Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

σε εκτίμηση κτηρίου αποθηκών (άδεια ειδικού κτηρίου) με ισόγειο και υπόγειο περί τα 800τ.μ. σε κάθε στάθμη και με ευκολία πρόσβασης στο υπόγειο μέσω δύο ραμπών (περιμετρική άνετη κίνηση οχημάτων) για φορτοεκφόρτωση, το οποίο είναι ενιαίο ακίνητο, δεν υπάρχει οριζόντιος, θα ήταν σωστό να εκτιμηθεί με άλλη αξία το υπόγειο και άλλη το ισόγειο ή θα ήταν καλύτερα να λαμβάνονται οι τιμές των μεθόδων εννιαία για όλο το κτήριο? ομοιώς η ίδια ερώτηση ισχύει για ένα βιομηχανικό κτήριο. το ρωτάω, διοτι βλέπω εκτιμήσεις συναδέλφων να λαμβάνουν ξεχωριστά π.χ. μίσθωμα ισογείου Χ μισθωτική απόδοση και άλλο μίσθωμα υπογείου με Υ μισθωτική απόδοση. όμως εφόσον δεν μιλάμε για ξεχωριστές ιδιοκτησίες αλλά για ένα ακίνητο, είναι σωστό αυτό? Η ερώτηση μπορεί να γενικευτεί και σε άλλου τύπου ακίνητα. οποιαδήποτε άποψη επί του θέματος δεκτή.

Edited Οκτώβριος 31 , 2012 by anavatis

[fear1976]

θα ήταν σωστό να εκτιμηθεί με άλλη αξία το υπόγειο και άλλη το ισόγειο ή θα ήταν καλύτερα να λαμβάνονται οι τιμές των μεθόδων εννιαία για όλο το κτήριο?

 

θεωρω οτι ειναι προφανες οτι το υπογειο εχει αλλη αξια απο το ισογειο αν το εξατασεις με αξια κοστους.

ομως απο κει και περα εσυ εκτιμας συνολικα μια ιδιοκτησια = ενα ακινητο και αναζητας εμπορικη αξια.

αρα αν το προσεγγισεις με το μισθωμα ειναι ενιαιο (αυτη τη στιγμη και εφοσον δεν υπαρχει οριζοντια)

 

για ποιες αλλες μεθοδους ομως αναφερεσαι που λαμβανεις τιμες (ενιαια/ξεχωριστα) για τις δυο σταθμες?

[anavatis]

στα μισθώματα κι εγώ θεωρώ ότι πρέπει να πάει ενιαίο.

στη συγκριτική? : να εκτιμηθεί μόνο η πραγματοποιούμενη δόμηση προσαυξημένη κατά ένα ποσοστό (σε μια τέτοια περίπτωση ακινήτου) ή ξεχωριστά ισόγειο-υπόγειο. οκ, στο κόστος αντικατάστασης μπορεί να γίνει ξεχωριστά...το καταλαβαίνω...

Edited Νοέμβριος 1 , 2012 by anavatis

[fear1976]

η συγκριτικη που αναφερεις ειναι στην ουσια συγκριση εμπορικων....

αρα δλδ θα συγκρινεις ενα υπογειο διπλανο με το το δικο σου και ενα ισογειο διπλανο με το δικο σου και θα κανεις αθροισμα των επιμερους?

 

δεν βλεπω γιατι οχι αν εννοεις αυτο....

[anavatis]

συμφωνώ, αλλά αυτό που ρωτάω σχετίζεται με την τεκμηρίωση της αξίας, δηλαδή, αν θα πρέπει να υπολογίζονται μόνο τα τ.μ. της δόμησης που στην περιπτωση, παραδείγματος χάρη ενός βιοτεχνικού κτηρίου, με άνετη πρόσβαση, μπορεί να προσαυξάνεται αναλόγως ή όχι...δεν θεωρώ δλδ ότι είναι σωστό να υπολογίζουμε στη συγκριτική και τα τετραγωνικά του υπογείου (αθροίζοντας τις επιφάνειες) αλλά να ανάγουμε την αξία τους στην αξία/τ.μ. των τ.μ. δόμηση της δόμησης του ισογείου...

Edited Νοέμβριος 1 , 2012 by anavatis

[fear1976]

αν καταλαβα καλα αυτο που λες δινοντας ενα παραδειγμα δλδ

 

αν εχεις κτιριο ισογειο με υπογειο

και τα συγκριτικα κτιριων ισογειων χωρις υπογειο οπου κυμαινονται σε 1000ευρω/τμ (ας πουμε)

να δωσεις 1200 (ας πουμε παλι) στο δικο σου λογω υπαρξης υπογειου αλλα μονο στα τμ δομησης (ισογειου) αγνωοντας τα υπολοιπα (του υπογειου)?

οπου το +200 αντιστοιχει στη συνολικη τιμη εκτιμησης υπογειου αναγωμενη στα υπαρχοντα τμ ισογειου???

 

και παλι ετσι ομως την συνολικη τιμη του υπογειου δεν καλεισαι αρχικα ν προσδιορισεις και μετα να αναγεις??

καταλαβα κατι λαθος??

[anavatis]

σωστά. αυτό εννοώ. ως προς την τεκμηρίωση της αξίας αυτή είναι καλυτερα να γίνεται έτσι, δηλαδή με αυτή την αναγωγή (άσχετα αν περνάς από το στάδιο να εκτιμήσεις ξεχωριστά το υπόγειο για να διασταυρώσεις την αξία) Αναφέρεις δλδ την προσαύξηση στην αξία του ισογείου λόγου υπογείου, στην έκθεσή σου. Κι αυτό γιατι, εάν δεν υπάρχει οριζόντιος, είναι καλύτερο να ταυτίζεται με το νομικό καθεστώς του ακινήτου, δλδ στην προκειμένη περίπτωση 1 ακίνητο Χ 1 Αξία/τ.μ. ακινήτου.

Εάν είχαμε οριζόντιο, π.χ αποθήκες στο ισόγειο και αποθήκες στο υπόγειο (όλες ανεξάρτητες ιδιοκτησίες με οριζόντιο) θα ίσχυε το αντίθετο...

Edited Νοέμβριος 2 , 2012 by anavatis

[fear1976]

προτιμω την επιμερους προσεγγιση της αξιας (ανα σταθμες) καθως

αφενος ετσι κι αλλιως θα προσεγγισεις αξια υπογειου οποτε γιατι να την "κρυψεις" μεσα στο συνολο και μεσα στου ισογειου και να μην φανει

αφετερου μπορει η ιδιοκτησια να ειναι μια σημερα αλλα δεν μπορει να αποκλεισεις το πιθανο διαχωρισμο της αυριο (εστω κι αν δεν ειναι τοσο πιθανο)

 

γενικα ειναι πιο ξεκαθαρη η παρουσιαση ανα σταθμες (λειτουργικες-κτιριακες-κλπ).

προσωπικη αποψη βεβαια.

 

αν ειχα οριζοντιες ιδιοκτησιες νομιζω οτι ετσι κι αλλιως θα προχωρουσα εκτιμηση ανα ιδιοκτησια ακομη κι αν ειναι ολες ενος ιδιοκτητη

Edited Νοέμβριος 2 , 2012 by fear1976

[ted78]

anavatis, αν τα συγκριτικά σου στοιχεία αφορούν μόνο ισόγεια κτίρια χωρίς υπόγειο, μπορείς να βρεις την ανηγμένη επιφάνεια του κτιρίου με υπόγειο, χρησιμοποιώντας έναν συντελεστή αναγωγής του υπόγειου ορόφου γύρω στο 0,30 - 0,40.

 

Δηλαδή,

Ισόγειο: 100,00 τμ

Υπόγειο: 100,00 τμ

 

Ανηγμένη επιφάνεια: 100,00 + 0,40*100,00 = 140,00 τμ

[anavatis]

ted78, ναι μια τέτοια συνθήκη αναζητώ, για την αναγωγή. η αλήθεια είναι ότι δεν έχω βρεί μέχρι τώρα κάπου-στα βιβλία- να αναφέρεται αυτό το 0,3-0,4, εκτιμώ ότι είναι οκ όμως και λογικό. φυσικά εξαρτάται και την περίπτωση.