Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[BAS]

Από αυτά που ανέφερε ο Τέντ και συγκεκριμμένα το πρώτο λινκ

2.3 Η ανάγκη ολοκληρωμένης μέτρησης της οικονομικής δραστηριότητας στην

 

αγορά κατοικίας

Η ραγδαία αύξηση της στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα, οι τιτλοποιήσεις που έγιναν επι-

 

τρεπτές την τελευταία πενταετία, αλλά και οι απαιτήσεις της “Βασιλείας ΙΙ”, κατέστησαν ανα-

 

γκαία την παροχή αξιόπιστων στοιχείων για την εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στις διάφο-

 

ρες περιοχές της χώρας. Στην Ελλάδα οι σχετικοί με την αγορά ακινήτων στατιστικοί δείκτες

 

ήταν ανεπαρκείς πριν από μια δεκαετία. Πριν από το 1999 οι δείκτες τιμών προέρχονταν από

 

τις αγγελίες στις εφημερίδες και ήταν τιμές που ζητούσαν οι πωλητές (asking prices). Το κενό

 

αυτό ήλθε να συμπληρώσει η ιδιωτική πρωτοβουλία. Οι μεγάλες τράπεζες στην Ελλάδα ίδρυ-

σαν την Propindex Α.Ε. με σκοπό την κατασκευή αξιόπιστων δεικτών και υποδεικτών ακινή-

 

των με τη βοήθεια της εταιρίας στατιστικών αναλύσεων Quantos Α.Ε. Οι δείκτες βασίζονται

 

στις αξίες που δίνουν οι εκτιμητές των τραπεζών.

2 Η ίδια μεθοδολογία ακολουθείται και σε

 

αυτά τα μεγάλα κενά στην πληροφόρησή μας.

 

 

άλλες χώρες. Έτσι σήμερα οι δείκτες της Propindex καλύπτουν το 50-55% περίπου του συνό-

 

λου των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων. Παραλείπονται μόνον οι λίγες συναλλαγές για τις

 

οποίες δεν έγινε δανεισμός, καθώς και οι συναλλαγές μέσω δανείων από τράπεζες που δεν συμ-

 

μετέχουν στην Propindex (π.χ. Πειραιώς, Αγροτική, Marfin). Οι δείκτες ξεκινούν από το 1999

 

και αναφέρονται σε τιμές/τ.μ. διαμερισμάτων.

 

 

Υπάρχει σημαντικό περιθώριο για επέκταση των δεικτών σε μονοκατοικίες, οικόπεδα και σε

 

στοιχεία από όλες τις τράπεζες, καθώς και επέκταση των αρχικών πηγών των στοιχείων πέρα

 

από τις τράπεζες. Βεβαίως, εκεί που η προστιθέμενη αξία στην προσπάθεια καταγραφής του

 

τομέα θα ήταν ιδιαίτερα μεγάλη είναι σε στοιχεία για το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών,

 

καθώς και σε στοιχεία όγκου οικοδομής. Τα στοιχεία όγκου που υπάρχουν σήμερα στην ΕΣΥΕ

 

αναφέρονται απλώς σε άδειες κατασκευής και δεν αντιστοιχούν σε τελική πραγματική οικοδο-

 

μική δραστηριότητα, η οποία εφόσον τελικά πραγματοποιηθεί, θα γίνει αργότερα. Δεν υπάρ-

 

χουν επίσης στοιχεία απασχόλησης στην κατασκευή κατοικιών ούτε φυσικά γίνεται καταγραφή

 

της παραοικονομίας στις κατοικίες και γενικότερα τις κατασκευές. Η παραοικονομία δεν είναι

 

απλώς η χρήση ξένων λαθρομεταναστών στη διάρκεια ανέγερσης μιας οικοδομής, αλλά και η

 

εργασία των Ελλήνων επαγγελματιών στο χώρο της συντήρησης και επιμέλειας της κατοικίας,

 

που δεν καταγράφεται. Τέλος, θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμηη παροχή στοιχείων για τιμές και νέα

 

οικοδομική δραστηριότητα και στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Η Τράπεζα της Ελλάδος,

 

εφόσον ξεκινά τη δύσκολη αυτή αποστολή, καλείται σταδιακά να συμπληρώσει πολλά από

 

Τελικά όλοι καταλαβαίνουμε πόσο ανεπαρκείς είναι οι δηλώσεις περί αριθμού απούλητων σπιτιών και λοιπές αστειίοτητες που λένε οι άσχετοι . Τα στοιχεία τους είναι μόνο από τα συμβόλαια που όλοι ξέρουμε ότι δεν αναφέρουν το τίμημα , ενώ γιά τις άδειες έχουν τον αριθμό αδειών που μπορεί να είναι αναθεώρηση , κατεδάφιση η αλλαγή χρήσης . Δυστυχώς γιά άλλη μιά φορά βλέπουμε ότι στην Ελλάδα είσαι ότι δηλώσεις .

 

 

 

Το διάβασα το πρώτο λινκ .

 

Διασκεδαστικό θα μπορούσα να πω .

 

Με μικρής αξιοπιστίας στοιχεία , διάρκειας μόλις 10 χρόνων και σε εποχή πτώσης των επιτοκίων και τρομακτικής ανάπτυξης , γράφουν ολόκληρες μελέτες .

 

Τότε εγώ που ζούσα από αυτό το επάγγελμα και έχω αξιόπιστα στοιχεία 30 χρόνων , πρέπει να γράψω εγκυκλοπαίδεια .

 

Τέλος πάντων , ας στο συνεχίσουμε αν θέλουν οι διαχειριστές στο άλλο θέμα .

Edited Απρίλιος 28 , 2013 by BAS

[Faethon11]

Ήμουνα εκτιμητής προ κρίσης.

Την μία φορά υπήρχαν αυθαιρεσίες που ήθελαν να μην τις αναφέρω. Την έδωσαν σε άλλον.

Την άλλη φορά ήθελαν να ανεβάσω υπέρμετρα την εκτίμηση. Την έδωσαν σε άλλον.

Την άλλη κάτι άλλο. Την έδωσαν σε άλλον.

Μετά σταμάτησαν να με δίνουν εκτιμήσεις. Μόλις τελείωσα και την τελευταία εκκρεμότητα, δεν με ενόχλησαν ξανά....

[Didonis]

.....

Την μία φορά υπήρχαν αυθαιρεσίες που ήθελαν να μην τις αναφέρω. Την έδωσαν σε άλλον.

Την άλλη φορά ήθελαν να ανεβάσω υπέρμετρα την εκτίμηση. Την έδωσαν σε άλλον.

....

Να υποθέσω ότι το ήθελαν προερχόταν από διοικητικό υπάλληλο υποκαταστήματος και ΟΧΙ μηχανικό?

Ή από τις Τεχνικές Υπηρεσίες της όποιας Τράπεζας?

[ted78]

Αυτά γίνονταν από τους υπαλλήλους του καταστήματος. Εξαρτάται βέβαια και από την τράπεζα. Πάντως κι εγώ τις καλές μέρες είχα αρκετές κόντρες.

 

BAS, γενικά η πτώση των τιμών στα ακίνητα είναι ανεξάρτητη από τη μέθοδο υπολογισμού της αξίας. Στη δεδομένη συγκυρία νομίζω ότι είναι απαραίτητο ο εκτιμητής να χρησιμοποιεί τουλάχιστον δύο μεθόδους για την αποτίμηση της αξίας ενός ακινήτου. Αυτό προσπαθώ να κάνω τουλάχιστον στις δικές μου.

Μην επιμένεις για την "κυριαρχία" του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης. Δεν είναι καθόλου σπάνιο στην οικονομική ιστορία διάφορα αγαθά να απαξιώνονται τόσο ώστε να πωλούνται κάτω από το κόστος κατασκευής τους.

 

Πάντως μην ξεχνάς ότι ο πρώτος ζημιωμένος από την πτώση των αξιών είναι οι ίδιες οι τράπεζες, που έχουν τις υποθήκες. Μία προσεκτική διαχείριση της κατάστασης από τους ιδιοκτήτες, ίσως να φέρει και κάποιο όφελος για αυτούς.

[BAS]

Οπως λέει ο Φαέθων . Στις καλές εποχές τα ανέβαζαν στον θεό και στις κακές τα κατεβάζουν στα έγκατα .

 

Το θέμα όμως είναι ότι μηχανικοί - εκτιμητές τα κάνουν αυτά .

 

Απλά πάντα όλοι κοιτάνε την πάρτη τους και όχι την αλήθεια .

 

Αμα όμως κυνηγήσουν κανένα εκτιμητή , μετά δεν θα τον ξέρει κανένας διοικητικός γιά να τον σώσει .

 

Τέντ δεν αρνούμαι την πτώση των τιμών στα ακίνητα . Την απαξίωση και το τσουβάλιασμα αρνούμαι .

[ted78]

Ο καθένας παίρνει την ευθύνη αυτών που υπογράφει. Αν κάνει κάποιος ευσυνείδητα τη δουλειά του δεν έχει να φοβηθεί τίποτα.

Οι εκτιμητές δεν βγάζουν από την κοιλιά τους τις τιμές της αγοράς. Υπάρχει κάποιο αντικειμενικό υπόβαθρο. Το πώς θα χρησιμοποιήσεις τα στοιχεία και ποιες μεθόδους θα επιλέξεις ως προσφορότερες, έχουν έντονο το στοιχείο του υποκειμενισμού.

 

Εξάλλου, ανάλογα με τον σκοπό της εκτίμησης, υπάρχουν διάφορα είδη αξιών, που καλείται κάποιος να εκτιμήσει.

Πάντως να ξέρεις, σε πολλές περιοχές έχει γίνει πραγματική σφαγή στις αξίες με πραγματικούς όρους και πραγματικές αγοραπωλησίες.

[Faethon11]

Να υποθέσω ότι το ήθελαν προερχόταν από διοικητικό υπάλληλο υποκαταστήματος και ΟΧΙ μηχανικό?

Ή από τις Τεχνικές Υπηρεσίες της όποιας Τράπεζας?

Διοικητικός..

Ο καθένας παίρνει την ευθύνη αυτών που υπογράφει. Αν κάνει κάποιος ευσυνείδητα τη δουλειά του δεν έχει να φοβηθεί τίποτα.

Νομίζω πως εγώ που πήγαινα να κάνω ευσυνείδητα την δουλειά μου τελικά δεν βγήκα κερδισμένος....

[ted78]

Καλα το οτι "δε φοβαται τιποτα", δε σημαινει οτι θα βγει κερδισμενος.

[anavatis]

δεν τίθεται θέμα ευθύνης. αυτή είναι δεδομένη σε ό,τι κι αν κάνουμε. δεν υπάρχουν ευθύνες στις οικοδομικές άδειες? στα αυθαίρετα που καθένας ερμηνεύει το Νομο με τον τρόπο του? παντού υπάρχουν ευθύνες...και στις εκτιμήσεις επίσης...για μένα οι εκτιμήσεις έχουν σημαντικό βαθμό υποκειμενισμού, είναι μια τέχνη πράγματι να βλέπεις πολλά στοιχεία που μπορεί να διαμορφώνουν 'ενδιαφέρον' για το ακίνητο σε συγκεκριμένο τόπο, χρόνο καθςε και δυναμικές μελλοντικής αξιοποίησης, και να τα χρησιμοποιείς κατάλληλα ώστε να φθάσεις σε τελικό συμπέρασμα και αξία....για το λόγο αυτό χρειάζεται στις εκτιμήσεις να καθορίζονται καταρχήν οι μέθοδοι μέσα από τις οποίες φιλτράρονται τα ποιοτικά χαρακτηριστικά που αναγνωρίζει ο εκτιμητής και διαμορφώνουν την εμπορική του αξία....η άποψη και ο τρόπος που προκύπτει η αξία πρέπει να είναι πάντα εμπεριστατωμένη σύμφωνα με την άποψη του εκάστοτε εκτιμητή, με πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία έστω και τιμών διάθεσης της αγοράς, φωτογραφίες πλεονεκτήματα-μειονεκτήματα χώρου και χαρακτηριστικών, ανάλυση του νομικού και πολεοδομικού καθεστώτος του ακινήτου κ.α. Ο εκτιμητής θα πρέπει να είναι μέσα και ταυτόχρονα υπέρ-άνω πάντων και όλων! το ξέρω είναι δύσκολο αλλά αυτό είναι Τέχνη. Είναι δύσκολο να κρίνουμε το δομημένο περιβάλλον και τις περιουσίες ανθρώπων βασιζόμενοι τη μια μόνο σε κατασκευαστικά κόστη, την άλλη να υποκύπτουμε σε 'ρομαντισμούς' και υπερθεματισμούς του Ελληνικού τοπίου, όταν μας βολεύει να επικαλούμαστε τα συγκριτικά στοιχεία κι όταν δεν μας βολεύει να απαρνιόμαστε την εκτίμηση, κ.ο.κ. Θα πρέπει να έχουμε πάντα τον τρόπο να εκφράζουμε μια εμπεριστατωμένη άποψη, κι αυτό καλούμαστε πρωτίστως να το κάνουμε εμείς οι μηχανικοί ως οι πιο σχετικοί με το συγκεκριμένο 'αντικείμενο' εκτίμησης.

Edited Απρίλιος 29 , 2013 by anavatis

[BAS]

Συμφωνώ απόλυτα με αυτά που λες και σου έδωσα και τον πόντο σου , αλλά δεν βλέπω να εφαρμόζονται ούτε τώρα , ούτε στο παρελθόν .

 

Επίσης δεν πρέπει να ξεχνάμε την συμπεριφορά του Ελληνα καταναλωτή που έχει συμπεριφορά αγέλης και η αγοράζει τα πάντα , η δεν αγοράζει τίποτα .

 

Χαρακτηριστικό παράδειγμα τι έγινε φέτος τον χειμώνα με τις διάφορες μορφές θέρμανσης και την αισχροκέρδεια που υπήρξε .