Butcher]

anavatis, εγώ αν είχα τα συγκριτικά στοιχεία που διαθέτεις θα χρησιμοποιούσα 2 μεθόδους:

1) Τη συγκριτική μέθοδο για το ακίνητο (γη+κτίσμα) με συντελεστή βαρύτητας (35-40)%

2) Τη μέθοδο του κόστους αντικατάστασης με βαρύτητα (60-65)%

Για το οικόπεδο, με βάση τα στοιχεία που έχεις, παρατηρούμε ότι όσο αυξάνεται η επιφάνειά του (δηλαδή όσο απομακρυνόμαστε από τα όρια αρτιότητας), μειώνεται η αγοραία αξία του, κάτι που είναι και λογικό. Ωστόσο η αξία του παραμένει σημαντική.

- Άρα στην ερώτηση (2), θεωρώ ότι θα ήταν "άδικο" να αγνοήσεις το μέγεθος του οικοπέδου, εφόσον υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία για οικόπεδα του ίδιου ή και μεγαλύτερου μεγέθους.

- Για την ερώτηση (1), θεωρώ την προσέγγιση "λανθασμένη". Αυτό που περιγράφεις θυμίζει τη μέθοδο του κόσους αντικατάστασης.

[anavatis]

ευχαριτστώ butcher. ΔΕΣ ΛΙΓΟ ΠΑΡΑΚΑΤΩ:

 

ME ΚΟΣΤΟΣ ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ:

ΚΤΙΣΜΑ: 163Χ700(20ΕΤΙΑΣ)=114100

ΓΗ:1230Χ90=110700

ΣΥΝΟΛΟ=224800

 

ΜΕ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ:

από συγκριτικά μέση τιμή 1500ε/τ.μ. Απομειώνω 40% (τιμές διάθεσης και παλαιότητα) και αυξάνω 20% για το μεγαλύτερο οικόπεδο. αρα μ.τ. 1200ε/τμ

ΣΥΝΟΛΟ=163 χ 1200= 195600

 

τελικά 224800χ0.35 + 195600χ0,60 = 78680+117360 = 196040ευρώ

 

δεν είμαι σίγουρος μόνο για το 20% που δίνω στο παραπάνω οικόπεδο (γενικά δεν θέλω να βγώ σε υψηλή τιμή)