Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[μαρικα]

Εγώ "χαλάστηκα" γιατί έφαγα τον κόσμο να γίνει αντικειμενική εκτίμηση με 4 συγκριτικά και άλλα 3 συγκριτικά μισθωμάτων, οι 2 αυτές μέθοδοι είχαν απόκλιση 2000€ και για να έρθει το θέμα νορμάλ σε σχέση με το κόστος αντικατάστασης και την αξία γης έπαιξε-όχι απο μένα- πολύ μπαλαμούτισμα με τους συντελεστές που στο τέλος κλαις τον χρόνο που έφαγες για "αντικειμενικότητα". Και καταλήγουν άλλοι που τα κάνουν αέρα πατέρα να έχουν ξοδέψει το 1/5 του χρόνου και να ειναι και οι μάγκες...

 

Kάτσε, γιατι έτσι όπως τα λες ειναι σαν το ανέκδοτο με την ηλικια του βουνου.

2000 ευρω δεν ειναι και μεγάλη απόκλιση. Δηλαδη ειναι 50.000 η αξία του ακινήτου και ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ 52.000; Μην τρελαθούμε κιολας.

Και είσαι τόσο σίγουρος για τα συγκριτικά, τα πήρες απο αγοραπωλησίες που έχουν γινει (για τις οποίες εισαι σιγουρος για το τίμημα) και όχι απο αγγελίες δηλαδη;

Να μην αναφέρω την επιλογή συντελεστή στη μέθοδο εισοδήματος που ειναι στο παρανομαστή! Εκει, μικρές αποκλίσεις στο συντελεστή οδηγούν σε μεγάλες αποκλίσεις στην αξία.

 

Στο τέλος θα πρέπει πάντα να επικρατεί το κριτήριό σου ως μηχανικός και οχι τυφλά οι διάφορες μέθοδοι. Εσυ πρέπει να αξιολογείς κάθε μέθοδο, να δινεις διαφορετικό συντελεστή βαρύτητας, να ξέρεις πότε η μία μέθοδος δουλεύει και πότε όχι κλπ.

Την καλή εποχή στα αστικά διαμερίσματα χρησιμοποιούσαμε τη μέθοδο ειδικής αντιπαροχης και ξέρεις γιατι; Γιατι τότε δούλευε! Αν τοτε πήγαινες να υπολογίσεις αξίες διαμερίσματος με την εισοδηματική μέθοδο έπεφτες τραγικά έξω.

Τώρα πάντως ειναι αρχή και σου παίρνει πολύ χρόνο μεχρι να το συνηθίσεις, σε λίγο καιρό θα το κάνεις στο 1/5 του χρόνου και με ακριβεστερη προσέγγιση της αξίας. Δεν σημαίνει οτι θα το κάνεις στο πόδι.

 

Να ειμαστε τυπικοί, αξιοπρεπής αλλα να μην το παραξεφτιλίζουμε κιολας. 

[aero21]

2000 ευρω δεν ειναι και μεγάλη απόκλιση. 

 Αυτό εννοούσα, πως ενώ με 2 μεθόδους η διαφορά ήταν πάρα πολύ μικρή, άρχισε προσαρμογή με τους συντελεστές. Τελείωσε αυτό

 

ΔΙαβάζοντας τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα του 2012 κάτι που δε μπορώ να πιάσω είναι η διαφορά αγοραίας και εύλογης αξίας. Απ'ότι καταλαβαίνω λέγοντας πως η εύλογη αξία έχει έρθει στο προσκήνιο λόγω κρίσης και στη περιγραφή της δε μιλάει για συνθήκες συνήθους συναλλακτικής κίνησης μάλλον η "αγοραία αξία" που υπολογίζουμε τώρα πιο πολύ "εύλογη" είναι. Έχω άδικο;

[dimitrispsi]

Η "αγοραία", όπως αυτή ορίζεται (βλ προηγούμενα posts) σαν αξία, όντως, δεν υπάρχει αυτή την στιγμή στην Ελλάδα. Λείπουν βασικές προϋποθέσεις του ορισμού για να μιλάμε για αγοραία αξία

Σχετικά με τα συγκριτικά, επειδή τις περισσότερες φορές είναι αγγελίες, άρα ζητούμενη τιμή, ένα πολυχρησιμοποιούμενο "κλειδί" για να μειώσεις την αξία που προκύπτει είναι η διαπραγμάτευση. Η διαπραγμάτευση συνήθως θεωρείται ότι μπορεί να επιφέρει μια μείωση της ζητούμενης αξίας κατά 10%, αλλά υπό προϋποθέσεις και παραδοχές, το ποσοστό αυτό μεγαλώνει. Θέλει όμως ιδιαίτερη προσοχή η χρήση της διαπραγμάτευσης, καθώς είναι ένας συντελεστής, όχι ο μονόδρομος για "μπαλαμούτι" της τιμής.

[aero21]

Θέλει όμως ιδιαίτερη προσοχή η χρήση της διαπραγμάτευσης, καθώς είναι ένας συντελεστής, όχι ο μονόδρομος για "μπαλαμούτι" της τιμής.

Κι όμως όταν γίνεται χρήση για συγκριτικά στοιχεία πράξεων 1 χρόνου, λόγω της κατρακύλας των τιμών είναι το ίδιο αντικειμενική με μία σημερινή αγγελία

[dimitrispsi]

Η διαπραγμάτευση δεν έχει σχέση με την ηλικία μιας αγγελίας ή ενός συγκριτικού γενικότερα. Είναι απλά το παζάρι που κάνει ο εν δυνάμει αγοραστής.

 

Αυτό που λες για την ηλικία είναι άλλο πράγμα και εξαρτάται και από την περιοχή μελέτης. Πχ μια αγγελία ενοικίασης διαμερίσματος στην Κυψέλη Αττικής που δημοσιεύτηκε πριν από 6 μήνες είναι ίσως μπαγιάτικη, ενώ μια αγγελία 2 ετών στο τελευταίο κατσικοχώρι της Πίνδου είναι μάλλον φρεσκότατη!

[ted78]

Με τις αγγελίες, ιδιαίτερα από τις διαδικτυακές σελίδες κτηματομεσιτών θέλει ιδιαίτερη προσοχή, επειδή μπορεί και να έχει γίνει ήδη η πώληση. Προσωπικά, τηλεφωνώ είτε στους μεσίτες, είτε στους πωλητές και πολλές φορές η συναλλαγή έχει ήδη γίνει και σε διαφορετικές τιμές, από αυτές που φαίνονται στις αγγελίες και μάλιστα πολύ καιρό πιο πριν. Υπάρχουν δηλαδή και αγγελίες φαντάσματα.

[anavatis]

το καλύτερο είναι αυτό, να καλείς τους πωλητές και να διασταυρώνεις πληροφορίες. βέβαια μετά από πολλές εκτιμήσεις σε μια συγκεκριμένη περιοχή-περιφέρεια, έχεις διαμορφώσει καλή άποψη της αγοράς και ιδιαίτερα παρατηρώντας γιατί ένα ακίνητο χ έχει υψηλότερη ή χαμηλότερη ζητούμενη τιμή από ένα άλλο ακίνητο ψ.  συνδυάζεις δηλαδή πάντα την τιμή με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά. ως εκτιμητής ενδιαφέρεσαι για το γιατί. εφόσον έχεις εξασκηθεί σε αυτή την ΄τέχνη' του διαβάσματος και της συλλογής συγκριτικών στοιχείων, περιορίζεις τον κίνδυνο να παραπλανηθείς και ίσως και να μην χρειάζεσαι και τόσο πολύ τη συνεχή 'επιβεβαίωση' από μεσίτες/πωλητές.

Edited Μάρτιος 19 , 2014 by anavatis

[μαρικα]

το καλύτερο είναι αυτό, να καλείς τους πωλητές και να διασταυρώνεις πληροφορίες. βέβαια μετά από πολλές εκτιμήσεις σε μια συγκεκριμένη περιοχή-περιφέρεια, έχεις διαμορφώσει καλή άποψη της αγοράς και ιδιαίτερα παρατηρώντας γιατί ένα ακίνητο χ έχει υψηλότερη ή χαμηλότερη ζητούμενη τιμή από ένα άλλο ακίνητο ψ.  συνδυάζεις δηλαδή πάντα την τιμή με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά. ως εκτιμητής ενδιαφέρεσαι για το γιατί. εφόσον έχεις εξασκηθεί σε αυτή την ΄τέχνη' του διαβάσματος και της συλλογής συγκριτικών στοιχείων, περιορίζεις τον κίνδυνο να παραπλανηθείς και ίσως και να μην χρειάζεσαι και τόσο πολύ τη συνεχή 'επιβεβαίωση' από μεσίτες/πωλητές.

 

Το καλύτερο είναι να μαθαινεις πραγματικες αγοραπωλησίες που έχουν γινει. Φιλοι δικηγόροι και συμβολαιογράφοι ειναι εξαιρετικά χρήσιμοι.

1πραγματική αγοραπωλησία ειναι χρησιμότερη απο 3 αγγελίες. Οι τραπεζες ομως ειναι αργόστροφες και μου ζητάνε τηλέφωνα. Εκει πραγματικά βάζω κόκκινη γραμμή: αν θες ονομα κα τηλέφωνο συμβολαιογράφου, βγαζω την πηγη μου και σου βάζω αγγελια. Και στην τελική αει κουρέψου.

[anavatis]

σωστό είναι κι αυτό που λες για ενημέρωση συγκριτικών από πραγματικές αγοραπωλησίες, αλλά η 1 πραγματική από 1 δικηγόρο ή συμβολαιογράφο δε θα με κάλυπτε ειδικά εαν είχε και μεγάλη απόκλιση από την τάση που καταγράφεται στις τιμές διάθεσης στην αγορά. αν είχα 1 τέτοια θα έπερεπε να βρίσκεται κοντά σε αυτές τις τιμές για να την αξιολογήσω, διαφορετικά δεν θα υπήρχε λόγος να υπάρχω ως εκτιμητής και θα έδινα τη θέση μου μάλλον στο δικηγόρο ή συμβολαιογράφο. άλλωστε η αγοραία αξία, εκτιμητικά, μπορεί να επηρεαστεί από πολλούς παράγοντες, νομκούς και τεχνικούς, που μπορεί να αγνοούν οι δικηγόροι ή συμβολαιογράφοι ακόμα και οι ίδιοι οι αγοραστές πολλές φορές....

Edited Μάρτιος 20 , 2014 by anavatis

[anavatis]

κόστος κατασκευής κλειστής πισίνας σε σχολικό συγκρότημα: γνωρίζει κανείς ένα μέσο εύλογο κόστος? τύπου κλειστό 'κολυμβητήριο' με μεταλικό στέγατρο... επιφάνεια περίπου 220τ.μ. για το στέγαστρο μόνο καταλήγω σε ένα μέσο κόστος περίπου 80.000-100.000€, με ενδαφέρει το εύλογο κόστος της υπόλοιπης κατασκευής οπό ωπλισμένο σκυρόδεμα, αν μια τυπική πισίνα είναι περίπου 450€/τ.μ. αυτό δεν πρέπει να είναι μεγαλύτερο?

Edited Μάρτιος 26 , 2014 by anavatis