Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[anavatis]

κατά τη γνώμη μου, δεν μπορεί η μέθοδος μισθωμάτων να αποδειχθεί αξιόπιστη για τον προσδιορισμό αγοραίας αξίας κατοικίας κι αυτό λόγω του είδους του αγαθού προς πώληση, το οποίο υπάρχει σε μεγάλη αφθονία και διατίθεται για να καλύψει μια στοιχειώδη ανάγκη, οπότε η τιμή μίσθωσης φθάνει στον 'πάτο'.... Όχι ότι δεν μπορεί να υπάρξει, θα υπάρξει πολλά χρόνια μετά όταν η έννοια της 'ίδιοκτησίας' θα περιοριστεί, η μίσθωση στέγης για κατοικία θα είναι δεδομένη και η οικονομία σε σταθερότητα. Τότε ναι.  Μπορεί να μην υπάρχουν συγκριτικά σήμερα, υπήρχαν όπως πριν 4-5 χρόνια και εξέφραζαν -στην τότε οικονομία- τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και του ευρύτερου χώρου γενικότερα, στο τότε δεδομένο οικονομικό περιβάλλον. Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά υπάρχουν πάντα και αξιολογούνται με τον ίδιο τρόπο και σήμερα και διαμορφώνου σε σημαντικό βαθμό την εμπορική αξία... αυτό που άλλαξε είναι η οικονομία. οι τιμές διάθεσης απλά υποχώρησαν και αυτό μπορούμε να το συμπεράνουμε και να το προσδιορίσουμε άμεσα από τις τιμές διάθεσης..Συγκριτικά όμως μπορούμε να διακρίνουμε και πάλι τις εμπορικές αξίες των ακινήτων με βάση τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αντιπροσωπεύουν...αν περιμένουμε να υπάρξουν και κυρίως να οριστούν οι ''υγιείς κανόνες εμπορικότητας''θα έπρεπε κάθε εμπορική αξία ακινήτου να ισούται με 0 για πολλά χρόνια ακόμα, με όλες τις συνέπειες που αυτό μπορεί να έχει....Για επαγγελματικά ακίνητα -δυστυχώς-, η πιο αξιόπιστη μέθοδος από πολλές απόψεις είναι σήμερα η μέθοδος του εισοδήματος (μισθωτική)...Κατά τη γνώμη μου μπορεί και πρέπει -ακόμα και σήμερα- η εμπορική αξία του ακινήτου σου να προσδιοριστεί πολύ εμπεριστατωμένα, λαμβάνοντας υπόψη το πρίν, το τώρα και το άμεσο μετά. στη χειρότερη δε, σε ένα εύλογο εύρος τιμών.

Edited Ιούλιος 15 , 2013 by anavatis

[ΚΑΝΑ]

Μπορεί να μην υπάρχουν συγκριτικά σήμερα, υπήρχαν όπως πριν 4-5 χρόνια και εξέφραζαν -στην τότε οικονομία- τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και του ευρύτερου χώρου γενικότερα, στο τότε δεδομένο οικονομικό περιβάλλον. Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά υπάρχουν πάντα και αξιολογούνται με τον ίδιο τρόπο και σήμερα και διαμορφώνου σε σημαντικό βαθμό την εμπορική αξία... αυτό που άλλαξε είναι η οικονομία. οι τιμές διάθεσης απλά υποχώρησαν και αυτό μπορούμε να το συμπεράνουμε και να το προσδιορίσουμε άμεσα από τις τιμές διάθεσης..Συγκριτικά όμως μπορούμε να διακρίνουμε και πάλι τις εμπορικές αξίες των ακινήτων με βάση τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αντιπροσωπεύουν...αν περιμένουμε να υπάρξουν και κυρίως να οριστούν οι ''υγιείς κανόνες εμπορικότητας''θα έπρεπε κάθε εμπορική αξία ακινήτου να ισούται με 0 για πολλά χρόνια ακόμα, με όλες τις συνέπειες που αυτό μπορεί να έχει....Για επαγγελματικά ακίνητα -δυστυχώς-, η πιο αξιόπιστη μέθοδος από πολλές απόψεις είναι σήμερα η μέθοδος του εισοδήματος (μισθωτική)...Κατά τη γνώμη μου μπορεί και πρέπει -ακόμα και σήμερα- η εμπορική αξία του ακινήτου σου να προσδιοριστεί πολύ εμπεριστατωμένα, λαμβάνοντας υπόψη το πρίν, το τώρα και το άμεσο μετά. στη χειρότερη δε, σε ένα εύλογο εύρος τιμών.

φίλε anavatis

Ήδη εξέφρασα τη γνώμη μου

Η εκτίμηση Εμπ. Α θα ήταν αδιαμφισβήτητη μόνο με στοιχεία 6/μήνου ή 3/μήνου (που δυστυχώς δεν υπάρχουν) 

Δεν μπορώ να χρησιμοποιήσω συγκριτικά 4-5 χρονών (ομαλών οικ συνθηκών)  

γιατί απλούστατα δεν θεωρούνται πρόσφατα πλέον και ο αντίδικος δικηγόρος απ' ευθείας θα με ..θάψει

(καταλαβαίνεις..τζάμπα ο κόπος μου..)

[MoonLooP]

@ΚΑΝΑ

εχεις πμ

[anavatis]

φίλε anavatis

Ήδη εξέφρασα τη γνώμη μου

Η εκτίμηση Εμπ. Α θα ήταν αδιαμφισβήτητη μόνο με στοιχεία 6/μήνου ή 3/μήνου (που δυστυχώς δεν υπάρχουν) 

Δεν μπορώ να χρησιμοποιήσω συγκριτικά 4-5 χρονών (ομαλών οικ συνθηκών)  

γιατί απλούστατα δεν θεωρούνται πρόσφατα πλέον και ο αντίδικος δικηγόρος απ' ευθείας θα με ..θάψει

(καταλαβαίνεις..τζάμπα ο κόπος μου..)

OK. δεν υπάρχουν δηλαδή καθόλου πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία από τιμές διάθεσης (διαδίκτυο, εφημερίδες, κτλ) ώστε με την ανάλογη απομειώση να προσδιορίσεις πραγματική εύλογη τιμή?

Ή ακόμα, δεν υπάρχουν συγκριτικά/τιμές διάθεσης σε γειτονικές περιοχές με παρόμοιο χαρακτήρα ώστε να ανάγεις καταλλήλως και εμπεριστατωμένα στη δική σου περιοχή και ακίνητο?

Μου φαίνεται περίεργο να μην μπορεί να προσδιοριστεί η αξία....

[ΚΑΝΑ]

@KANA

 

δλδ εχοντας κατασταλαξει σε 5 ακινητα, με το οποιο λαθος (αδοκιμο για τις εκτιμησεις αλλα το λεω για να γινω αντιληπτος)

με το ιδιο "σφαλμα" (πες το αμφιβολια) προχωρας και στα αλλα αφου το ζητουμενο της περιπτωσης σου (συγκεκριμενα μιλαω οχι γενικα) ειναι η συγκριση των ακινητων προκειμενου να μοιραστουν

 

επιπλεον πιστευω οτι παρουσιαση σου θα πρεπει να αποτυπωνει οχι απλα μια εμπορικη αξια ή μια αξια ευχερους διαθεσης αλλα οσο δυνατον περισσοτερα στοιχεια αξιων προκειμενου να γινει η συγκριση των ακινητων

δλδ

εμπορικη (αγοραια) αξια

μισθωτικη αξια

επενδυτικη αξια

ευλογη αξια

ευχερους διαθεσης

και ισως αντικειμενικη

 

ελπιζω να σε βοηθησα

Σκέφτομαι..

αν ο σκοπός της εκτίμησης  είναι να  μοιραστούν τα ακίνητα μεταξύ του ζεύγους γιατί να μην μοιραστούν βάσει της εκτίμησής μου του ΦΕΒ 2010;;

γιατί να χρειάζεται να ξανακάνω την εκτίμηση με Εμπ Α του ΔΕΚ 2010 ή σημερινές;; 

Μήπως αρκεί σε ένα πρόσθετο σημείωμα να αναφέρω ότι οι αξίες του σήμερα ή του ΔΕΚ 2010 απομειώθηκαν αναλογικά ή σχεδόν αναλογικά, κρατώντας μια μικρή επιφύλαξη  και αυτό και μόνο αρκεί!! 

[nzerman]

Είναι κανείς ενεργός συνεργάτης της Εθνικής Τράπεζας; 

[anavatis]

είναι αλήθεια ότι στην Εθνική πρέπει να είσαι πιστοποιημένος από έναν εκ των δύο οργανισμών που παρέχουν αυτή την αναγνώριση, διεθνώς?

Edited Σεπτέμβριος 1 , 2013 by anavatis

[nzerman]

Δε νομίζω εκτός αν έχει αλλάξει κάτι. Πάντως κατά τη γνώμη μου είναι θέμα χρόνου να απαιτείται η πιστοποίηση από όλες τις τράπεζες.

[dimitrispsi]

Αν και δεν είμαι στην Εθνική, αλλά σε άλλες τράπεζες, προς το παρόν δεν αλλάζει κάτι.

Στο κάτω κάτω πάντα στην δική σου εκτίμηση προσυπογράφει και κάποιος "μεγάλος", έτσι; Κάποιος REV ίσως...

Κι εγώ πχ συντάσσω εκτιμήσεις RICS για τράπεζες και τελικά τις υπογράφει άλλος, εγώ φαίνομαι μόνο ως συντάξας.

Αν θέλεις να "ανεβεις", μπορεί να επιδιώξεις να γραφτείς στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπ.Οικ. με μια πιστοποίηση REV/RICS/κλπ

Δες εδώ τη νομοθεσία: http://www.minfin.gr/portal/el/resource/section/Nomothesia

Το ράδιο αρβύλα όμως της Εθνικής, ότι μόνο πιστοποιημένοι εκτιμητές θα είναι συνεργάτες, όχι, δεν ισχύει, τουλάχιστον με τα σημερινά δεδομένα.

Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές στην Ελλάδα είναι 152 άτομα, εκ των οποίων τουλάχιστον τα 100 είναι ήδη στελέχη σε τράπεζες και τραπεζικές εταιρείες real estate.

Αν θέλεις να είσαι στις εξελίξεις και το θέμα σε ενδιαφέρει, γράψου στο Σύλλογο Εκτιμητών Ελλάδας.

Υγ: Επειδή έχω δει διάφορα "σεμινάρια" να διαφημίζονται και να υπόσχονται πιστοποιήσεις, ρίξε μια ματιά εδώ, μην πληρώνεις φύκια για μεταξωτές κορδέλες. http://www.tegova.org/en/p4912ab00f1da3

Edited Σεπτέμβριος 2 , 2013 by dimitrispsi

[nzerman]

Χρήσιμες οι πληροφορίες συνάδελφε. Σχετικά με το ΕΛΙΕ ποια είναι η άποψη σου;