apostollia Δημοσιεύτηκε Μάιος 17 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Μάιος 17 , 2013 Καλησπέρα θέλω να κάνω μια εκτίμηση με την μέθοδο της αντικατάστασης σε ένα οικόπεδο 590,99μ2 το οποίο έχει μία κατοικία 274,56μ2 και ένα κατάστημα 21,58μ2. Μήπως μπορεί να με βοηθήσει κάποιος;; Link to comment Share on other sites More sharing options...
ted78 Δημοσιεύτηκε Μάιος 20 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Μάιος 20 , 2013 Αρχικά θα χρειαστεί να βρεις συγκριτικά στοιχεία για την περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο, ώστε να υπολογίσεις την αξία της γης. Για την κατοικία και το κατάστημα θα βρεις το κατασκευαστικό κόστος στην περιοχή και θα μειώσεις την αξία σε εξάρτηση με τον χρόνο κατασκευής του κτιρίου. Ο συντελεστής χρονικής απαξίωσης είναι (1-α)^ν, όπου ν = τα έτη από τη χρονολογία αποπεράτωσης του κτιρίου και α=2% για κατάστημα και 3% για κατοικία. 1 Link to comment Share on other sites More sharing options...
ΚΑΝΑ Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Παίδες Αρχές του 2010 είχα κάνει μια εκτίμηση εμπορικής αξίας που αφορούσε καμιά 10-11 αυτοτελείς οριζόντιες συν/σίες (κάπου 52 σελίδες) Τότε την είχα συντάξει σύμφωνα με το μέσο όρο των παρακάτω μεθόδων εκτίμησης 1 Μέθοδος στοιχείων κτηματαγοράς 2 μέθοδος συγκριτικών στοιχείων και 3 Μέθοδος κεφαλαιοποίησης της προσόδου Επειδή όμως το ζευγάρι χώρισε επίσημα το ΔΕΚ 2010 η δικηγόρος τους ζητά τώρα να προσδιορίσω επιπλέον και τις παρακάτω εμπορικές αξίες: Α. Του ΔΕΚ 2010 και Β. τις σημερινές Σκέφτομαι να συντάξω ένα συμπληρωματικό σημείωμα που στο περίπου να αναφέρω: Α. ότι εκτιμώ ότι οι εμπορικές τιμές του ΔΕΚ 2010 ανέρχονται στο 85% των Εμπ τιμών της από ../2/2010 εκθέσεώς μου και Β. τις σημερινές αδυνατώ να τις προσδιορίσω λόγω της οικονομικής κρίσης που ακυρώνουν κάθε επιστημονικά αποδεκτή μέθοδο εκτιμήσεων εμπορικών αξιών Επειδή ζούμε πρωτόγνωρες καταστάσεις .. εσείς τι γνώμη έχετε; Ευχαριστώ Link to comment Share on other sites More sharing options...
Didonis Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 ..... λόγω της οικονομικής κρίσης που ακυρώνουν κάθε επιστημονικά αποδεκτή μέθοδο εκτιμήσεων εμπορικών αξιών Επειδή ζούμε πρωτόγνωρες καταστάσεις .. εσείς τι γνώμη έχετε;... .... Η υπάρχουσα συνθήκη της οικονομικής κρίσης δεν αναιρεί την δυνατότητα εκτίμησης. Η κάθε εκτίμηση αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο τον συγκεκριμένο χρόνο και για ένα εύλογο χρονικό διάστημα ώστε να μπορεί να επιτευχθεί ως τιμή πώλησης. Στην χειρότερη περίπτωση (μηδενικό αγοραστικό ενδιαφέρον) θα μπορούσες να δώσεις υλική αξία της υφισταμένης κατάστασης και ας αποφασίσουν μόνοι τους πόσο θα μπορούσαν να χάσουν ακόμα κι από το ελάχιστο υλικό κόστος. Οπότε η εμπορικότητα τους να είναι ποσοστό της υλικής αξίας. Link to comment Share on other sites More sharing options...
dimitrispsi Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 (edited) 1) Το ότι χρησιμοποιήθηκε ο μέσος όρος διαφορετικών μεθόδων για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας, δεν πατάει πουθενά επιστημονικά. Μπορεί να γίνεται στην πράξη πολλές φορές, αλλά επιστημονικό δεν είναι, δεδομένου ότι ανάλογα με το είδος του ακινήτου κάθε φορά ταιριάζει διαφορετική μέθοδος, άρα όλες οι μέθοδοι δεν είναι ισοβαρείς. 2) Στο Α σου: Το ότι σε 10 μήνες υπάρχει απαξίωση 15%, πώς θα το τεκμηριώσεις; Υπάρχουν στοιχεία 10μήνου; 3) Στο Β σου: Πάνω κάτω ότι είπε κι ο Didonis, αλλά με την παρατήρηση ότι εξ'ορισμού η αγοραία αξία (αυτό που λες εμπορική) προϋποθέτει πρόθυμο πωλητή και πρόθυμο αγοραστή, άρα υγιείς χρηματοοικονομικές συνθήκες στην κτηματαγορά, κάτι που δεν υπάρχει. Είτε πας με την μέθοδο των συγκριτικών, φέρνοντας τα παλιά δεδομένα στο σήμερα (πάντα με τεκμηρίωση, πχ από Τράπεζα της Ελλάδος), είτε χρησιμοποιείς την υλική αξία (κόστος κατασκευής με την χρονική απαξίωση) τεκμηριώνοντας και πάλι τόσο τα κόστη, όσο και το ποσοστό απαξίωσης. Σε κάθε περίπτωση ο τελευταίος τρόπος δεν δίνει αγοραία αξία (κατά τον ορισμό) και απατείται συντελεστής προσαρμογής. Γράφοντας αναλυτικά τις παραδοχές σου, δεν έχεις να φοβάσαι τίποτα. Edited Ιούλιος 11 , 2013 by dimitrispsi Link to comment Share on other sites More sharing options...
Didonis Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Η εξ ορισμού εμπορική αξία (αγοραία όπως λες εσύ) προϋποθέτει τίμημα ευχερούς διάθεσης και όχι ύπαρξη αγοραστή… Οπότε άμα βάλεις (ακραία μιλάμε) το 1 ευρώ, αυτό είναι…. Φυσικά η συνθήκη να υπάρχει εμπορική αξία μικρότερη της υλικής δεν συναντιέται μόνο σήμερα που έχουμε την τόσο μεγάλη κρίση και την ελαχιστοποίηση του ενδιαφέροντος. Υπάρχει και σε άλλες συνθήκες. Πχ κάποιος τρελός επειδή έχει πολλά λεφτά και προσωπικό ελικόπτερο φτιάχνει ένα κτίριο με τεράστιο υλικό κόστος σε δύσβατη περιοχή χωρίς δρόμους χωρίς τίποτα. Και αποφασίζει να το πουλήσει. Ε η τιμή ευχερούς διάθεσης και σε περιπτώσεις σαν αυτές με μεγάλη πιθανότητα θα είναι μικρότερη της εμπορικής…. Link to comment Share on other sites More sharing options...
ΚΑΝΑ Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Κατ΄αρχάς σ' ευχαριστώ πολύ για τις συμβουλές σας Τα κατασκευαστικά κόστη τα αναφέρω ήδη στην εκτίμησή μου μέσα στη μέθοδο κτηματαγοράς αλλά σε τιμές, αρχές του 2010 Δημήτρη την απαξίωση 15% την έβαλα ως γενικότητα μεν, αλλά εν μέρει προέρχεται και από την μείωση ημερομισθίων που ήδη είχε προκύψει στην αγορά, τον ΔΕΚ 2010 που αναφέρομαι Σας ευχαριστώ και πάλι Link to comment Share on other sites More sharing options...
ΚΑΝΑ Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Didoni δεν δουλεύει καλά ο κειμενογράφος μου του φόρουμ σήμερα όλη μέρα και τώρα είδα την β' παράθεσή σου Να 'σαι καλά Link to comment Share on other sites More sharing options...
dimitrispsi Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Θα επιμείνω μόνο σε ένα σημείο: Η εξ ορισμού εμπορική αξία (αγοραία όπως λες εσύ) προϋποθέτει τίμημα ευχερούς διάθεσης και όχι ύπαρξη αγοραστή… Η "market value" (εμπορική αξία κατά το σύνηθες, αγοραία αξία σύμφωνα με τις πρόσφατες εξελίξεις στην ελληνική εκτιμητική) προϋποθέτει 1) πρόθυμο πωλητή, 2) πρόθυμο αγοράστή και 3) διάφορες άλλες παραμέτρους. Ο ορισμός, σύμφωνα και με την τελευταία 7η έκδοση (2012) των Ευρωπαϊκών Προτύπων Εκτιμητικής αναφέρει: “The estimated amount for which the asset should exchange on the valuationdate between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transactionafter proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably,prudently and without compulsion.” Η ελληνική μετάφραση της προηγούμενης 6ης έκδοσης (2009) -δεν γνωρίζω αν έχει μεταφραστεί και η 7η- αναφέρει αντίστοιχα: Αγοραία Αξία ορίζεται «το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα πάγιο στοιχείο κατά την ημερομηνία της εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή μετά από ένα λογικό χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας σε μια συναλλαγή σε συνήθη συναλλακτική κίνηση, όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση. » Είναι προφανές ότι αγοραία/εμπορική αξία δεν μπορεί να σταθεί αυτή την στιγμή ως όρος στην Ελλάδα... Link to comment Share on other sites More sharing options...
Didonis Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 Share Δημοσιεύτηκε Ιούλιος 11 , 2013 καλά το λένε και αυτοί... το ευχερούς διάθεσης που έγραψα το περιελάμβανε.... (να θυμηθω να γραψω βιβλίο) LoL α και το πρέπει να ανταλλάσσεται που γράφεις, αν αυτό γράφει το αγγλικό κείμενο είναι λάθος το πρέπει. Σωστό είναι το να μπορεί να ανταλάσσεται... (πάντα ΄συμφωνα με το did βιβλίο που ακόμα δεν το έγραψα) Link to comment Share on other sites More sharing options...
Recommended Posts
Δημιουργήστε ένα λογαριασμό ή συνδεθείτε προκειμένου να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Πρέπει να είστε μέλος για να μπορέσετε να αφήσετε κάποιο σχόλιο
Δημιουργία λογαριασμού
Κάντε μια δωρεάν εγγραφή στην κοινότητά μας. Είναι εύκολο!
Εγγραφή νέου λογαριασμούΣύνδεση
Εάν έχετε ήδη λογαριασμό; Συνδεθείτε εδώ.
Συνδεθείτε τώρα