Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[ΚΑΝΑ]

συνάδελφε ted78

στην τράπεζα πρέπει να δώσεις μία και μόνο αξία, βάσει της οποίας θα κινηθεί ή ίδια

 

Όσο για το αν υπάρχει κτίσμα -εγώ κατάλαβα από το μήνυμα του avantis ότι δεν υπάρχει -αν υπάρχει άλλο προθύστερο με αναφορά σε ύπαρξη κτίσματος -φυσικά και πάω πάσο

[ted78]

Κτίσμα δεν υπάρχει απ' όσα κατάλαβα, αλλά υπάρχει οικοδομική άδεια.

Όπως σου είπα και πριν το θέμα είναι τί θα χρηματοδοτήσει η τράπεζα.

Την αγορά του γηπέδου ή την ανέγερση του κτίσματος;

Οπότε πράττεις ανάλογα.

[tpanag]

Ποιός τον "μαύρισε" τον ΚΑΝΑ βρε παιδιά; Δεν είπε και τίποτε κακό ο άνθρωπος!

 

Εγώ τον "μαύρισα" τον ΚΑΝΑ (όπως έδωσα +1 στον Didonis). Τον μαύρισα γιατί οι παραινέσεις του είναι λανθασμένες, αλλά κυρίως για το Υ.Γ. του. Σε καμία περίπτωση δεν έχει δουλειά το διευθυντής τραπεζικού καταστήματος να εκφέρει άποψη επί θεμάτων της αρμοδιότητάς μας και είναι πέρα για πέρα λάθος να δίνουμε στους τραπεζικούς τόσον αέρα. Τον πληρώνουμε και ενδέχεται να τον πληρώσουμε ακόμα πιο ακριβά τον αέρα που τους επιτρέψαμε να πάρουν. Ένα οικόπεδο με καλύτερες προοπτικές εκμετάλλευσης, έχει μεγαλύτερη αξία σε σχέση με το να μην τις είχε. (τελεία).

Δεν είχα πρόθεση να σε στεναχωρήσω ΚΑΝΑ, ούτε έχω κάτι μαζί σου φυσικά, απλά και το "-" στη φήμη έχει λόγο ύπαρξης.

[ΚΑΝΑ]

Εγώ τον "μαύρισα" τον ΚΑΝΑ (όπως έδωσα +1 στον Didonis). Τον μαύρισα γιατί οι παραινέσεις του είναι λανθασμένες, αλλά κυρίως για το Υ.Γ. του. Σε καμία περίπτωση δεν έχει δουλειά το διευθυντής τραπεζικού καταστήματος να εκφέρει άποψη επί θεμάτων της αρμοδιότητάς μας και είναι πέρα για πέρα λάθος να δίνουμε στους τραπεζικούς τόσον αέρα. Τον πληρώνουμε και ενδέχεται να τον πληρώσουμε ακόμα πιο ακριβά τον αέρα που τους επιτρέψαμε να πάρουν. Ένα οικόπεδο με καλύτερες προοπτικές εκμετάλλευσης, έχει μεγαλύτερη αξία σε σχέση με το να μην τις είχε. (τελεία).

 

 

προσωπικά μιλάω..

δεν θα έβαζα τίποτα επιπλέον

(το γήπεδο εκτιμάται σύμφωνα με άλλα στοιχεία και ειδικά σύμφωνα με τις σταθερές κατασκευές του-τα παραπάνω δεν θα έχουν καμία αξία αν ποτέ δεν εφαρμοστούν ή αν ποτέ τους δεν κατασκευασθούν)

 

υ.γ τα παραπάνω τα γράφεις απλώς στην εκτίμηση και τα αφήνεις στην κρίση του Δ/ντή της Τράπεζας, αν υποθέσω ότι αναφέρεσαι σε εκτίμηση τράπεζας

 

ρε παίδες (μη θεωρήσετε το παρόν ως πυρά κατά πάντων)

δεν μ' ενδιαφέρει το μαύρισμα ή το ξεμαύρισμα

 

Γνωρίζω επίσης ότι ο εκτιμητής (προκειμένου για εκτός σχεδίου ακίνητο όπως σ’ αυτό που αναφέρεται ο φίλος avantis) πρέπει όταν του ζητείται η εκτίμηση της αξίας και εκείνος επιλέγει να χρησιμοποιήσει τη μέθοδο της «αξιοποίησης ή αντιπαροχής» τότε πρέπει να λάβει υπόψη του όλα τα δεδομένα του γηπέδου δηλαδή αν έχει και αυτή τη δυνατότητα, (της ανέγερσης καταστήματος) αλλιώς φυσικά και η αξία θα «πέσει»

 

Εν ολίγοις άλλη η αξία του γηπέδου αν μπορεί να κατασκευάσει μόνο κατοικία και άλλη αν η περιοχή ενδείκνυται και για καταστήματα

 

Και πως αλλιώς μπορούσε να γίνει Pavlo-χωρίς άδειες;

 

Αγαπητέ tpanag παρακολούθησα σεμινάρια της ΕΤΕ και έκανα εκτιμητής της για 8-9 χρόνια και έτσι μας είπαν να πράττουμε

 

Όπως φαίνεται και από τα μηνύματά μου λέω συνοπτικά το εξής:

Ότι το γήπεδο έχει αξία ανάλογη με τις δυνατότητες αξιοποίησής του (είτε για την ανέγερση κατοικίας είτε για την ανέγερση καταστήματος) αν φυσικά εκπληρώνει και τις αντίστοιχες προϋποθέσεις

Δεν μπορείς να λες ότι θα κάνω κατάστημα αν η περιοχή δεν παρουσιάζει ενδιαφέρον

Δεν μπορείς να λες θα κάνω κατάστημα αν δεν μπορείς να κατασκευάσεις κόμβο ή να απαγορεύεται η χρήση καταστήματος

 

Τώρα η ύπαρξη και μόνο των παραπάνω αδειών και μόνο από το λόγο της περιορισμένης χρονικής ισχύος που αυτές έχουν, δεν προσδίδουν καμία επί πλέον αξία στο ίδιο το γήπεδο αλλά μόνο στην αξιοπιστία του επενδυτή την οποία αρμόδιος να λάβει υπόψη του είναι μόνο ο διευθυντής της τράπεζας

 

Όσο για τον αέρα που λες ότι εμείς δίνουμε και τις παροτρύνσεις σου για κόψιμο εγώ δεν τον καταλαβαίνω

Έχουμε καμιά αρμοδιότητα ως εκτιμητές, να ορίζουμε διευθυντές;;

Μάλλον υφιστάμενοι του είμαστε και από αυτόν οριζόμαστε

 

Αυτά και από μένα χωρίς καμιά πρόθεση να σου θίξω την φήμη σου

[ted78]

Επειδή νιώθω υπεύθυνος, που το σχόλιό μου, έγινε αφορμή να σας φέρω σε αντιπαράθεση, χωρίς να υπάρχει σοβαρός λόγος, θα καταθέσω κι εγώ την άποψή μου.

 

tpanag, θεώρησα υπερβολή την αρνητική ψήφο, με το σκεπτικό ότι το σχόλιο του ΚΑΝΑ δεν ήταν αντιεπιστημονικό ή αντίθετο με τις αρχές της εκτιμητικής. Ίσως αυτό που ήθελε να επισημάνει είναι ότι την παρούσα στιγμή, που δεν έχει υλοποιηθεί τίποτα στο γήπεδο, δεν χρειάζεται να δώσεις κάποια υπεραξία στο ακίνητο, αφού οι αγοραίες τιμές πώλησης ενός γηπέδου, συνήθως ενσωματώνουν ήδη την πρόσθετη αξία λόγω θέσης.

π.χ. τα γήπεδα με πρόσωπο σε Εθνική Οδό πωλούνται πιο ακριβά από γήπεδα, που βρίσκονται ας πούμε σε μία ζώνη 500 μ πιο μακρυά από αυτή.

 

Εκεί που διαφωνώ κι εγώ μαζί του, είναι ότι δεν πρέπει να αμελεί κανείς και την οικοδομική άδεια, που έχει εκδοθεί, αφού μελλοντικά το γήπεδο θα αποκτήσει υπεραξία, ένα μέρος της οποίας θα μπορούσες είτε να τη συνυπολογίσεις σήμερα, είτε να την αναγάγεις ολόκληρη σε μία μελλοντική αξία του ακινήτου. Αλλά αυτό το θέμα είναι καθαρά υποκειμενικό και θεωρώ ότι δεν έχει να κάνει με διλήμματα τύπου "σωστό" ή "λάθος".

 

Όσο για το υστερόγραφο, αρχικά θεώρησα ότι δεν αναφερόταν στην κρίση της μεθοδολογίας και του αποτελέσματος της εκτίμησης,από τον εκάστοτε διευθυντή ή υπάλληλο της τράπεζας, αλλά στο πως θα κινηθεί αυτός σε σχέση με την πορεία της χρηματοδότησης.

 

Είναι βασικό να ξεκαθαριστεί ότι είμαστε συνεργάτες και όχι υπάλληλοι της τράπεζας. Οι εκτιμήσεις είναι ένα εργαλείο για τους τραπεζικούς, αλλά η μεθοδολογία, η τεκμηρίωση και τα αποτελέσματα της εκτιμητικής έκθεσης, είναι καθαρά θέμα του εκτιμητή και δε χωράει καμία παρέμβαση σε αυτό.

[ΚΑΝΑ]

παίδες

 

Δέστε πόσο πίσω, είμαστε σαν χώρα

 

http://www.moi.gov.cy/moi/DLS/dls.nsf/All/4A1E355582F3F704C2256FCE004737F6?OpenDocument

Edited Μάρτιος 16 , 2012 by ΚΑΝΑ

[ΚΑΝΑ]

Παίδες

δεν ήθελα να απαντήσω..επειδή δεν επιθυμώ εναντιώσεις

αλλά για να μην αφήνουμε κενά

 

Μεταφέρω απλά όσα έμαθα..– μαυρίστε όσο θέλετε-

Εκτίμηση αγοραίας αξίας νοείται στο χρόνο που αυτή συντάσσεται (π.χ σήμερα)

Υπάρχει

η αξία γης, και

η αξία ακινήτου (=αξία γης +κτίσμα +υπεραξία) και επί πλέον

υπεραξία δεν νοείται αν δεν υπάρχει κτίσμα

 

Μόνο σε ανώμαλες καταστάσεις αγοράς,

όπως είναι π.χ η διάταξη Σηφουνάκη με την οποία επιχειρήθηκε η κατάργηση ανέγερσης κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή από μη αγρότη, θα μπορούσε ίσως να δικαιολογήσει μια εικονική λόγω της περίστασης πρόσθετη υπεραξία από την ύπαρξη ο.α κατοικίας π.χ στο συγκ γήπεδο

ή

πιο συγκεκριμένα αν πρόκειται να καταργηθεί ή καταργήθηκε η δυνατότητα δημιουργίας κόμβου ή απαγορεύτηκε ή πρόκειται να καταργηθεί η ανέγερση καταστημάτων στην περιοχή

αυτά για την εκτίμηση αξίας του γηπέδου

όσο για το κόστος των αδειών κόμβου και Ο.Α κάλλιστα αυτές μπορούν να μπούνε στην α’ πιστ/ση εργασιών, αλλά αυτό είναι ένα άλλο θέμα

φαντασθείτε 2 γήπεδα πλάι πλάι με τα ίδια δεδομένα

γιατί να έχουν διαφορετική αξία;

Μήπως και ο άλλος δεν μπορεί να βγάλει ο.α ή α. κόμβου;

Μήπως αυτός που έχει τις παραπάνω άδειες δεν μπορεί αύριο να πάει … στον άλλο κόσμο..

Edited Μάρτιος 16 , 2012 by ΚΑΝΑ

[Pavlos33]

+1 και από μένα.

[anavatis]

να επιβεβαιώσω σε όσους αναρωτιώνται, ότι ναι, δεν υπάρχει ακόμα οικοδομή. μόνο κενό γήπεδο, άδεια για κατασκευή εμπορικού κέντρου και έγκριση κατασκευής κόμβου.

αυτό που τελικά εκανα είναι να προσδώσω μια αιτιολογημένη προσαύξηση στην αξία του γηπέδου (περί το 30%), με βάση τι χρήσεις, τις πολεοδομικές διαδικασίες, τη μελλοντική αξιοποίηση του γηπέδου κλπ, αλλά, απάντησα θετικά στις επιφυλάξεις καθότι όλα αυτά έχουν μια προθεσμία υλοποίησης και κατόπιν χρειάζονται ανανέωση ή και νέα μελέτη ενδεχομένως (π.χ. αλλαγή κυκλοφοριακών συνθηκών μετά από 3 χρόνια)...απο την άλλη καταλαβαίνω τα λεγόμενα του ΚΑΝΑ και ότι θα ήταν άδικο π.χ. να εκτιμηθεί ένα όμορο οικόπεδο χωρίς άδεια και σχετικές εγκρίσεις σε χαμηλότερη αξία...εν τέλει, εδώ θα έπρεπε η τράπεζα να μας δώσει ανάλυση του είδους της επένδυσης που στοχεύει για το εν λόγω ακίνητο (αναφέρεται μόνο "προς εκμετάλλευση"), αν και λογικά δεν θα έπρεπε να επηρεάζει αυτό το εκτιμητικό έργο..(ή θα έπρεπε???)

[ted78]

ΚΑΝΑ, είναι πολύ σωστά όσα λες. Η δική μου άποψη όμως είναι ότι το συγκεκριμένο γήπεδο έχει μεγαλύτερη αξία σε σχέση με ένα διπλανό του και θα σου εξηγήσω τους λόγους.

 

Από τη στιγμή που υπάρχουν ήδη αδειοδοτήσεις για κατασκευή εμπορικού κέντρου και κόμβου, το συγκεκριμένο γήπεδο είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Αντίθετα το διπλανό του, αν θεωρήσουμε ότι έχει τα ίδια γεωμετρικά χαρακτηριστικά δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμο, αφού απαιτείται χρόνος και κόστος, ώστε να εγκριθούν οι μελέτες.

 

Εδώ έχουμε την περίπτωση όπου ο παράγοντας χρόνος υλοποίησης της επένδυσης / χρόνος αξιοποίησης μπορεί να προσδώσει προστιθέμενη αξία στο ακίνητο.

Αλλά και πάλι αυτό είναι στη διακριτική ευχέρεια του εκτιμητή. Ούτε αυτά που γράφεις εσύ είναι λάθος, αλλά ούτε και αυτά που γράφω εγώ.

Edited Μάρτιος 17 , 2012 by ted78