Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[Pavlos33]

Anavatis επειδή το γήπεδο υπάγεται στην κατηγορία ακινήτων με εργολαβικό ενδιαφέρον θα μπορούσες να το εκτιμήσεις με την υπολλειματική μέθοδο.

[ted78]

Ποιός τον "μαύρισε" τον ΚΑΝΑ βρε παιδιά; Δεν είπε και τίποτε κακό ο άνθρωπος!

 

Didonis, ασκεπείς είναι οι εκτάσεις, που δεν έχουν δέντρα.

 

anavatis, αν έχεις στοιχεία πώλησης γεωτεμαχίων, που έχουν πρόσωπο στην εθνική οδό, τότε ο υπολογισμός της αξίας της έκτασης ως κενή θα γίνει βάσει αυτών των στοιχείων.

 

Η υπεραξία, που επιθυμείς να προσθέσεις, θα την υπολογίσεις θεωρώντας ότι τα κτίρια έχουν ολοκληρωθεί. Θα βγάλεις δύο αξίες λοιπόν μία χωρίς και μία με τα κτίσματα και θα τις αναφέρεις στην εκτίμησή σου και τις δύο.

 

Όσων αφορά την κυκλοφοριακή σύνδεση, πιθανολογώ ότι θα κατασκευαστεί εντός της ζώνης απαλλοτρίωσης κυρίως, ωστόσο μπορείς να προσθέσεις το κόστος κατασκευής της, ως συνοδό έργο και βέβαια να πριμοδοτήσεις και την αξία του γηπέδου, αλλά με φειδώ.

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by ted78

[Didonis]

....

Didonis, ασκεπείς είναι οι εκτάσεις, που δεν έχουν δέντρα.

....

....

μερσί αγαπητέ, παιδί της πόλης γαρ που να φανταστώ ότι υπάρχουν και δέντρα στα γήπεδα.... εδώ το πολύ πολύ να βρείς γκαζόν..

 

****

Ποιός τον "μαύρισε" τον ΚΑΝΑ βρε παιδιά; Δεν είπε και τίποτε κακό ο άνθρωπος!

....

....

που τον μαύρισαν?

[ted78]

που τον μαύρισαν?

 

Την αποκατέστησα τη φήμη του.

 

Όσο για τις ασκεπείς εκτάσεις, σαν ορισμός υπάρχει κυρίως στη δασική νομοθεσία και μπορεί να συναντήσεις και την έκφραση ασκεπής αγρός σε περιοχές όπου καλλιεργούνται οπωροφόρα δέντρα.

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by ted78

[Didonis]

Καλά του έκανες έτσι για να μάθει….

 

(το κατέχεις πάντως το εκτιμησιακό άθλημα)

[ted78]

Προσπαθώ, αλλά έχω πολλά να μάθω ακόμη.

[Didonis]

Τα πρώτα 1000 είναι δύσκολα μετά στρώνει αγαπητέ.

Ειδικά αν αντιμετωπίσεις και τα πρώτα 100 σε δικαστήρια με οργανωμένα δικηγορικά γραφεία να προσπαθούν να γυρίσουν τον κόσμο ανάποδα για να καταρρίψουν εκτίμηση.

[ΚΑΝΑ]

ρε παίδες (μη θεωρήσετε το παρόν ως πυρά κατά πάντων)

δεν μ' ενδιαφέρει το μαύρισμα ή το ξεμαύρισμα

αλλά επειδή έκανα και εκτιμητής γνωρίζω αυτά που ήδη ανέφερα δικαιολογώντας τα μάλιστα

 

Γνωρίζω επίσης ότι ο εκτιμητής (προκειμένου για εκτός σχεδίου ακίνητο όπως σ’ αυτό που αναφέρεται ο φίλος avantis) πρέπει όταν του ζητείται η εκτίμηση της αξίας και εκείνος επιλέγει να χρησιμοποιήσει τη μέθοδο της «αξιοποίησης ή αντιπαροχής» τότε πρέπει να λάβει υπόψη του όλα τα δεδομένα του γηπέδου δηλαδή αν έχει και αυτή τη δυνατότητα, (της ανέγερσης καταστήματος) αλλιώς φυσικά και η αξία θα «πέσει»

 

Εν ολίγοις άλλη η αξία του γηπέδου αν μπορεί να κατασκευάσει μόνο κατοικία και άλλη αν η περιοχή ενδείκνυται και για καταστήματα

 

Όσο για αναφορά σε δύο αξίες αγαπητέ ted78 αυτό δεν μπορεί να ισχύει κατά την ταπεινή μου γνώμη γιατί αυτή πάντα πρέπει να είναι μία για έναν εκτιμητή που εκφέρει την τελική του γνώμη σε ένα γραπτό κείμενο

 

Ως προς την υπολειμματική μέθοδο Paylo αυτή εφαρμόζεται όταν υπάρχει κτίσμα, που εδώ δεν υπάρχει. Οι άδειες είναι ένα άυλο για το ακίνητο πράγμα άσχετα αν αποτελεί προϋπόθεση αξιοποίησης

Και πως αλλιώς μπορούσε να γίνει Pavlo-χωρίς άδειες;

Edited Μάρτιος 14 , 2012 by ΚΑΝΑ

[Pavlos33]

Η πιο κλασσική μεθοδος για να εκτιμήσει κανείς αδόμητα οικόπεδα γήπεδα είναι η υπολλειματική μέθοδος ή της βέλτιστης αξιοποιήσης ή της αντιπαροχής (τίτλοι της ίδιας ουσιαστικά μεθοδολογίας).

Προσδιορίζουμε την βελτιστη μελλοντική αξιοποίηση του γηπέδου. Στη συνέχεια αφού αποφασίσουμε με βάση την έρευνά μας ποια θα είναι αυτή, (Π.χ ανέγερση κτιρίου καταστημάτων) προσδιορίζουμε το κατασκευαστικό κόστος και συμπερεριλαμβάνουμε σε αυτο εργολαβικό και επιχειρηματικό όφελος με τη μορφή συντελεστών (πχ. ΕΡ. ΟΦ. =1.20 ή επιχ. οφ=1.15 κλπ).

Αφου υπολογίσουμε το συνολικό κόστος, Εκτιμούμε με βάση την πληροφόρηση το σύνολο πωλήσεων της εν λόγω επένδυσης (δηλαδη έχουμε πριν εκτιμήσει την τιμή ανα τετραγωνικό με βάση την πληροφόρησή μας).

Στο τέλος της επένδυσης πχ σε 1.5 ή 2 χρόνια (ανάλογα τον χρόνο αποπεράτωσης της) η αξια της γής προσδιορίζεται από τη σχέση: ΣΠ-ΣΚ, όπου ΣΚ=συνολικό κόστος που περιλαμβάνει και εργολαβικό ή και επιχειρηματικό όφελος ενώ ΣΠ είναι τα προσδοκόμενα έσοδα από το σύνολο των πωλήσεων μας.

η αξία της γής λοιπόν με αναγωγη στο σήμερα θα είναι : ΣΠ-ΣΚ/(1+i)t

t= o χρόνος αποπεράτωσης

ι= τρέχον επιτόκιο αγοράς (euribor) προσαυξήμένο με τρέχοντα πληθωρισμό και επιχειρηματικό ρίσκο. Σήμερα θα μπορούσε να έχει την ενδεικτική τιμή 8-10%

Edited Μάρτιος 14 , 2012 by Pavlos33

[ted78]

Στην περίπτωση του συναδέλφου anavatis υπάρχει ήδη οικοδομική άδεια για κατασκευή καταστήματος, συνεπώς έχει εγκριθεί συγκεκριμένη χρήση στο υπόψη γήπεδο. Οπότε, η υπεραξία που θα προστεθεί στην αξία της γης θα οφείλεται στην κατασκευή του κτιρίου της συγκεκριμένης χρήσης, δηλαδή του καταστήματος.

Αυτό που έχει σημασία είναι ο σκοπός του δανείου, ο οποίος προφανώς είναι η ανέγερση του κτιρίου. Οπότε, είναι δόκιμο να χρησιμοποιήσεις και να αναφέρεις τη μελλοντική αξία του ακινήτου, εφόσον ολοκληρωθεί η κατασκευή του κτιρίου. Αυτό συμβαίνει, επειδή ο δανειστής θα βασιστεί σε αυτή τη μελλοντική αξία, ώστε να εγκρίνει το ύψος του δανείου. Η σημερινή αξία του γηπέδου, χωρίς το κτίσμα, ενδιαφέρει τον δανειστή μόνο για το ύψος της πρώτης δόσης.

 

ΚΑΝΑ, θα μου επιτρέψεις να διαφωνήσω ως προς το ότι πρέπει να υπάρχει μία αξία. Ανάλογα με το τι θέλεις να κάνεις μπορεί να προκύψουν πολλά είδη αξιών. Δεν είναι μία μονοσήμαντη διαδικασία.